เข้าใจง่ายๆ กับค่าใช้จ่าย (ส่วนกลาง)

ธนันทร์เอก หวานฉ่ำกรรมการผู้จัดการบริษัท อินเตอร์ เรียลตี้ แมเนจเม้นท์ (IRM)

เมื่อยุคเกษตรกรรมถูกเปลี่ยนแปลงไปตามความเจริญของบ้านเมืองเข้าสู่ยุคของทุนนิยม การอยู่อาศัยของผู้คนทั่วไปจึงเปลี่ยนไปตามกาลเวลา จากที่เคยอยู่บ้านไม้ที่ใต้ถุนบ้านโล่ง กลายเป็นหมู่บ้านหรือตึกสูงๆ ที่เราเรียกว่า หมู่บ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียมการอยู่อาศัยของคนสมัยก่อนก็ไม่ต้องเสียค่าส่วนกลางเพราะหน้าบ้านก็เป็นสาธารณะรัฐบาลเป็นคนดูแล

ทั้งนี้ การอยู่อาศัยในคอนโดหรืออาคารชุดและค่าบริการส่วนกลางที่พวกเขาจ่ายไปต่อเดือนหรือต่อปีเขาคิดกันอย่างไรเพราะหลายคนอยู่คอนโดมาหลายสิบปีก็ยังไม่รู้เลยว่าที่เขาเก็บตารางเมตร (ตร.ม.) ละ 40 บาทนั้น มันค่าอะไรบ้างมีหลักเกณฑ์ในการคิดอย่างไร

วันนี้จะเล่าสู่กันฟังว่า ค่าส่วนกลางที่เราจ่ายไปนั้น มันมีที่มาที่ไปอย่างไร ตามกฎหมายอาคารชุดกำหนดไว้ว่า เจ้าของร่วมเจ้าของห้องชุดต้องออกค่าใช้จ่าย ค่าภาษี และค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ดังนี้

1.ค่าภาษีอากร ที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง โดยกำหนดให้จ่ายตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่แต่ละคนมีในทรัพย์ส่วนกลาง หมายความว่า ถ้ามีพื้นที่ห้องชุดมากก็จ่ายมากตามปริมาณพื้นที่

2.ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการบริการส่วนกลาง หมายถึงการบริการที่ทุกห้องได้รับประโยชน์เป็นค่าเก็บขยะ ค่ากระแสไฟฟ้าทางเดินส่วนกลาง ค่าจ้างยาม เป็นต้น เจ้าของร่วมต้องจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนนี้เท่าเทียมกัน ไม่คำนึงว่าแต่ละห้องมีพื้นที่เท่าไรตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ

3.ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้และสิ่งอำนวยความสะดวก อุปกรณ์เครื่องมือต่างๆ หรือค่ากระแสไฟเครื่องปรับอากาศ เป็นต้น ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ต้องออกเท่าๆ กันตามข้อบังคับ

4.ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง หมายถึง ค่าซ่อมแซมอุปกรณ์งานระบบต่างๆ เช่น ระบบไฟฟ้า ประปา เป็นต้น ซึ่งต้องออกตามอัตราส่วนพื้นที่ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ

5.ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ค่าบริหาร เงินเดือนพนักงาน อุปกรณ์สำนักงาน เป็นต้น ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ต้องออกตามอัตราส่วนพื้นที่ห้องชุด

นี่คือค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามมาตรา 18 ของกฎหมายอาคารชุด ในฐานะที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้มาหลายสิบปี บอกตามตรงว่าอ่านแล้วก็มึนตึ้บเหมือนกัน เราลองมาแยกแยะดู 4 ใน 5 ข้อนี้มันต่างกันอย่างไร

1.การออกค่าใช้จ่ายตามพื้นที่ห้องชุด คือข้อ 1 ค่าภาษี ข้อ 4 ค่าดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ข้อ 5 ค่าดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง

2.การออกค่าใช้จ่ายแบบทุกห้องเท่ากัน คือข้อ 2 ค่าบริการส่วนกลาง ข้อ 3 ค่าเครื่องมือ เครื่องใช้และสิ่งอำนวยความสะดวก

นี่คือการแยกให้เห็นตามข้อกฎหมาย คำถามว่าแล้วคิดอย่างไร ถ้าเราคิดตามกฎหมายก็ต้องบอกว่า การออกค่าใช้จ่ายตามพื้นที่เราจัดเก็บตารางเมตรละ 40 บาท ส่วนการออกค่าใช้จ่ายแบบทุกห้องเท่ากันเราจัดเก็บห้องละ 500 บาท ในทางปฏิบัติยังไม่เห็นมีใครทำ เพราะถ้าทำก็จะยุ่งวุ่นวาย ตอบคำถามไม่หวาดไม่ไหวแล้วคิดอย่างไรหรือ?

ในทางปฏิบัติและในเชิงของการบริหารจัดการเราคำนวณรวมไปเลย คือ ทั้งหมดจัดเก็บตารางเมตรละ 60บาท/เดือน จัดเก็บล่วงหน้า 1 ปี นี่เป็นความเห็นส่วนตัวเพราะจะไปคำนวณให้ยุ่งยากทำไม ในเมื่อเงินที่เก็บมาทั้งหมดก็เพื่อส่วนรวมของทุกคนซื้อแล้วอยู่หรือไม่อยู่ก็ต้องจ่ายเหมือนกันหมด