2 นายกฟันธง อสังหาฟื้นบนปัจจัยเสี่ยง

โชคชัย สีนิลแท้

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 4 เดือนสุดท้ายของปี 2560 จะปรับตัวดีขึ้น นั่นคือมุมมองของ 2 นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มาร่วมกันประเมินตลาด

เริ่มจาก อธิป มองว่า โครงการเมกะโปรเจกต์ที่รัฐบาลกำลังเร่งผลักดันนั้น จะทำให้หลายพื้นที่มีความน่าสนใจขึ้น โดยเฉพาะบริเวณพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรืออีอีซี เริ่มจากรอบสนามบินอู่ตะเภาที่มีการขยายพื้นที่สนามบิน จะเกิดการพัฒนาได้รวดเร็ว ในการเปิดพื้นที่อุตสาหกรรมและพาณิชยกรรม แต่เวลานี้การดำเนินงานยังไม่ออกมาเป็นรูปธรรมอย่างการกำหนดพื้นที่ผังเมืองมาเพื่อรองรับเขตเศรษฐกิจพิเศษนั้นยังไม่เรียบร้อย ขณะที่โครงการบ้านจัดสรรนั้นไปได้ดี แต่คอนโดมิเนียมในภูมิภาคนั้นยังไม่ดี

สำหรับกรุงเทพฯ และปริมณฑลนั้น โดยรวมแล้วน่าจะดีขึ้น บ้านจัดสรรจะเห็นว่าตัวเลขดีขึ้นเรื่อยๆ แต่ต้องยอมรับว่าตลาดคอนโดในช่วงครึ่งปีแรกนั้นค่อนข้างทรงตัวและไม่ค่อยเปิดตัวโครงการใหม่ มากนัก แต่ช่วงท้ายของปีจะมีโครงการเปิดใหม่มากขึ้น เนื่องจากมีโครงการรถไฟฟ้าสายที่ชัดเจนแล้วและผู้ประกอบการเร่งเปิดโครงการใหม่

ทั้งนี้ จะเห็นได้ว่า โครงการทาวน์เฮาส์เป็นตัวที่แทรกตลาดขึ้นมา เห็นได้ชัดว่าเป็นตัวกระตุ้นให้ตลาดแนวราบขยับขึ้น ซึ่งในปีนี้ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด อาคารพาณิชย์ จะสามารถดึงสัดส่วนการตลาดเกินกว่า 50% ได้ในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากคอนโดครองสัดส่วนการตลาดมากกว่าแนวราบ เมื่อ 2 ปีที่ผ่านมาโครงการแนวราบตีตลาดจนใกล้เคียงกันแล้ว ปีนี้โครงการแนวราบนั้นมีโอกาสจะแซงตลาดมากขึ้นกว่า คอนโดเล็กน้อย คาดว่าจะไม่เกิน 10% จากเดิมอาคารชุดครองส่วนแบ่งตลาด 55% แนวราบครองส่วนแบ่ง 45% แต่ในปีนี้อาจจะกลับด้านกัน โครงการแนวราบอาจจะขึ้นมาเป็น 55%

ทั้งการเปิดตัวและยอดขายนั้นจะไปในทางเดียวกัน แต่ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดนั้นยังมากเนื่องจากเป็นยอดสะสมมาจากเมื่อ 2 ปีที่ผ่านมา ตัวเลข คอนโดจะยังมีสัดส่วนที่ใหญ่เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 2.5 แสนล้านบาท หากเป็นแนวราบจะอยู่ที่ 2.1-2.2 แสนล้านบาท ซึ่งจะต้องพิจารณาว่าจะมีอุปสรรคอะไรเพิ่มขึ้นอีก เช่น การปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงินที่พิจารณาสินเชื่อค่อนข้างเข้มงวด ส่วนปัญหาอุปทานย้อนกลับ (Reverse Supply) จะทำให้การลงทุนรอบใหม่เกิดได้ช้าขึ้น ขณะที่ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะออกมาก่อนปี 2562 จะมากระทบอีกทางหนึ่ง

"ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ออกมาจะไปส่งกระทบในภาคอื่นด้วย ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจเอสเอ็มอี ธุรกิจท่องเที่ยว โรงแรม จะโดนหมด และจะเกิดภาวะที่ผู้ประกอบการรับภาวะไม่ไหวก็จะผลักออกไป ผู้ที่ได้รับผลกระทบตัวจริงคือผู้บริโภค พอผู้บริโภคได้รับผล กระทบก็จะมีการชะลอการบริโภค อย่างร้านก๋วยเตี๋ยวแห่งหนึ่งตั้งอยู่ย่านสีลม แต่ร้านแห่งนี้ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่ประเมินแล้วมีมูลค่า 40-50 ล้านบาท เขาจะต้องเสียภาษีตามนั้นแล้วธุรกิจก๋วยเตี๋ยวจะต้องขายชามละเท่าใด ธุรกิจจะอยู่ได้ไหม หรือปั๊มน้ำมันที่อยู่ในเมืองถูกประเมินราคาที่ดินตารางวาละ 7-8 แสนบาท สุขุมวิทจะเห็นธุรกิจนี้น้อยลง" อธิป กล่าว

พรนริศ กล่าวว่า ปัจจุบันตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงินนั้นสูงมาก ดังนั้นเพื่อเป็นการหาแนวทางแก้ปัญหาดังกล่าว สมาคมอสังหาริมทรัพย์ได้ร่วมกับบรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย (บตท.) ได้ศึกษาการขยายตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยไปยังสถาบันการเงินที่ไม่ใช่ธนาคารพาณิชย์ เพื่อเป็นทางเลือกให้แก่ประชาชนที่ต้องการสินเชื่อเพื่อกู้ซื้อบ้าน เนื่องจากที่ผ่านมาประชาชนที่ต้องการกู้ซื้อบ้านถูกปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มสูงขึ้นมากในช่วงที่ผ่านมา

สำหรับรูปแบบการดำเนินการ บริษัทลีสซิ่งจะเป็นผู้ปล่อยสินเชื่อให้แก่ประชาชนที่ต้องการซื้อบ้าน ส่วนใหญ่ถูกปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ ส่วนอัตราดอกเบี้ยจะสูงกว่าสินเชื่อทั่วไปราว 2% หลังจากนั้นบริษัทลีสซิ่งสามารถนำพอร์ตสินเชื่อไปขายให้แก่ บตท.แล้วนำเงินไปปล่อยสินเชื่อต่อได้ จากเดิมที่ บตท.ไม่สามารถซื้อหนี้จากสถาบันการเงินอื่นนอกจากธนาคารพาณิชย์ แต่ปัจจุบัน บตท.อยู่ระหว่างแก้ พ.ร.บ.ให้สามารถซื้อพอร์ตสินเชื่อบ้านจากสถาบันการเงินอื่นได้ คาดว่าจะสามารถดำเนินการได้ภายใน 3-4 เดือนข้างหน้า

"ที่ผ่านมา ลีสซิ่งปล่อยสินเชื่อรถและสินเชื่อ อย่างอื่นอยู่แล้ว แต่สินเชื่อบ้านเป็นสินเชื่อที่มีคุณภาพ แถมความเสี่ยงยังน้อยกว่าสินเชื่อประเภทอื่นมาก เพราะลูกหนี้ไม่สามารถยกบ้านหนีได้ สมาคมคาดหวังว่านันแบงก์จะสามารถปล่อยสินเชื่อให้กับธุรกิจ อสังหาฯ ได้ไม่น้อยกว่า 2 หมื่นล้านบาท" พรนริศ กล่าวทิ้งท้าย