สรุปเหตุการณ์เด่น2559 ปีแห่งการเร่งปรับตัว

โดย...ทีมข่าวอสังหาริมทรัพย์โพสต์ทูเดย์

ใกล้ปิดฉากลงแล้วสำหรับปี 2559 ถือเป็นการปรับตัวครั้งใหญ่และหลายรอบของบรรดาผู้ประกอบการอสังหาฯ ท่ามกลางปัจจัยลบมารุมเร้ารอบด้าน แม้ว่าภาพรวมในช่วงต้นปีเหมือนจะปรับตัวดีขึ้นจากการที่ภาครัฐมีมาตรการออกมากระตุ้นตลาด

รัฐไฟเขียวมาตรการอสังหาฯ

จากการที่คณะรัฐมนตรีเห็นชอบมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ โดยการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% ระยะเวลา 6 เดือน เริ่มจากวันที่ 29 ต.ค. 2558-28 เมย. 2559 สำนักงานที่ดินหลายๆ ท้องที่ต่างก็พยายามเร่งมือให้ผู้โอนสามารถโอนกันแบบงานล้นมือกันทีเดียว เพราะก็มีอยู่หลายคนที่เพิ่งจะมาตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยกันในช่วงทางโค้งสุดท้ายของมาตรการนี้ และก็มีอีกหลายคนที่ขอยื่นแบงก์แล้วเพิ่งผ่านการพิจารณาช่วงหลังสงกรานต์ที่ผ่านมา และเชื่อว่าก็อาจจะมีคนที่ต้องผิดหวังที่โอนไม่ทันตามกำหนดเวลาที่ตั้งไว้อยู่พอสมควร ผู้ประกอบการยอมรับว่ามาตรการของรัฐบาลครั้งนี้ช่วยกระตุ้นให้ยอดขายบ้านเพิ่มขึ้น 30% หรือกว่า 5 หมื่นล้านบาท

หากพิจารณาจากข้อมูลการโอนจากสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร ระบุว่า หลังจากรัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ จะมีการทำนิติกรรมเพิ่มขึ้นถึง 20% และโอนกรรมสิทธิ์ตามมาตรการแล้วกว่า 1.2 แสนราย ซึ่งก็เป็นอัตราที่เพิ่มขึ้นมากกว่าปกติในช่วงเวลาเดียวกันในปีก่อน แต่ในทางกลับกันการเปิดขายโครงการใหม่กลับไม่มากนักอย่างที่คาดการณ์ไว้ เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่เน้นการนำโครงการที่มีอยู่มาระบายสินค้าออก โดยพุ่งเป้าไปที่ผู้บริโภคมุ่งให้ความสนใจกับมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์

บ้านประชารัฐพลาดเป้า 

โครงการบ้านประชารัฐที่รัฐบาลประกาศใช้ตั้งแต่วันที่ 22 มี.ค. 2559 เป็นระยะเวลา 2 ปี โดยให้ผู้มีรายได้น้อยขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท แม้ว่าจะเป็นโครงการที่ช่วยกระตุ้นตลาดทางอ้อม เนื่องจากกลุ่มสินค้าระดับราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท มีสัดส่วนอยู่ที่ 10% ของมูลค่าตลาดรวมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่มีจำนวนประมาณ 5 แสนล้านบาท/ปี คิดเป็น 15% ของจำนวนหน่วยรวมในตลาดที่มีอยู่ประมาณ 1.8 แสนหน่วย การปล่อยสินเชื่อของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธนาคารออมสิน ยังพลาดเป้า เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อมีรายได้น้อยประสบกับปัญหาหนี้ครัวเรือน และหลายรายติดปัญหาเครดิตบูโร   

คอนโดไฮเอนด์ เดินหน้าเปิดตัว

แนวโน้มของการเปิดตัวคอนโดไฮเอนด์นั้นยังคงร้อนแรงต่อเนื่องจากปี 2558 โดยโครงการคอนโดไฮเอนด์ที่เปิดตัวแต่ต้นปี ได้แก่ โครงการเดอะแบงก์คอก ย่านทองหล่อของบริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ตามด้วยโครงการบีทนิค สุขุมวิท 38 ของบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น โครงการ 98 ไวร์เลส ถนนวิทยุ ราคา 5.5 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) ทั้งนี้การที่ตลาดคอนโดหรูมาแรงต่อเนื่องจากปีที่แล้ว เหตุผลเพราะคนมีเงินได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวน้อยหรือไม่กระทบเลย การลงทนในคอนโดกลายเป็นกระแสนิยมในกลุ่มคนมีเงินและนักลงทุน ตลาดมีแรงหนุนจากแรงซื้อต่างประเทศ ดอกเบี้ยขาลงในตลาดโลกทำให้การลงทุนในคอนโดเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ ประกอบกับราคาคอนโดกลางเมืองในไทยตํ่ากว่าหลายประเทศในภูมิภาคนี้

อย่างไรก็ดี หากพิจารณาในแง่ราคาต่อตารางเมตร พบว่าราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรปี 2559 สูงกว่าปี 2558 เล็กน้อย โดยโครงการคอนโดไฮเอนด์ปี 2559 ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 3 แสนบาท/ตร.ม. ส่วนปี 2558 ราว 2.8 แสนบาท/ตร.ม. ส่วนหนึ่งเป็นเพราะราคาที่ดินเพราะโครงการที่ขึ้นในปีนี้ บางโครงการต้นทุนที่ดินอยู่ที่ 1.9 ล้านบาท/ตารางวา (ตร.ว.) หรือ 1 ไร่เท่ากับ 760 ล้านบาท ทำเลซึ่งเป็นที่นิยมในการพัฒนาโครงการคอนโดไฮเอนด์ พบว่า ปี 2558 กับปี 2559 ไม่แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ โดยทำเลยอดนิยมสำหรับพัฒนาโครงการประเภทนี้ได้แก่ ริมแม่น้ำเจ้าพระยา และแนวรถไฟฟ้าสีลม สาทร ชิดลม วิทยุ สุขุมวิท และทองหล่อ

เปิดสายสีม่วงตลาดคอนโดแป้ก

รถไฟฟ้าสายสีม่วง ต้นทางอยู่สถานีบางซื่อ วิ่งด้วยระยะทาง 23 กม. ไปสุดปลายทางที่สถานีคลองบางไผ่ ซึ่งตัวเลขจากศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ระบุว่าในช่วง 5 ปี ตั้งแต่ปี 2555 ถึงเดือน มี.ค. 2559  รัศมี 1 กม. รอบสถานีสายสีม่วงทั้ง 16 สถานี มีคอนโดเปิดขาย 57 โครงการรวม 46,739 ยูนิต สถานะล่าสุด มี 48 โครงการ ที่อยู่ระหว่างขาย คิดเป็นหน่วยที่อยู่ในผังโครงการ 36,981 ยูนิต ในแง่การกระจุกตัวจะอยู่ระหว่างสถานีเตาปูนจนถึงก่อนข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาที่สถานีสะพานพระนั่งเกล้า มีจำนวน 38 โครงการ รวมๆ กัน 27,591 ยูนิต หรือสัดส่วน 75% เป็นคอนโดที่อยู่ทำเลก่อนข้ามเจ้าพระยา ทั้งนี้มีจำนวน 3 สถานี ที่ไม่มีคอนโดเปิดขายแม้แต่ยูนิตเดียวในรัศมี 1 กม. ประกอบด้วย สถานีบางรักน้อย-ท่าอิฐ สถานีบางพลู สถานีคลองบางไผ่ เหตุผลที่ 3 สถานีนี้ คอนโดแป้กสนิท เป็นเพราะมีคู่แข่งขันที่น่ากลัว คือ ทาวน์เฮาส์กับบ้านเดี่ยว ขณะที่แนวเส้นทางสายสีม่วงคอนโดกลุ่มราคาตารางเมตรละ 5-8 หมื่นบาท มีเยอะสุด รองลงมาเป็นกลุ่มราคา 8 หมื่น-1.2 แสนบาท ถือว่าอยู่ในกลุ่มตลาดแมสห้องละ 1-3 ล้านบาท ที่น่าสนใจ คือ คอนโดราคาแพงเกินตารางเมตรละ 1.2 แสนบาท ตลาดกลุ่มนี้ก็ออกแนวแป้กเช่นเดียวกัน เพราะมีคู่แข่งจากสายสีเขียวหรือรถไฟฟ้าบีทีเอสโซนอ่อนนุช-แบริ่ง เข้ามาแย่งลูกค้า

อย่างไรก็ตาม ผลการเปิดประมูลก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี และสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง กิจการร่วมค้าบีเอสอาร์ ซึ่งประกอบด้วยบริษัท บีทีเอส กุร๊ป โฮลดิ้งส์ บริษัท ซิโน-ไทย เอ็นจีเนียริ่ง แอนด์ คอนสตรัคชั่น และบริษัท ผลิตไฟฟ้าราชบุรีโฮลดิ้ง เป็นกลุ่มเอกชนที่ได้รับสัมปทานมูลค่ารวมกว่า 1 แสนล้านบาท ซึ่งต้องจับตาว่าภายหลังจากเปิดให้บริการให้ปี 2563 จะปลุกให้ตลาดอสังหาฯ มีความคึกคักได้มากเพียงใด  

เร่งหารายได้จากค่าเช่า

ขณะนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายรายต่างเร่งปรับตัว หารายได้ระยะยาวจากธุรกิจให้เช่า เห็นได้จาก บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท ได้ปรับโครงสร้างธุรกิจใหม่เป็นบริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง โดยในปี 2560 จะมีการลงทุนในธุรกิจใหม่ที่สร้างรายได้จากการเช่า 500-1,000 ล้านบาท เนื่องจากจะหวังจากธุรกิจอสังหาฯ เพื่อขายอย่างเดียวไม่ได้ ด้านบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ มีแผนจะสร้างรายได้ระยะยาวจากการเช่า โดยในปี 2560 จะพัฒนารูปแบบมิกซ์ยูสบนที่ดินเช่า 30 ปี ริมถนนรัชดาภิเษก ใกล้ตึกทรู ทาวเวอร์ ขนาด 3 ไร่ จะพัฒนาเป็นธุรกิจค้าปลีก ที่อยู่อาศัย รวมไปถึงอยู่ระหว่างศึกษาโรงแรม โครงการดังกล่าวมีเนื้อที่กว่า 5 หมื่น ตร.ม. เป็นต้น

นอกจากนี้ ยังถือเป็นปีแรกที่ผู้ประกอบการไม่มีบิ๊กอีเวนต์หรือกิจกรรมการตลาดในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ เนื่องจากอยู่ในช่วงแสดงความอาลัย แต่บรรดาผู้ประกอบการเตรียมเร่งยอดขายตั้งแต่ต้นปี 2560 เพื่อกระทุ้งยอดขายตั้งแต่หัวปีจากปีก่อนที่พลาดเป้า