รีไฟแนนซ์บ้านคุ้มไหม?

โดย...ชีวรัตน์ กิจนภาธนพงศ์

ยังจำได้ไหม ในช่วงเกิดอุทกภัยใหญ่ในปี 2554 หรือเมื่อ 5 ปีที่แล้ว ลูกค้ามีสินเชื่อบ้านกับธนาคารพาณิชย์ต่างๆ ได้รับมาตรการผ่อนปรนการลดดอกเบี้ยพิเศษเพื่อช่วยเหลือและแบ่งเบาความเดือดร้อนน้ำท่วมด้วยการมีมาตรการปรับดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยมาอยู่ที่ 2-3% คงที่ 5 ปี ซึ่งในเดือน ก.ค.นี้ เริ่มที่จะครบกำหนดดอกเบี้ยโครงการพิเศษแล้ว

ยกตัวอย่าง ในช่วงนั้นธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) มีมาตรการช่วยเหลือลูกค้าของธนาคาร กรณีหลักประกันได้รับความเสียหาย ธนาคารจะยกเว้นการผ่อนชำระเงินงวดค่าบ้านเป็นระยะเวลา 4 เดือน และลดอัตราดอกเบี้ยในเดือนที่ 1-4 = 0% ต่อปี หลังจากนั้นมีอัตราดอกเบี้ยให้เลือก 2 แบบ คือ แบบที่ 1 เดือนที่ 5-24 อัตราดอกเบี้ยเท่ากับ MLR-2.00% ต่อปี เดือนที่ 25-36 อัตราดอกเบี้ยเท่ากับ MLR-1.00% ต่อปี หลังจากนั้นเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวตามประกาศธนาคาร แบบที่ 2 เดือนที่ 5-16 อัตราดอกเบี้ยเท่ากับ 1% ต่อปี หลังจากนั้นเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวตามประกาศธนาคาร ขณะนี้ก็ครบกำหนดระยะเวลา 5 ปี แล้ว มีคำถามว่าจะรีไฟแนนซ์บ้านดีไหม

หรือบางรายที่กู้เงินซื้อสินเชื่อกับธนาคารแล้วในระยะเวลา 1-3 ปี จะให้อัตราดอกเบี้ยต่ำๆ เช่น โปรโมชั่น 1-4 เดือนแรก ดอกเบี้ย 0% หรือดอกเบี้ยปีแรก 2.99% แต่เมื่อครบระยะเวลาโปรโมชั่นจะกลับมาคิดอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว

ดังนั้น เมื่อสิ้นระยะของดอกเบี้ยโปรโมชั่น และเข้าสู่ดอกเบี้ยในอัตราปกติ จะทำให้มีต้องมีภาระผ่อนชำระสูงขึ้น บางครั้งสูงขึ้น 1-2% เช่น วงเงินกู้ 3 ล้านบาท หากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น 2% ต่อปี ก็คือ 6 หมื่นบาท หรือคิดเป็นภาระผ่อนชำระเพิ่มขึ้นถึง 5,000 บาท/เดือน

 

มาตั้งหลักกันก่อนว่าวัตถุประสงค์หลักๆ หรือประโยชน์การรีไฟแนนซ์บ้าน

1.ลดภาระการจ่ายดอกเบี้ย

2.ลดภาระการผ่อนชำระหนี้ต่องวดลดลง ด้วยขยายระยะเวลาการผ่อนชำระให้นานออกไป

3.นำเงินส่วนต่างรีไฟแนนซ์ไปโปะหนี้สินบัตรเครดิต หนี้นอกระบบที่ดอกเบี้ยสูงกว่าดอกเบี้ยบ้าน หรือนำเงินไปหมุนเวียนต่อยอดทำธุรกิจได้

4.ในภาวะดอกเบี้ยผันผวนหรือมีแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยสูง สามารถรีไฟแนนซ์ไปแบบดอกเบี้ยคงที่ตลอดอายุสัญญา ป้องกันความเสี่ยงเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่ควบคุมไม่ได้

คิดก่อนรีไฟแนนซ์บ้าน

1.ควรคำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการรีไฟแนนซ์ให้ดี ฉะนั้นการรีไฟแนนซ์อาจจะไม่คุ้มค่า

2.อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ MOR หรือ MRR แต่ละธนาคารไม่เท่ากัน การเปรียบเทียบดอกเบี้ยหลังหมดโปรโมชั่น เช่น MOR-1 ของแต่ละธนาคารจึงไม่เท่ากัน

3.บางธนาคารเราสามารถต่อรองดอกเบี้ยหลังหมดโปรโมชั่นได้ นั่นคือเราอาจจะไม่จำเป็นต้องรีไฟแนนซ์ก็ได้

4.ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์บางธนาคารมีโปรโมชั่น เช่น ฟรีจดจำนอง (แต่จะรวมอยู่ในดอกเบี้ย) เหมาะสำหรับผู้ที่ไม่สะดวกเตรียมค่าจดจำนอง (1%) ในวันที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์

5.ประกันชีวิตประเภทต่างๆ ที่ธนาคารขายคู่กับสินเชื่อเป็นเรื่องที่สามารถต่อรองได้ควรเลือกที่เหมาะสม

6.ค่าธรรมเนียมการรีไฟแนนซ์ หรือค่าปรับกรณีการปิดบัญชีสินเชื่อจะอยู่ที่ 3-5% ต้องตรวจสอบให้ถี่ถ้วนในการเลือกใช้

การเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์กับดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ ถ้าค่าใช้จ่ายการรีไฟแนนซ์สูงกว่าหรือเสียเวลาในการดำเนินการที่มากมายเกินกว่าจำนวนดอกเบี้ยที่จะประหยัดได้ เราก็อาจจะต้องเลือกผ่อนสินเชื่อกับธนาคารเดิมก็เป็นได้ หรือลองเจรจารีไฟแนนซ์กับธนาคารเดิม

ตัวอย่าง ยอดสินเชื่อบ้านอยู่กับธนาคารเดิมทั้งหมด 3 ล้านบาท ผ่อนชำระมาแล้วทั้งหมด 3 ปี เหลือหนี้สินทั้งสิ้น 2.5 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยเท่ากับ 6.25%

กรณีเราตัดสินใจที่จะทำการรีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารอีกแห่งหนึ่งที่มีอัตราดอกเบี้ยถูกกว่า โดยอัตราดอกเบี้ยปีแรกอยู่ที่ 1.9% หลังจากนั้นคิดอัตราดอกเบี้ยลอยตัว

สูตรการคำนวณว่าเราจะประหยัดดอกเบี้ยจากการรีไฟแนนซ์หนี้ได้เท่าไหร่

เงินต้น x (อัตราดอกเบี้ยเดิม – อัตราดอกเบี้ยใหม่) x จำนวนปีที่ดอกเบี้ยใหม่ต่ำกว่าของเดิม

ดังนั้น จากเงินต้นคงเหลือคือ 2.5 ล้านบาท การเลือกทำรีไฟแนนซ์บ้านจะทำให้เราประหยัดดอกเบี้ยได้เท่ากับ 108,750 บาท (2,500,000 x (6.25-1.9)/100 x 1)

จากนั้นมาดูค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นจากการรีไฟแนนซ์บ้านกันบ้าง 

ค่าประเมินราคาทรัพย์สินใหม่ ประมาณ 3,000-4,000 บาท ค่าจดจำนองอีก 1% ของราคาทรัพย์สิน แต่ไม่เกิน 2 แสนบาท ค่าอากรแสตมป์อีก0.05% ของวงเงินกู้ แต่ไม่เกิน 1 หมื่นบาท

ถ้าตามตัวอย่างนี้ ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ก็จะเท่ากับ 29,750 บาท โดยเป็นค่าจดจำนอง 2.5 หมื่นบาท และค่าอากรแสตมป์อีก 1,250 บาท

เพราะฉะนั้นเห็นว่าดอกเบี้ยที่ประหยัดได้นั้นมากกว่าค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการีไฟแนนซ์ ซึ่งตัวอย่างที่ยกมานี้ไม่มีค่าปรับที่ปิดบัญชีก่อนกำหนด

แต่ถ้าหากเราเลือกจะปิดบัญชีก่อนกำหนด เราจะมีค่าปรับเพิ่มขึ้นมาอีก 7.5 หมื่นบาท (2,500,000 x 3/100) ซึ่งจะทำให้ค่าใช้จ่ายจากการรีไฟแนนซ์เป็น 104,750 บาท ก็อาจจะทำให้เราตัดสินใจทำการรีไฟแนนซ์ยากสักหน่อย

ดังนั้น หากอยากรีไฟแนนซ์บ้านก็ควรที่จะรอให้ถึงกำหนดปิดบัญชี ส่วนใหญ่จะกำหนด 3-5 ปี ซึ่งจะทำให้เราไม่ต้องเสียค่าปรับกันดีกว่า เพราะจะช่วยทำให้เรามีค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์น้อยลง และทำให้ตัดสินใจง่ายขึ้นไปอีก 

ข้อควรระวังคือ การกู้ซื้อบ้านไม่ใช่แค่ 3 ปี แต่เป็น 20-30 ปี เพราะฉะนั้นจำเป็นต้องคำนวณดอกเบี้ยจนสุดทาง หรือต้องติดตามอัตราดอกเบี้ยในตลาดด้วย

ปัจจุบันมีตัวช่วยการวิเคราะห์และมีโปรแกรมคำนวณการรีไฟแนนซ์ รวมถึงหลายเว็บไซต์ที่เปิดตัวเป็นตัวกลางในการรีไฟแนนซ์ และหาโปรโมชั่นการรีไฟแนนซ์ที่ดีที่สุดหรือคุ้มค่าที่สุดสำหรับเราได้ เช่น เว็บไซต์ www.refinn.com ซึ่งให้บริการรีไฟแนนซ์บ้านผ่านช่องทางออนไลน์ ในขณะเดียวกันธนาคารพาณิชย์แข่งขันออกโปรโมชั่นรีไฟแนนซ์บ้านถือว่าเป็นทางเลือกสำหรับผู้ที่ต้องการรีไฟแนนซ์บ้าน ลองพิจารณากันดูก็แล้วกัน เพราะการรีไฟแนนซ์ทำให้สามารถ “ลดหนี้” ได้เป็นล้านบาทเหมือนกัน