อสังหาฯ รายใหญ่ลั่นครึ่งปีหลัง เปิดศึกคอนโดระดับไฮเอนด์

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

ตลาดคอนโดมิเนียมในครึ่งปีแรก (ม.ค.-มิ.ย.) ของปี 2559 ภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด สะท้อนได้จากผลสำรวจของสำนักวิจัยและพัฒนาบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ ที่ระบุว่า ภาพรวมโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ 6 เดือนแรก มีจำนวน 51 โครงการ รวม 28,444 หน่วย ลดลง 17% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายเลื่อนการเปิดโครงการจากแผนเดิมในไตรมาส 2 ของปีนี้ออกไปเป็นไตรมาส 3 เช่น ค่ายอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ เลื่อนเปิด 2 โครงการ ค่ายพฤกษา เรียลเอสเตท เลื่อนเปิด 3 โครงการ 

ส่วนในเชิงมูลค่ารวมของโครงการเปิดตัวใหม่ทั้งหมด 77,730 ล้านบาท ลดลง 51% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากปีที่แล้วมีการเปิดโครงการในระดับบนค่อนข้างมากโดยเฉพาะในไตรมาสแรก แต่ครึ่งปีแรกของปีนี้ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่มีราคาขายต่อหน่วยไม่สูงมากนัก ระดับราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนมากถึง 51% ของโครงการเปิดตัวใหม่ทั้งหมด เพิ่มขึ้น 29% หากเทียบกับสัดส่วนตลาดในช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว รองลงมาคือ ระดับราคา 2-3 ล้านบาท 18% 

ด้านยอดขาย ณ วันเปิดตัวโครงการเฉลี่ยในช่วงเดือน ม.ค.-มิ.ย.อยู่ที่ 48% เพิ่มขึ้น 11% จากยอดขายของปีก่อน ในส่วนของยอดขายเฉลี่ย ส่วนทำเลที่ตั้งที่มีโครงการเปิดตัวสูงสุด คือ ทำเลรังสิต-นครนายก 15% รองลงมา ทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วง (ช่วงบางซื่อ-สะพานพระนั่งเกล้า) 8.7% และทำเลเพชรเกษม-บางแค-พุทธมณฑลสายสี่ 8.6% ตามลาดับ

จากการที่ครึ่งปีแรกมีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เปิดตัวค่อนข้างน้อยและโครงการใหม่ที่เปิดตัวมาแล้วส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับกลางล่าง นั่นหมายถึง ผู้ประกอบการต้องเร่งนำโครงการมาเปิดตัวในครึ่งปีหลังจำนวนมาก และที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ในมือของผู้ประกอบการรายใหญ่เวลานี้ ส่วนใหญ่เป็นทำเลโครงการระดับไฮเอนด์ อาจสะท้อนได้ว่า ศึกคอนโดมิเนียมในครึ่งปีหลังเป็นสมรภูมิรบของตลาดไฮเอนด์เป็นหลัก

โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ กล่าวว่า โครงการใหม่ในครึ่งปีหลังของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ 9 ราย ได้แก่ เอพี, อนันดาฯ, แสนสิริ, พฤกษาฯ, อารียา, ศุภาลัย, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, เอสซี แอสเสท และแอล.พี.เอ็น.ฯ ที่มีมูลค่ารวมกว่า 1.06 แสนล้านบาท เป็นโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคาสูงกว่า 5 ล้านบาท รวมกันมากถึง 13 โครงการ คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 6.2 หมื่นล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนมากถึง 58% ของมูลค่ารวมโครงการใหม่ในครึ่งปีหลังของผู้ประกอบการทั้ง 9 รายดังกล่าว

ขณะที่ระดับราคาที่มีสัดส่วนการเปิดตัวใหม่รองลงมา ก็ยังคงเป็นกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับกลางบน 3-5 ล้านบาท จำนวนรวม 5 โครงการ มูลค่ารวม 1.8 หมื่นล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 17% ตามด้วย ระดับราคา 2-3 ล้านบาท จำนวนรวม 7 โครงการ มูลค่ารวม 1.7 หมื่นล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 16% ส่วนคอนโดมิเนียมระดับกลางล่าง ระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท บิ๊กอสังหาฯ 9 รายเปิดตัวรวมกัน 8 โครงการเท่านั้น คิดเป็นมูลค่ารวม 9,390 ล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 9% เท่านั้น

การปรับตัวของบิ๊กอสังหาฯ ที่ขยับมาเล่นคอนโดมิเนียมระดับกลางบน 3-5 ล้านบาทขึ้นไปมากขึ้นนั้น เป็นผลจากการที่ผู้ประกอบการแต่ละรายล้วนมองว่าตลาดระดับบนยังเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อและไม่มีปัญหาเรื่องกู้ไม่ผ่านเหมือนตลาดคอนโดมิเนียมระดับล่าง

สอดคล้องกับการวิเคราะห์ของสำนักวิจัยและพัฒนา แอล.พี.เอ็น.ฯ ที่มองว่า ปัจจัยลบที่ส่งผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยในครึ่งปีหลัง ได้แก่ ความเข้มงวดของธนาคารในการปล่อยสินเชื่อทำให้อัตรากู้ไม่ผ่านเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลจากสัดส่วนหนี้ครัวเรือน ที่แม้ว่าขยายตัวในอัตราชะลอลงในช่วงต้นปีที่ผ่านมาแต่ก็ยังอยู่ในระดับสูง คาดว่าปี 2560 จึงจะปรับตัวดีขึ้น เช่นเดียวกับความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่เดือน ม.ค.-มิ.ย.

ด้านปัจจัยบวกจากการที่ภาครัฐเดินหน้าโครงสร้างพื้นฐานเปิดใช้รถไฟฟ้าสายสีม่วง และอนุมัติรถไฟฟ้าเพิ่มอีก 3 สาย และมาตรการภาครัฐบ้านประชารัฐ เพิ่มอัตราการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย ส่วนประเด็นเรื่องกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ผู้ประกอบการยังมองเป็นทั้งปัจจัยบวกที่จะทำให้เจ้าของที่ดินจำนวนมากอาจปล่อยที่ดินออกมา เพื่อลดค่าใช้จ่ายก่อนที่ภาษีที่ดินฯ จะเริ่มใช้ในปีหน้า แล้วก็มองเป็นทั้งปัจจัยลบที่อาจมีผลกระทบต่อการตัดสินใจของนักลงทุนที่ซื้อห้องชุดสำหรับปล่อยเช่า

หากวิเคราะห์จากแนวโน้มแผนของ “9 บิ๊กอสังหาฯ” แล้ว สิ่งที่น่าจับตามมองในครึ่งปีหลัง นั่นคือ เมื่อการโหมเปิดตัวโครงการใหม่กระจุกตัวในช่วงไตรมาส 3-4 เน้นโครงการระดับไฮเอนด์ ท่ามกลางสภาพเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวอาจส่งผลให้มีการชะลอเปิดโครงการใหม่ออกไปอีก