กรรมสิทธิ์-สิทธิการเช่า (1)

โดย...ภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ([email protected])

เมื่อช่วงต้นปีที่ผ่านมา ทุกท่านคงได้ยินข่าวเรื่องที่รัฐบาลมีแนวคิดที่จะแก้ไข พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 โดยขยายเวลาการให้เช่าที่ดินจากเดิม 50 ปี เป็น 99 ปี เพื่อสร้างแรงจูงใจให้นักลงทุนต่างประเทศเข้ามาลงทุนในประเทศไทยมากขึ้น ซึ่งการปรับเกณฑ์ดังกล่าวยังช่วยให้เป็นไปตามมาตรฐานสากล หรือสามารถแข่งขันกับเพื่อนบ้านได้

แน่นอนว่าผู้ที่อยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่างตอบรับนโยบายนี้เป็นเสียงเดียวกันว่าจะช่วยขับเคลื่อนให้เศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์เติบโต ถ้าคนเรามีลูกในช่วงอายุ 30-35 ปี การขยายสิทธิในการเช่าเป็น 99 ปี เท่ากับเปิดโอกาสให้ผู้เช่ามีกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์ได้ถึง 3 เจเนอเรชั่น ซึ่งนับว่าจะทำให้การลงทุนน่าสนใจขึ้นมาก

ในทางตรงกันข้าม ก็มีเสียงคัดค้านอยู่พอสมควร เนื่องจากกลุ่มที่คัดค้านมองว่าเป็นการเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาเป็นเจ้าของประเทศง่ายขึ้น เรื่องนี้คงต้องแล้วแต่มุมมอง ผมคงไม่ขอเข้าไปตัดสินว่าความคิดของฝ่ายไหนถูกหรือผิด แต่เห็นว่าวันนี้เราพูดถึงเรื่องกรรมสิทธิ์บนอสังหาริมทรัพย์กันแล้ว ผมขอให้ข้อมูลเพิ่มเติมในส่วนของกรรมสิทธิ์ในประเทศอื่นๆ ว่ามีกี่ประเภท และอยู่ในรูปแบบไหนบ้าง

เริ่มต้นที่บ้านเราก่อน โฉนดถือเป็นหลักฐานยืนยันกรรมสิทธิ์ของการครอบครองอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่ดิน การมีกรรมสิทธิ์เด็ดขาดบนที่ดินในลักษณะนี้ ภาษาอังกฤษจะเรียกว่า Freehold การครอบครองคอนโดมิเนียมในที่ดินที่เป็น Freehold สามารถออกโฉนดได้ โดยกรรมสิทธิ์บนที่ดินที่เป็นที่ตั้งของโครงการจะถูกแบ่งออกตามสัดส่วนการครอบครองของคอนโดมิเนียมนั้นๆ โดยใช้พื้นที่ห้องชุดต่อพื้นที่รวมเป็นเกณฑ์

สำหรับที่ดินแต่ละแปลงนั้น ถ้าเจ้าของที่ดินไม่ได้ทำประโยชน์บนที่ดินดังกล่าว ก็สามารถนำที่ดินนั้นออกมาหาผลประโยชน์โดยการให้เช่าได้ กรรมสิทธิ์บนที่ดินของผู้เช่าจะเรียกว่าสิทธิการเช่า หรือภาษาอังกฤษเรียกว่า Leasehold เราจะเห็นได้ว่าคอนโดมิเนียมในบ้านเราที่อยู่ในพื้นที่ชั้นใน โดยเฉพาะถนนราชดำริ และถนนวิทยุนั้น ส่วนใหญ่จะเป็น Leasehold เพราะเจ้าของที่ดินเหล่านี้คือ สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หรือพระคลังข้างที่ ซึ่งไม่ได้ขายกรรมสิทธิ์บนที่ดินเหล่านี้ออกไป ระยะเวลาส่วนใหญ่ในการให้เช่าก็คือ 30 ปี ดังนั้นเมื่อครบ 30 ปีแล้ว กรรมสิทธิ์บนที่ดินดังกล่าวก็จะกลับไปตกอยู่กับเจ้าของที่ดิน ซึ่งเมื่อถึงเวลานั้นก็จะตัดสินใจว่าจะนำที่ดินไปทำประโยชน์อย่างอื่น หรือจะให้เช่าต่ออีกรอบ

(อ่านต่อฉบับวันจันทร์หน้า)