ดีมานด์เทียม ในอสังหาฯ

มานพ พงศทัต

ขณะนี้ทุกคนเป็นห่วงอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีแนวโน้มว่ากำลังก่อสร้างกันเกินตัว อุปสงค์ (ซัพพลาย) จน "ล้นตลาด-ตลาดอิ่มตัว" จนน่ากลัวว่าอุปทานโตไม่ทันจะเกิด Bubble หรือฟองสบู่อสังหาฯ เหมือนปีต้มยำกุ้ง 2540 จะพังลงมาและลากเอาธุรกิจการเงินของประเทศพังลงมาด้วยอีกหรือไม่

20 ปีแห่งประสบการณ์ฟองสบู่ต้มยำกุ้ง พวกเราทั้งรัฐบาล ทั้งธนาคารแห่งประเทศไทย (ซึ่งเป็นผู้รับ ผิดชอบระบบการเงินของประเทศ) ทั้งผู้ประกอบการ ทั้งผู้บริโภคเก่งขึ้น มีข้อมูลมากขึ้นเรียนรู้จากอดีตมากขึ้น แต่-แต่-แต่ก็ไม่วาย จะเกิด "ความโลภ-แสวงหากำไรระยะสั้น" เก็งกำไร กันเป็นว่าเล่น

ทั้งนี้ ผู้ซื้ออสังหาฯ จะแบ่งเป็น 3 กลุ่ม 1.กลุ่มซื้ออยู่จริงเรียกว่า Real Demand 2.กลุ่มซื้อเพื่อลงทุน Investor และ 3.นักเก็งกำไร Speculator กลุ่มนี้แหละเป็นยาพิษระยะยาว ปั่นหุ้น (ซึ่งก็ผิดกฎหมายแต่ไม่เห็น ก.ล.ต.จับได้สักราย) และมาปั่นอสังหาฯ ซึ่งกลุ่มที่ 2 กับ 3 มีถึง 50% ของตลาดรวม

สำหรับดีมานต์เทียมที่น่ากลัวก็คือกลุ่ม "เก็งกำไร" ที่ไม่มีกำลังซื้อมากพอ ไม่มีแหล่งเงินที่จะกู้มาซื้อระยะกลาง ระยะยาวดีมานด์เทียมระยะสั้นนี้แหละกำลัง เริ่มออกฤทธิ์ ขณะนี้จะเห็นเอ็นพีแอลมากขึ้นทิ้งสินค้า กันมากขึ้นที่อยู่อาศัยซึ่งเป็น 70% ของตลาดอสังหาฯ ทั้งสิ้น สร้างกันปีละประมาณ 2 แสนยูนิต อยู่ในกรุงเทพฯ ปริมณฑล 50% และนักลงทุนขณะนี้เก็งกำไร ส่วนใหญ่ จะอยู่ในกรุงเทพฯ ปริมณฑล

ขณะนี้สินค้าค้างสะสมกัน 1 แสนยูนิต เท่ากับกำลัง การผลิต 1 ปี และที่น่ากลัวคือผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่ ในตลาด 45 บริษัท รายกลาง เล็ก กำลังเติมน้ำที่เต็ม แล้วเข้ามาอีกอย่างน่ากลัว แต่ละบริษัทประกาศเปิดตัวโครงการกันคนละ 30 โครงการ ก็เพื่อจะพยุงราคา หุ้นให้คงไว้บริษัทละก็ร่วม 3 หมื่นยูนิต ฟังดูแล้วน่ากลัว จริงๆ

ยังไม่พอ ยังมีตลาดมือ 2 ที่ขายกันอีกปีละประมาณ 5 หมื่นยูนิต และยังมีตลาดรับสร้างบ้านอีกปีละ 2 หมื่นยูนิต ตลาดจะไม่อิ่มตัวได้อย่างไร ฟองสบู่ Bubble มีแน่แต่จะประคองอย่างไรไม่ให้แตกเหมือนปี 2540 ธนาคารชาติก็ลงมาดูๆ ให้ดี ธุรกิจอสังหาฯ สำคัญมาก 18% ของจีดีพีและใช้เงินในระบบการเงิน ถึง 40% ที่ขณะนี้ที่เอ็นพีแอลยังไม่โตมากก็ เพราะผู้ประกอบการไม่กู้ธนาคาร ใช้เงินจากตลาดหุ้นมาก่อสร้าง D/E Ratio อัตรากู้ต่อทุนจะต่ำ แต่มีการใช้ เงินมหาศาล ถ้าจะเกิดวิกฤตกันอีกครั้งก็ต้องรอดูว่า เอ็นพีแอลภาคประชาชนคนกู้จะเป็นตัวการแค่ไหน ผู้ประกอบการที่จะเป็นเอ็นพีแอลจะมีมากเหมือน 2540 หรือไม่

แต่ก็อย่ากลัวจนเกินเหตุ เศรษฐกิจกำลังโต ธุรกิจกำลังโต มีฟองสบู่แน่ จะบริหารกันอย่างไร ฟ้ากำลังมืด ลมพายุกำลังมา เริ่มป้องกันกันบ้างก็ดีครับ ต้องฝากธนาคารประเทศไทยของเรา เพราะเป็น Expert มาจาก ไอเอ็มเอฟของโลกครับ