รายได้จากบ้านเรา

น่าจะอีกไม่นานเกินรอ “คนไทยวัยเกษียณ” จะได้มีช่องทางรายได้ใหม่เพิ่มอีกทางหนึ่ง คือ เงินจากสินเชื่อบ้านเพื่อผู้สูงอายุ

เพราะหนึ่งในมาตรการรองรับสังคมผู้สูงอายุ ที่คณะรัฐมนตรีได้มีมติเห็นชอบไปเมื่อวันที่ 8 พ.ย. 2559 ได้แก่ สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage) เพื่อให้ผู้ที่มีอายุตั้งแต่ 60 ปีขี้นไป สามารถนำที่อยู่อาศัยที่ตนมีกรรมสิทธิ์และปลอดภาระหนี้มาเปลี่ยนเป็นรายได้ในการดำรงชีพเป็นรายเดือน โดยมอบหมายให้สถาบันการเงินเฉพาะกิจไปดำเนินการ 

“สินเชื่อบ้านสำหรับผู้สูงอายุ” หรือถ้าแปลตามตัวจากภาษาอังกฤษก็จะเรียกว่า “การจำนองแบบย้อนกลับ” เพราะเป็นการกลับทิศจากสินเชื่อบ้านปกติ

จากปกติถ้าเราไปขอกู้ซื้อบ้าน เราต้องจ่ายเงินเป็นค่าผ่อนบ้านให้สถาบันการเงินทุกเดือนๆ ไปจนกว่าจะหมดหนี้ ถึงจะเรียกได้ว่าเป็นเจ้าของบ้านจริงๆ

ขณะที่ สินเชื่อบ้านสำหรับผู้สูงอายุ จะเป็นสินเชื่อที่ผู้สูงอายุนำบ้านที่อยู่อาศัยของตัวเองมาจำนองกับสถาบันการเงิน แต่แทนที่จะได้รับเป็นเงินก้อนใหญ่ไปในครั้งเดียว เหมือนกับการจำนองทั่วไป ก็จะได้เป็น “เงินงวด” ไปเรื่อยๆ โดยที่เรายังสามารถอาศัยอยู่ในบ้านหลังนั้นต่อไปได้จนกว่าจะเสียชีวิต หรือจนกว่าจะครบกำหนดตามสัญญา

เงินงวดที่สถาบันการเงินทยอยจ่ายให้ทุกเดือนก็จะเป็น “รายได้วัยเกษียณ” ซึ่งถือเป็นทางรอดของคนไทยวัยเกษียณที่ส่วนใหญ่จะมีบ้านเป็นของตัวเอง

แม้ว่า ตอนนี้จะยังไม่เห็นรูปเห็นร่างที่ชัดเจน แต่ บรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย (บตท.) ซึ่งเป็นสถาบันการเงินเฉพาะกิจที่ได้รับมอบหมาย อยู่ระหว่างเตรียมความพร้อมบริการสินเชื่อบ้านสำหรับผู้สูงอายุ

ในเบื้องต้นอาจจะกำหนดวงเงินกู้ไว้ที่ 50% ของมูลค่าบ้านที่รวมมูลค่าในอนาคตไว้ด้วย เพราะฉะนั้นถ้าบ้านอยู่ในทำเลที่ดี สภาพบ้านดี และมีโอกาสที่จะขายได้ราคาดี ก็จะทำให้มูลค่าบ้านในอนาคตสูงขึ้น วงเงินที่จะได้ก็จะสูงขึ้นตามไปด้วย

นอกจากนี้ ยังมีเงื่อนไขอื่นๆ ที่เป็นตัวกำหนดเงินงวด เช่น อายุผู้กู้ หากมูลค่าบ้านเท่ากัน คนอายุมากจะได้เงินงวดมากกว่าคนอายุน้อย

ยกตัวอย่างการนำบ้านที่มีมูลค่า 4 ล้านบาท จะได้วงเงินกู้เท่ากับ2 ล้านบาท จากนั้น บตท.จะจ่ายเงินงวดให้เดือนละประมาณ 1 หมื่นบาท เป็นเวลา 20 ปี และหลังจากที่ผู้กู้เสียชีวิตบ้านก็จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของ บตท.สามารถนำไปขายทอดตลาด หรือถ้าลูกหลานจะมาไถ่ถอนคืนก็ได้ แต่หากครบ 20 ปีแล้วยังมีชีวิตอยู่ก็ยังสามารถอยู่ต่อไปได้

สินเชื่อบ้านสำหรับผู้สูงอายุ จึงเหมาะมากสำหรับวัยเกษียณที่มีบ้านเป็นของตัวเอง จะได้มีรายได้จากบ้านของเราเอง ซึ่งก่อนหน้านี้ บุญเลิศ จิตรมณีโรจน์ และ
วีระชาติ กิเลนทอง สถาบันวิจัยเพื่อการประเมินและออกแบบนโยบาย มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย วิจัยพบว่า วิธีนี้จะช่วยให้คนไทยวัยเกษียณมีรายได้ไว้ใช้จ่ายเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 2.55 ล้านบาท

บรรทัดสุดท้ายนี้แถมเผื่อคนยังไม่เกษียณอ่านเจอจะได้เตรียมตัวไปผ่อนสักหลังไว้เป็นรายได้ในวัยเกษียณ