กรรมสิทธิ์-สิทธิการเช่า (จบ)

เมื่อสัปดาห์ที่แล้วบทความได้กล่าวถึงกรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิทธิการเช่า ซึ่งในแต่ละประเทศมีรูปแบบที่แตกต่างกันออกไป สำหรับการถือครองกรรมสิทธิ์ของไทย โฉนดถือเป็นหลักฐานยืนยันกรรมสิทธิ์ของการครอบครองอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่ดิน การมีกรรมสิทธิ์เด็ดขาดบนที่ดินในลักษณะนี้เรียกว่า Freehold และหากเจ้าของที่ดินไม่ได้ทำประโยชน์บนที่ดินสามารถนำที่ดินนั้นออกมาหาผลประโยชน์โดยการให้เช่าได้ กรรมสิทธิ์บนที่ดินของผู้เช่าจะเรียกว่า สิทธิการเช่า หรือเรียกว่า Leasehold ระยะเวลาให้เช่าส่วนใหญ่ คือ 30 ปี เมื่อครบ 30 ปีแล้ว กรรมสิทธิ์บนที่ดินจะกลับไปตกอยู่กับเจ้าของที่ดิน ซึ่งเมื่อถึงเวลานั้นก็จะตัดสินใจว่าจะนำที่ดินไปทำประโยชน์อย่างอื่นหรือจะให้เช่าต่ออีกรอบ

ในประเทศอังกฤษนั้นที่ดินส่วนใหญ่จะเป็นของขุนนางชั้นสูง โดยลักษณะอาคารต่างๆ จะมีหน้าตาไม่เปลี่ยนไปตั้งแต่สมัยโบราณ เพราะรัฐบาลมีกฎในเรื่องของการอนุรักษ์สิ่งปลูกสร้างไว้เพื่อให้เป็นมรดกทางวัฒนธรรม ที่พักอาศัยที่อยู่ในอาคารหลังเดียวกันจะเรียกว่า Flat ไม่เหมือนบ้านเราที่เรียกว่า คอนโดมิเนียม

สำหรับห้อง หรือ Flat ที่ถูกนำออกมาขายนั้นจะเกิดจากการแบ่งห้องต่างๆ ในบ้านของขุนนางสมัยก่อนออกเป็นหลายๆ ส่วน กรรมสิทธิ์บนห้องเหล่านี้ส่วนใหญ่จะอยู่ในรูปของสิทธิการเช่าระยะยาว เพราะที่โน่นเข้าไม่มีการออกโฉนด และแบ่งกรรมสิทธิ์ตามสัดส่วนในพื้นที่ที่ถือครองเหมือนบ้านเรา เจ้าของที่ดินจะต้องเป็นบุคคลหรือนิติบุคคลเท่านั้น

สำหรับสิทธิการเช่าที่ประเทศอังกฤษนั้นสามารถกำหนดได้นานถึง 999 ปีเลยทีเดียว อย่างไรก็ดีมีกรรมสิทธิ์อีกอย่างที่นี่เราอาจจะไม่เคยได้ยินที่ไหนมาก่อน กรรมสิทธิ์นี้เรียกว่า Share of Freehold ซึ่งเกิดจากการที่เจ้าของร่วมในอาคารต้องการกรรมสิทธิ์เด็ดขาดบนที่ดินที่เป็นที่ตั้งของอาคารจึงรวมตัวกันไปขอซื้อที่ดินจากเจ้าของอาคาร ซึ่งอาจจะตั้งเป็นนิติบุคคลขึ้นมาเป็นเจ้าของที่ดินดังกล่าว

เจ้าของห้องแต่ละห้องก็มีสัดส่วนกรรมสิทธิ์ในนิติบุคคลนั้น อาจจะแบ่งเป็นจำนวนหุ้นที่ครอบครองก็ได้ เวลาขายห้องของตนเองก็มีสิทธิที่จะขายทั้งสิทธิในการเช่าและกรรมสิทธิ์ร่วมในเจ้าของที่ดิน ที่เขาเรียกว่า Leasehold ควบกับ Share of Freehold

ส่วนในสหรัฐอเมริกาจะเรียกห้องชุดว่า คอนโดมิเนียม หรือ Apartment ซึ่งกรรมสิทธิ์ในการครอบครองก็มีทั้ง Freehold และ Leasehold เหมือนบ้านเรา แต่ที่แปลกก็คือเขามีห้องชุดที่หน้าตาเหมือนคอนโดมิเนียมแต่ไม่ขายกรรมสิทธิ์ของห้องชุด อาคารหรือโครงการแบบนี้เรียกว่า Co-Op เจ้าของห้องที่เป็น Co-Op จะไม่ได้กรรมสิทธิ์เหนือห้องนั้นๆ แต่จะได้กรรมสิทธิ์เป็นหุ้นในบริษัทที่
ถือครองอาคารแทน

สำหรับ Co-Op นั้นการซื้อขายทำได้ยากกว่า เพราะไม่ใช่ว่ามีเงินอย่างเดียวจะซื้อได้ ผู้ขอซื้อต้องได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการก่อน ซึ่งแต่ละอาคารก็มีข้อกำหนดในการเลือกผู้ซื้อแตกต่างกันไป กรรมสิทธิ์แบบนี้ไม่เป็นที่นิยมของชาวต่างชาติ แต่เริ่มได้รับความนิยมจากชาวอเมริกันมากขึ้น เพราะมีราคาที่ถูกกว่าคอนโดมิเนียม หรือ Apartment ที่เป็น Freehold

เมื่อได้รู้อย่างนี้แล้ว เราก็พอจะเห็นได้ว่า กรรมสิทธิ์บนอสังหาริมทรัพย์ของบ้านเรานั้นไม่ได้ซับซ้อนเท่าไหร่ เพียงแต่ระยะเวลาการเช่านั้นอาจจะสั้นไปเมื่อเปรียบเทียบกับชาติอื่นๆ แล้ว ก็คงต้องดูต่อไปว่าการขยายระยะเวลาการเช่านี้จะประสบความสำเร็จหรือไม่ และจะมีส่วนช่วยผลักดันเศรษฐกิจให้เติบโตขึ้นได้หรือไม่อย่างไร