ฟองสบู่ภาคอสังหาฯเกิดขึ้นแล้วจริงหรือ?
....ชาติชาย พยุหนาวิชัย
กลายเป็นประเด็นร้อนสะเทือนวงการธุรกิจการเงินและอสังหาริมทรัพย์อีกครั้งเมื่อช่วงปลายสัปดาห์ที่ผ่านมา หลังจากที่ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ออกมาแสดงความกังวลต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
หลังพบข้อมูลยอดซื้อคอนโดมิเนียมแต่ไม่เข้าอยู่เพิ่มขึ้นจากเดิมกว่า 25% ประกอบกับยอดการก่อสร้างอาคารชุดที่เร่งตัวขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2550 ทั้งในฝั่งของอุปสงค์และฝั่งของอุปทาน จึงเชื่อว่าน่าจะเริ่มมีสัญญาณของการเก็งกำไรในตลาดคอนโดมิเนียม เนื่องจาก ธปท.มองว่าหากไม่ใช่ความต้องการซื้อที่แท้จริง ถ้าเศรษฐกิจพลิกและดอกเบี้ยสูงขึ้นก็จะส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อให้ทิ้งการผ่อนดาวน์ทันที โดยล่าสุด ธปท.เพิ่งปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายอีก 0.25% เป็น 1.5% ต่อปี และคาดว่าจะปรับขึ้นถึง 1.752% ภายในสิ้นปีนี้ ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อภาระของผู้ที่ผ่อนชำระค่าเงินดาวน์โครงการอสังหาริมทรัพย์ จนทำให้เกิดการทิ้งเงินดาวน์เพื่อยกเลิกสัญญาซื้อขาย โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่ง ธปท.กังวลว่าอาจจะก่อตัวเป็นปัญหาฟองสบู่ได้ เพราะจากประสบการณ์เมื่อวิกฤตปี 2540 เมื่อมีการใช้นโยบายอัตราดอกเบี้ยต่ำเป็นเวลานาน จะทำให้อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงติดลบ และเกิดการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์จนเกิดภาวะฟองสบู่
หลังจากข่าวนี้ออกมาไม่ทันไร บรรดานักข่าวต่างพากันผลัดเปลี่ยนหมุนเวียนโทร.เข้ามาเพื่อสอบถามทัศนะของผมต่อประเด็นดังกล่าวอย่างไม่ขาดสาย วันนี้ผมจึงถือโอกาสใช้พื้นที่ตรงนี้เพื่อคลี่คลายข้อสงสัยและความกังวลใจของหลายฝ่ายว่า ตกลงประเทศไทยเราจะเผชิญกับวิกฤตฟองสบู่ดังเช่นที่เคยเกิดเมื่อปี 2540 หรือไม่
ก่อนอื่นเลยผมขอเกริ่นถึงความเป็นมาของความบูมในตลาดคอนโดมิเนียมให้ท่านผู้อ่านเข้าใจเสียก่อนว่า ทำไม ธปท.ถึงมองว่าสัญญาณฟองสบู่ในปีนี้จะมีสาเหตุมาจากคอนโดมิเนียม สาเหตุสำคัญนั้นเริ่มมาจากวิถีชีวิตของคนไทยที่เปลี่ยนแปลงไป นับตั้งแต่การเกิดวิกฤตราคาน้ำมันเมื่อปี 2546 ที่ทำให้ค่าใช้จ่ายของคนไทยเพิ่มขึ้น ประกอบกับการจราจรที่ติดขัดในเมือง และการมีระบบรถไฟฟ้าที่ทำให้การเดินทางสะดวกขึ้นและประหยัดเวลามากขึ้น ทำให้คนเริ่มมองหาที่อยู่อาศัยที่สามารถตอบสนองความต้องการของคนเมืองที่เวลาและค่าใช้จ่ายเป็นเรื่องสำคัญในการดำรงชีวิต ด้วยเหตุนี้เองคอนโดมิเนียมจึงได้รับความนิยมอย่างแพร่หลายเป็นลำดับ
ยิ่งไปกว่านั้นอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำในช่วงที่ผ่านมาประกอบกับการแข่งขันในธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยระหว่างสถาบันการเงินที่เน้นการทำแคมเปญด้านราคา และการแข่งขันระหว่างผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้กลยุทธ์ในการทำตลาดที่เน้นการทำโปรโมชัน ลด แลก แจก แถม ทำให้คนเริ่มหันไปลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อให้เช่ามากขึ้น เนื่องจากได้รับผลตอบแทนสูงถึง 3
–5% ซึ่งดีกว่าการฝากเงินที่ได้รับอัตราดอกเบี้ยเพียง 1% และการได้รับสิทธิประโยชน์จากมาตรการลดหย่อนภาษี จากมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล ที่ทำให้สามารถประหยัดค่าใช้จ่ายได้สูงถึง 6.3% ซึ่งเป็นปัจจัยหลักที่ช่วยกระตุ้นให้เกิดการซื้อขาย และการเร่งโอนที่อยู่อาศัยอย่างมากในช่วงครึ่งแรกของปี 2553 นี้และจากการประเมินตัวเลขเครื่องชี้เศรษฐกิจที่เกี่ยวข้องกับภาวะตลาดและราคาอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ พบว่า 1) อุปสงค์ (Demand) ค่อยๆ ฟื้นตัวตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจปีละประมาณ 8
–9 หมื่นหน่วย ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล 2) อุปทาน (Supply) คอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะลดลงเรื่อยๆ เนื่องจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เล็งเห็นถึงอุปทานส่วนเกินที่อาจจะเพิ่มมากขึ้น จึงชะลอการสร้างโครงการใหม่ๆ 3) ระดับราคาคอนโดมิเนียมไม่ได้เร่งตัวขึ้นอย่างรวดเร็วเหมือนเช่นที่เคยเกิดขึ้นในช่วงก่อนวิกฤตการเงินปี 2540 ในครึ่งปีแรกของปี 2553 พบว่าโดยรวมแล้วราคาปรับตัวขึ้นเพียง 1.43% เมื่อเทียบกับราคา ณ ครึ่งปีหลังของปี 2552 โดยเป็นการปรับเพิ่มมากที่สุดในกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับกลาง (ราคา 50,00079,999 บาทต่อ ตรม.) เพิ่มขึ้น 3.42% แต่สำหรับคอนโดมิเนียมระดับสูง (ราคามากกว่า 8 หมื่นบาทต่อ ตร.ม.) ราคาปรับตัวลดลง 0.29% และแม้ว่ารูปแบบของการซื้อคอนโดมิเนียมของไทยในช่วงที่ผ่านมาจะมีสัญญาณของการซื้อเพื่อเก็งกำไร แต่ก็ยังอยู่ในระดับที่ควบคุมได้และไม่เป็นอันตรายกับระบบ เนื่องจากส่วนใหญ่จะเป็น “การซื้อและชำระด้วยเงินสด” อาทิ คอนโดมิเนียมระดับราคาสูงกว่า 3 ล้านบาท จะมีสัดส่วนการซื้อด้วยเงินสดสูงถึง 4050% ในขณะที่ช่วงวิกฤตปี 2540 เป็นการซื้อโดยการกู้เงินจากสถาบันการเงินเป็นหลัก และวัตถุประสงค์หลักในการซื้อขายก็เพื่ออยู่อาศัยจริงเป็นหลักนอกจากนี้สถาบันการเงินก็มีการเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อให้แก่ผู้ประกอบการ (Pre Finance) และลูกค้ารายย่อย (Post Finance) อาทิ การจำกัดจำนวนการซื้อคอนโดมิเนียมของลูกค้าไม่ให้เกิน 3 ยูนิต และการพิจารณารายได้ของผู้กู้เป็นหลัก ไม่ได้มองจากโอกาสที่จะเรียกเก็บรายได้จากการให้เช่า
เมื่อพิจารณาปัจจัยข้างต้นแล้ว จะเห็นว่าสถานการณ์ที่เกิดขึ้นในปัจจุบันมีความแตกต่างอย่างชัดเจนจากช่วงวิกฤตที่เกิดขึ้นในปี 2540 จึงสามารถสรุปเบื้องต้นได้ว่า ยังไม่เห็นสัญญาณการเกิดภาวะฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทยอย่างชัดเจน แม้ว่าจะเริ่มมีสัญญาณการเก็งกำไรของคอนโดมิเนียมบ้างแล้ว ซึ่งส่วนหนึ่งเกิดจากภาวะที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำเป็นเวลานานเกินไป คนจึงหันไปเลือกลงทุนในธุรกิจที่ให้ผลตอบแทนดีกว่า แต่อย่างไรก็ดี ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในช่วงที่ผ่านมาเป็นผู้มีกำลังซื้อจริง และส่วนใหญ่เป็นการซื้อด้วยเงินสด ไม่ได้กู้เงินจากสถาบันการเงินจนกลายเป็น NPL จึงเชื่อว่าสถานการณ์ในปัจจุบันยังไม่น่าเป็นห่วงมากนัก แต่ต้องเฝ้าระวังและ Monitor สถานการณ์ รวมถึงปัจจัยอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิดต่อไป
