เจเอสพี.แข่งบิ๊กอสังหา เจาะเรียลดีมานด์ ชิงท็อปไฟว์

โชคชัย สีนิลแท้

จากการเก็บตัวเลขภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลครึ่งแรกของปี 2560 พบว่ายอดขายรวมอยู่ที่ประมาณ 1.9 แสนล้านบาท และประเมินว่าตลอดทั้งปีจะมียอดขายรวมอยู่ที่ประมาณ 4 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่เพิ่มขึ้นจากปีที่ 2559 ที่ทั้งปีมียอดขายประมาณ 3.6 แสนล้านบาท จะเห็นได้ว่าตลาดอสังหาฯ ปีนี้จะมีอัตราการเติบโตเป็นตัวเลข 2 หลัก หรือหลัก 10% สะท้อนให้เห็นว่าธุรกิจอสังหาฯ นั้นยังเติบโตได้ดี

อย่างไรก็ตาม ตลาดส่วนใหญ่ หรือกว่า 70% อยู่ในมือของผู้ประกอบการรายใหญ่ ขณะที่ผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็ก ถ้าไม่แข็งแกร่งและเป็นมืออาชีพพอก็มีแนวโน้มที่จะถูกรายใหญ่แย่งชิงส่วนแบ่งไปได้ตลอดเวลา แต่สำหรับบริษัท เจ.เอส.พี.พร็อพ เพอร์ตี้ บริษัทรายกลางในธุรกิจอสังหาฯ ได้พยายามปรับตัวมาโดยตลอด

ไพโรจน์ วัฒนวโรดม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เจ.เอส.พี. พร็อพเพอร์ตี้ เปิดเผยว่า ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2560 บริษัทมียอดโอนกรรมสิทธิ์แล้ว 1,000 ล้านบาท ไตรมาส 2 ทำได้ 1,000 ล้านบาท ครึ่งปีแรกจึงมียอดโอนรวม 2,000 ล้านบาท เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้วที่มีโอนแค่ 1,000 ล้านบาท ขณะที่ไตรมาส 3 ปีนี้ คาดว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ 1,200 ล้านบาท ทำให้ใน 9 เดือนแรกมียอดโอนได้แล้ว 3,300 ล้านบาท จากปี 2559 ทั้งปีทำได้ 3,000 ล้านบาท โดยจะต้องดูยอดโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 4 ปีนี้ ซึ่งมั่นใจว่าทั้งปีน่าจะทำได้ตามเป้าที่ตั้งไว้ 5,000 ล้านบาท

"ที่ผ่านมาบริษัทใช้กลยุทธ์การขายคือ การพัฒนาทาวน์โฮม 'เจซีรี่ส์' และในปัจจุบันต่อยอดจากเจซีรี่ส์ พัฒนาทาวน์เฮาส์ในสไตล์อังกฤษ สไตล์แคลิฟอร์เนียและฝรั่งเศส พร้อมกับใช้โมเดลใหม่ในการทำธุรกิจคือ จับตลาดระดับราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท/ยูนิต ซึ่งเป็นตลาดเรียลดีมานด์ ทำให้ทาวน์โฮมที่เปิดขายจะมียอดขายใน 3 สัปดาห์ 200-400 ล้านบาท หรือสัปดาห์ละ 150 ล้านบาท หรือเดือนละ 600 ล้านบาท และหากช่วงไหนมีแคมเปญการตลาดต่อสัปดาห์จะทำได้ 300 ล้านบาท หากคิดเป็นเปอร์เซ็นต์การเติบโตเกือบ 100% จากยอดการโอนกรรมสิทธิ์" ไพโรจน์ กล่าว

ขณะที่ตัวเลขปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ซึ่งถือว่าเป็นปัญหาหนักอกของ ผู้ประกอบการโดยเฉพาะรายกลาง รายเล็ก ไพโรจน์ กล่าวว่า สำหรับโครงการแนวราบยอดปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ 15-25% หากเป็นคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 20-30% ซึ่งถ้าหากโครงการเปิดใหม่การปฏิเสธสินเชื่อจะประมาณ 25% แต่หากผ่านไปหนึ่งปีแล้วจะเหลือแค่ 15% เนื่องจากเข้าปีที่ 2 ลูกค้าที่เข้ามาซื้อจะรู้ตัวเลยว่ากำลังซื้อเขาเป็นอย่างไร

นอกจากนี้ บริษัทยังทำการตรวจสอบความสามารถในการขอสินเชื่อของลูกค้าก่อนที่จะทำสัญญาซื้อขาย หากเทียบตัวเลขปีที่ผ่านมา บ้านแนวราบปฏิเสธ สินเชื่อสูงถึง 30-40% ขณะที่คอนโดเคยสูงถึง 40-50% ถือว่าลดลงในระดับที่น่าพอใจ เนื่องจากลูกค้ามีความมั่นใจในการซื้อมากขึ้น ส่วนหนึ่งมาจากการที่ลูกค้าหมดภาระหนี้จากผ่อนรถคันแรก และมั่นใจกับภาวะเศรษฐกิจและสถานการณ์การเมืองที่มีความสงบเรียบร้อยมากขึ้น ขณะที่สถาบันการเงินเริ่มผ่อนคลายอย่างเห็นได้ชัด เหตุผลหนึ่งมาจากการปล่อยสินเชื่อได้ไม่ถึงเป้าที่ตั้งไว้ จากไตรมาสแรกและ 2 ที่ผ่านมามีความเข้มงวด จึงทำให้หลุดเป้ากันหมด

สิ่งที่จำเป็นสำหรับการสร้างรายได้ในไตรมาส 4 ให้เข้าเป้าคือ จะต้องมีบ้านพร้อมโอนภายใน 3 เดือน ซึ่งบริษัท พัฒนาบ้านระบบสำเร็จรูป (พรีแคสท์) ซึ่งใช้เวลา 3 เดือนจะก่อสร้างเสร็จ ดังนั้น การมียอดขายจะไม่เกิดประโยชน์ เมื่อเทียบกับการมีบ้านที่พร้อมโอนได้ทันที ซึ่งการช่วงชิงส่วนแบ่งรายได้ในตลาดจะเกิดขึ้นในไตรมาส 4 ของปีนี้ เนื่องจากเป็นช่วงที่ลูกค้ามั่นใจและพร้อมจะมีบ้านแล้ว และทางสถาบันก็ต้องเร่งเป้าเพราะว่าเป้าปล่อยสินเชื่อนั้นต่ำ ซึ่งบริษัทใดที่มีสินค้าพร้อมโอนเพียงพอนั้นจะได้เปรียบ

"ในช่วงปลายปีนี้ทุกคนก็มีความหวัง โดยนโยบายทั้งหลายของรัฐบาล แม้ว่าประสบความสำเร็จบ้างไม่ประสบความสำเร็จบ้าง แต่ก็ช่วยกระตุ้นให้เศรษฐกิจเดินหน้า ขณะที่เอกชนส่วนใหญ่ก็ไม่ได้หวังพึ่งรัฐบาล ทุกรายขับเคลื่อนได้ด้วยความสามารถของตนเอง และประเมินว่าเดือน พ.ย.และ ธ.ค.จะสามารถกลับมาพีกได้อีกรอบ" ไพโรจน์ กล่าว

นอกจากนี้ การประกาศเลือกตั้งในปี 2561 ก็จะเป็นตัวกระตุ้นความเชื่อมั่น รวมทั้งการเดินหน้าเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรืออีอีซี เริ่มกระตุ้นตลาดให้เห็นว่าดีขึ้นจริง ทั้งใน จ.ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา

ปัจจุบันภาพรวมของตลาดทาวน์เฮาส์ เจ.เอส.พี.อยู่อันดับ 7 และเตรียมทะยานขึ้นเป็นอันดับ 5 ในเวลาอันใกล้ เนื่องจากในเซ็กเมนต์ราคา 1.5-2 ล้านบาท ปัจจุบันอยู่ในอันดับ 5 แล้ว ขณะที่เซ็กเมนต์ราคา 3-5 ล้านบาท ยังอยู่ในอันดับ 7-8 แต่ตัวเลขห่างจากอันดับ 5 ไม่กี่ร้อยล้านบาท การพัฒนาแบบบ้านใหม่ รวมถึงการขยายโครงการหรือการเพิ่มหน้าร้านให้มากขึ้นจากปี 2559 มี 3-5 โครงการ ปัจจุบันเปิดเพิ่มเป็น 19 โครงการ และมีแผนจะเปิดเพิ่มอีก 3 รวม เป็น 22 โครงการ ภายในสิ้นปีนี้ โอกาสที่จะขยับสู่ท็อปไฟว์ในเซ็กเมนต์ทาวน์เฮาส์คงไม่ไกลเกินเอื้อมสำหรับ เจ.เอส.พี. พร็อพเพอร์ตี้