รถไฟฟ้าสายสีทอง บูมคอนโดริมน้ำ เชื่อมโครงข่ายฝั่งธนฯ

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

สถานีกรุงธนบุรีเป็นหนึ่งในสถานีที่อยู่ในเส้นทางรถไฟฟ้าบีทีเอสส่วนต่อขยายจากสถานีสะพานตากสิน เปิดให้บริการเมื่อปี 2552 ตามแนวเส้นทางส่วนต่อขยายนี้มีผลต่อตลาดคอนโดมิเนียมในบริเวณนั้นมาก่อนหน้า 2-3 ปีแล้ว มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ตามแนวถนนกรุงธนบุรีหลายโครงการ และมีบางส่วนที่เปิดขายบนถนนเจริญนครทั้งสองฝั่ง โดยเฉพาะฝั่งริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่ไกลออกไปจากสถานีกรุงธนบุรี แต่ก็ไม่ได้คึกคักมากนักเมื่อเทียบกับพื้นที่ตามแนวถนนกรุงธนบุรี

จากการสำรวจของฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์สอินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ชี้ให้เห็นว่า ปัจจัยใหม่ที่ส่งเสริมให้ตลาดคอนโดมิเนียมบนพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครมีความน่าสนใจมากขึ้นในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ก็คือโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ “ไอคอน สยาม’ของสยามพิวรรธน์ เครือเจริญโภคภัณฑ์ และแมกโนเลียควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น เนื่องจากเป็นโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่มีพื้นที่รวมประมาณ 7.5 แสนตารางเมตร (ตร.ม.)

อีกปัจจัยที่ส่งเสริมศักยภาพในพื้นที่แม่น้ำเจ้าพระยาพร้อมๆ กับศูนย์การค้าไอคอน สยาม คือ โครงการรถไฟฟ้าสายสีทองที่ทางกรุงเทพมหานครประกาศแผนการพัฒนาออกมาพร้อมทั้งเส้นทางที่เชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรีและมีเส้นทางไปตามถนนเจริญนครสิ้นสุดที่เชิงสะพานพระปกเกล้ารวมแล้ว 2.7 กิโลเมตร4 สถานี ที่นอกจากจะเชื่อมแต่กับบีทีเอสแล้ว ในอนาคตเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองยังสามารถเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ และสายสีแดง ซึ่งจะเป็นตัวเชื่อมโครงข่ายรถไฟฟ้าฝั่งธนบุรีเข้าด้วยกัน

เมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองมีความคืบหน้ามากขึ้นจะทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครโดยเฉพาะช่วงตั้งแต่สะพานสาทรไปทางคลองสานมีการเปลี่ยนแปลงมากขึ้น โดย ณ ปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมทั้งหมดในทำเลนี้อยู่ที่ประมาณ 3,640 ยูนิต มีหลายโครงการที่เปิดขายก่อนปี 2543 และ54% เปิดขายหลังจากปี 2552 หลังจากสถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรีเปิดให้บริการ อัตราการขายของคอนโดมิเนียมในทำเลนี้ก็ค่อนข้างสูงคือประมาณ 94% เพราะว่าโครงการส่วนใหญ่เปิดขายก่อนหน้านี้หลายปี และสร้างเสร็จเกือบทุกโครงการแล้ว ยกเว้นโครงการที่เพิ่งเปิดขายปี 2558 เป็นต้นมา

สำหรับราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลนี้อยู่ที่ประมาณ 1.45 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) แต่ราคาขายมีความแตกต่างกันมาก เพราะโครงการเก่าๆ ที่เปิดขายมาหลายปีแล้วจะมีราคาขาย
เฉลี่ยประมาณ 7.7 หมื่นบาท/ตร.ม.เท่านั้น ส่วนโครงการที่เปิดขายหลังปี 2543 เป็นต้นมา มีราคาขายเฉลี่ยที่ประมาณ 1.33 แสนบาท/ตร.ม. สำหรับโครงการที่เปิดขายในปี 2557-2558 มีราคาขายเฉลี่ยที่ประมาณ 2.7 แสนบาท/ตร.ม. ราคาขายของโครงการในทำเลนี้ปรับขึ้นต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

การปรับขึ้นของราคาขายอยู่ที่ประมาณ 3-10% ต่อปี โดยเฉพาะราคาขายในปี 2557 ที่เริ่มมีข่าวโครงการไอคอน สยาม และยิ่งปรับเพิ่มขึ้นไปอีกเมื่อข่าวของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองเริ่มชัดเจนมากขึ้น โดยโครงการที่เปิดขายมากว่า 10 ปีบางโครงการราคาขายต่อของยูนิตมือสองปรับขึ้นมากกว่า 30% โครงการรถไฟฟ้าสายสีทองจะเป็นตัวแปรสำคัญในอนาคตที่ทำให้ทำเลนี้เปลี่ยนรูปแบบการใช้ประโยชน์บนที่ดินจากบ้านพักอาศัย ตึกแถวเก่าๆ ไปสู่การพัฒนาในรูปแบบอื่นที่สอดคล้องกับมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นแน่นอนในอนาคต

ด้านราคาที่ดินก็ปรับเพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก ราคาซื้อขายที่ดินในพื้นที่ริมถนนเจริญนครในช่วงระหว่างปี 2554 อยู่ที่ประมาณ 1-2 แสนบาท/ตร.ว. และปรับเพิ่มขึ้นมาตลอดในช่วง 2-3 ปีหลังจากนั้น โดยราคาซื้อขายในปี 2555-2556 อยู่ที่ประมาณ 2.65 แสนบาท/ตร.ว. หรือปรับเพิ่มขึ้นถึง 240%

ในปี 2557 ที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยามีการซื้อขายกันที่ราคาประมาณ 4.5 แสนบาท/ตร.ว. หรือปรับขึ้นมามากกว่า 70% จากปี 2554 ซึ่งที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยาริมถนนเจริญนครอาจจะปรับขึ้นไปค่อนข้างมาก แต่ถ้าเป็นที่ดินที่ไม่ติดแม่น้ำเจ้าพระยาอาจจะมีการปรับขึ้นมาน้อยกว่า เพราะมีราคาสูงมาก่อนหน้าแล้ว โดยราคาขายของที่ดินที่ไม่ติดกับแม่น้ำเจ้าพระยาอยู่ในช่วงประมาณ 3-4 แสนบาท/ตร.ว. ขึ้นอยู่กับขนาดที่ดิน และทำเล รวมทั้งทางเข้า-ออก และน่าจะมากนขึ้นไปอีกในอนาคตถ้าโครงการรถไฟฟ้าสายสีทองเริ่มการก่อสร้าง อีกทั้งน่าจะมีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ เปิดขายมากขึ้นในอนาคต เพราะราคาขายคอนโดมิเนียมก็ขึ้นมาค่อนข้างสูงสอดคล้องกับราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น แต่อุปสรรคสำคัญคือ พื้นที่ริมถนนเจริญนครแทบไม่มีที่ดินขนาดใหญ่เหลือให้พัฒนาแล้วในปัจจุบัน

อย่างไรก็ตาม จะเริ่มเห็นการพัฒนาที่ดินของภาครัฐในแปลงอื่นๆ ปล่อยมาทำสัมปทานมากขึ้น อาทิ ที่ราชพัสดุแปลงที่ตั้งโรงภาษีร้อยชักสามริมแม่น้ำเจ้าพระยา ซอยเจริญกรุง 36 เขตบางรัก เนื้อที่  5 ไร่ เป็นต้น ซึ่งจะทำให้ตลาดอสังหาฯ ริมแม่น้ำเจ้าพระยามีการแข่งขันที่หลากหลายและคึกคักมากยิ่งขึ้น ทำให้พื้นที่ริมน้ำเจ้าพระยาฝั่งถนนเจริญนคร ธนบุรี และฝั่งเจริญกรุง เชื่อมต่อไปถึงถนนพระราม 3 มีศักยภาพที่สูงขึ้น ซึ่งเป็นทั้งทำเลเศรษฐกิจ พาณิชยกรรม และอยู่อาศัย ในอนาคตอันใกล้นี้