ลดดอกเบี้ยเงินกู้ ส่งผลต่ออสังหาฯอย่างไร

เมื่อวันที่ 15 พ.ค. 2560 ที่ผ่านมา มีความเคลื่อนไหวสำคัญในแวดวงธนาคารเกิดขึ้นค่ะ โดยบรรดาธนาคารพาณิชย์ได้ประกาศลดดอกเบี้ยปล่อยกู้สำหรับรายย่อย หรือ MRR ลง 0.5% เพื่อสนับสนุนการกระตุ้นเศรษฐกิจตามข้อเสนอของทางรัฐมนตรีคลัง ทั้งนี้ นอกจากการลดดอกเบี้ยลงของแบงก์จะมีผลต่อต้นทุนการเงินของผู้ประกอบการ SMEs แล้ว การลดดอกเบี้ยครั้งนี้ก็ส่งผลมาถึงตลาดบ้านด้วยเช่นกันค่ะ

แม้ว่าการลดดอกเบี้ย MRR จะช่วยให้ต้นทุนการกู้ซื้อบ้านถูกลง แต่มาตรการนี้ก็ยังมีผลไม่แรงเท่ามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนที่รัฐเคยประกาศใช้ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ทั้งนี้ หากเทียบเป็นตัวเงินจริงๆ การลดดอกเบี้ย MRR 0.5% นั้นก็จะช่วยลดภาระผู้กู้ได้แค่ปีละ 5,000 บาทต่อวงเงินกู้ 1 ล้านบาท

ขณะเดียวกัน โดยปกติแล้วแบงก์จะมีแคมเปญที่จูงใจผู้ซื้อด้วยดอกเบี้ยคงที่ในอัตราที่ต่ำในช่วง 2-3 ปีแรกอยู่แล้วจากนั้นจึงคิดดอกเบี้ยลอยตัว ดังนั้น หากมองในแง่ต้นทุนที่ประหยัดลงการลดดอกเบี้ยลง จึงให้ผลที่จำกัดและต้องใช้เวลานานกว่า เมื่อเทียบกับการลดค่าธรรมเนียมที่ผู้ซื้อสามารถประหยัดต้นทุนการซื้อบ้านไปได้มากและเห็นผลทันที

แต่อย่างไรก็ตาม การลดดอกเบี้ย MRR ลงนี้ก็ส่งผลดีในแง่จิตวิทยาของผู้ซื้อค่ะ เป็นการส่งสัญญาณว่าดอกเบี้ยจะไม่แพงขึ้นในอนาคตและอาจปรับลงได้อีก แม้ผู้ที่คิดจะซื้อบ้านจะไม่ตัดสินใจซื้อเลยหลังดอกเบี้ยลด แต่ก็ช่วยเพิ่มความเป็นไปได้ที่ผู้ที่คิดเรื่องซื้อบ้านอยู่จะมีการตัดสินใจซื้อในอนาคตอันใกล้

นอกจากผลในทางจิตวิทยาแล้ว การลดดอกเบี้ยลงก็มีผลต่อการคำนวณต้นทุนเงินกู้และการผ่อนชำระในแต่ละเดือนด้วยค่ะ สำหรับคนที่กำลังผ่อนบ้านอยู่นั้น หากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงนี้มีผลต่อคนที่ผ่อนบ้านอยู่แล้วก็จะส่งผลดีในแง่ที่ต้นทุนการผ่อนบ้านในแต่ละเดือนลดลงในอนาคตด้วย ขณะที่ในส่วนของผู้ที่คิดจะซื้อบ้านนั้น การที่ดอกเบี้ยลดลงมาจะส่งผล 2 อย่างด้วยกัน

อย่างแรกเลยคือบ้านที่ต้องการจะซื้อนั้นหากราคาเท่าเดิม การลดดอกเบี้ยจะช่วยลดภาระการผ่อนชำระในแต่ละเดือนลง ส่วนผลอย่างที่ 2 นั้น กรณีที่ผู้ซื้อที่กำลังประเมินกำลังการผ่อนจากฐานเงินเดือนที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน การที่อัตราดอกเบี้ยลดลงมานั้นจะช่วยเพิ่มมูลค่าของเงินตามระยะเวลาให้กับงบประมาณที่ผู้ซื้อวางแผนจะกันมาเพื่อผ่อนบ้านในแต่ละเดือน ซึ่งในทางปฏิบัตินั้นจะคิดเป็น 30% ของเงินเดือน

เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลงก็จะทำให้ผู้ซื้อมีทางเลือกในการซื้อมากขึ้น โดยสามารถหันไปดูบ้านที่มีราคาสูงขึ้นกว่าเดิมได้ภายใต้งบประมาณที่ตั้งไว้เท่าเดิมค่ะ และหากแนวโน้มในอนาคตดอกเบี้ยยังลดลงอีกก็จะช่วยให้ผู้ซื้อมีทางเลือกในการซื้อบ้านเพิ่มขึ้นด้วย

โดยสรุปแล้ว การลดดอกเบี้ย MRR ลง 0.5% ของธนาคารพาณิชย์นั้นจะไม่มีผลในการกระตุ้นให้ตลาดบ้านคึกคักขึ้นมาอย่างชัดเจนแบบในช่วงที่รัฐออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน แต่จะเป็นการช่วยสร้างบรรยากาศที่ดีทางจิตวิทยาให้กับผู้ที่คิดจะซื้อบ้านในอนาคตได้ตัดสินใจง่ายขึ้นค่ะ

ขณะเดียวกัน การลดดอกเบี้ยลงก็ช่วยลดภาระการผ่อนรายเดือนให้กับผู้ที่ผ่อนอยู่และช่วยให้ผู้ที่คิดจะซื้อบ้านสามารถเลือกซื้อบ้านในราคาที่สูงขึ้นได้ค่ะ