แปลงบ้านเป็นรายได้ รับมือสังคมสูงอายุ

โดย...เสาวรส รณเกียรติ

สังคมผู้สูงอายุที่ประเทศไทยกำลังเผชิญ ทำให้รัฐบาลต้องศึกษาแนวทางการรองรับในหลากหลายวิธี ล่าสุด สมชัย สัจจพงษ์ ปลัดกระทรวงการคลัง ระบุว่า บรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย (บตท.) ได้ลงนามร่วมกับองค์กรตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัยแห่งสาธารณรัฐเกาหลี (KHFC) เพื่อพัฒนาตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย ในการทำ Reverse Mortgage เพื่อดูแลผู้สูงอายุที่ไม่มีเงินบำนาญ ไม่มีเงินออม แต่มีบ้านเป็นของตนเอง สามารถนำมาเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อกู้เงินจาก บตท.นำไปใช้จ่ายในชีวิตประจำวันได้

ด้าน กอบศักดิ์ ภูตระกูล ผู้ช่วย รมต.ประจำสำนักนายกรัฐมนตรี ที่เพิ่งเดินทางร่วมคณะกับสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรี ไปเยือนเกาหลี ระบุว่า Reverse Mortgage ไม่ใช่เงินกู้ แต่เป็นผลิตภัณฑ์ทางการเงินรูปแบบหนึ่ง ที่เป็นการแปลงบ้านเป็นเงินรายเดือน โดยการนำบ้านไปจำนองกับ บตท. หรือสถาบันการเงิน แล้ว บตท.หรือสถาบันการเงินจะจ่ายเงินเป็นรายเดือนให้ผู้สูงอายุที่เป็นเจ้าของบ้าน ขึ้นอยู่กับสัญญา เช่น เดือนละ 2 หมื่นบาท เพื่อให้ผู้สูงอายุนำไปใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน ที่สำคัญ ผู้สูงอายุยังสามารถอาศัยอยู่ในบ้านหลังเดิมของตนได้

เมื่อผู้สูงอายุเสียชีวิต บ้านที่จำนองไว้จึงจะถูกยกให้แก่ บตท. หรือสถาบันการเงินที่จ่ายเงินเป็นรายเดือนให้ หรือในบางประเทศ สัญญาอาจจะไม่ได้ระบุให้สิ้นสุดเมื่อผู้สูงอายุเสียชีวิต แต่อาจจะระบุให้สิ้นสุดเมื่อเงินที่จ่ายครอบคลุมมูลค่าบ้านตามที่ตีราคาไว้

กอบศักดิ์ ระบุว่า การแปลงบ้านเป็นเงินรายเดือน หรือ Reverse Mortgage ทำกันในหลายประเทศ เช่น ออสเตรเลีย แคนาดา สหรัฐ และแตกต่างจากการนำบ้านไปค้ำประกันเพื่อกู้เงิน เพราะการกู้เงินผู้สูงอายุ จะต้องชำระหนี้คืน แต่ Reverse Mortgage ไม่ต้องชำระเงินคืน แต่ทรัพย์สินคือบ้าน จะตกเป็นของ บตท. หรือสถาบันเมื่อผู้สูงอายุเสียชีวิต หรือเงินที่ได้รับครอบคลุมมูลค่าบ้าน แล้วแต่สัญญา

ทั้งนี้ Reverse Mortgage เหมาะสำหรับผู้สูงอายุที่อยู่ตัวคนเดียว และเป็นเจ้าของบ้านหลังใหญ่ หรือมูลค่าสูงพอสมควร เพื่อจะได้เงินรายเดือนมากเพียงพอที่จะใช้ในชีวิตประจำวัน และในระยะเวลาที่ยาวนานพอก่อนที่จะเสียชีวิต และยังมีความเสี่ยงในแง่ที่ว่า การแพทย์สมัยใหม่ทำให้คนไทยมีอายุยาวนานขึ้น หากเงินรายเดือนที่ได้รับครอบคลุมมูลค่าบ้านแล้ว ก็ต้องยกบ้านให้ บตท. โดยที่ผู้จำนองยังมีชีวิตอยู่ก็ต้องหาที่อยู่ใหม่ รวมทั้งยังมีความเสี่ยงในเรื่องการตีราคาบ้าน ซึ่งต้องศึกษารายละเอียดพอสมควร

กอบศักดิ์ ระบุว่า Reverse Mortgage เป็นเพียงหนึ่งในหลายๆ วิธีการที่จะดูแลสังคมผู้สูงอายุในประเทศไทย ซึ่งสุดท้ายแล้ว การกระตุ้นให้คนไทยออมเงิน และลงทุนให้มีผลประโยชน์งอกเงย ก็ยังจำเป็นและเป็นสิ่งสำคัญที่สุด

เนื่องจากมีผลการศึกษาว่า หากคนไทยออมเงิน 20% ของรายได้ และฝากธนาคารกินดอกเบี้ยอย่างเดียว เงินที่ออมและผลตอบแทนที่ได้จะเพียงพอให้ใช้จ่ายได้แค่อายุ 72 ปี แต่ถ้ามีการนำเงินออมไปฝากธนาคาร 50% อีก 50% นำไปลงทุนที่ให้ผลตอบแทนมากกว่าดอกเบี้ยเงินฝาก เงินที่ได้จะเพียงพอใช้ไปถึงอายุ 80 ปีเศษ

กอบศักดิ์ จึงแนะนำว่า กองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ (กบข.) หรือสำนักงานประกันสังคม (สปส.) จึงควรเพิ่มสัดส่วนการออมในแต่ละเดือนของสมาชิก รวมทั้งเพิ่มสัดส่วนการนำเงินในกองทุนไปลงทุนเพิ่มขึ้น เพื่อให้สมาชิกมีรายได้เพียงพอในวัยเกษียณ หรือหากรัฐบาลมีแนวคิดจะลดภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา แทนที่จะใช้วิธีลดอัตราภาษี ก็น่าจะลดภาษีด้วยการคืนเงินให้ผู้มีรายได้ อาจจะคืนเป็นเช็ค แล้วมีเงื่อนไขให้ผู้มีรายได้ต้องนำไปออม เช่น การซื้อหน่วยลงทุนสำหรับการออม

เพื่อให้ผู้สูงอายุของไทยมีเงินออมไว้ใช้เพียงพอในบั้นปลายชีวิต