บ้านประชารัฐ สินเชื่อดีของผู้มีรายได้น้อย

โดย...กนกวรรณ บุญประเสริฐ

หลังการเปิดให้กู้ในโครงการบ้านประชารัฐตามนโยบายรัฐบาล ของ 2 แบงก์รัฐที่เข้าร่วมโครงการได้แก่ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และธนาคารออมสิน ที่ตั้งเป้าหมายปล่อยกู้ให้ผู้มีรายได้น้อย ผู้มีอาชีพอิสระ ที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท มีวงเงินเป้าหมายแห่งละ 2 หมื่นล้านบาท รวม 2 แบงก์ คิดเป็น 4 หมื่นล้านบาท คาดว่ามีคนได้ประโยชน์จากโครงการนี้ราว 6 หมื่นราย ส่วนอีก 3 หมื่นล้านบาท นั้นเป็นการปล่อยกู้ให้ผู้ประกอบการที่ต้องการไปสร้างบ้านราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ซึ่งคนที่สนใจต้องรอติดตามความคืบหน้าว่าจะมีโครงการใดสนใจก่อสร้างบ้าง

จากการประเมินสถานการณ์ของ ธอส. คาดว่า เงิน 2 หมื่นล้านบาท น่าจะหมดภายใน 2 เดือน เนื่องจากโครงการนี้มีเงื่อนไขผ่อนปรน ให้ดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าตลาดถึง 2% กรณีกู้เงินไม่เกิน 7 แสนบาท อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 6 ปี อยู่ที่ 3.16% หรือผ่อนชำระเพียงเดือนละ 3,000 บาท/เดือน และหากกู้เงินไม่เกินวงเงิน 1.5 ล้านบาท ดอกเบี้ยเฉลี่ย 6 ปี ที่ 4% หรือผ่อนชำระเพียงเดือนละ 7,200 บาท/เดือน เท่านั้น

ขณะที่ธนาคารออมสิน แม้จะมีเงื่อนไขดอกเบี้ยอัตราเดียวกับ ธอส. แต่เพราะไม่ใช่ธนาคารหลักด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัย จึงคาดว่าจะปล่อยกู้ได้หมดภายใน 2-6 เดือน ซึ่งน่าจะเป็นโอกาสที่ดีให้กับคนที่ยังมองหาบ้านราคา 1.5 ล้านบาท ที่มีเหลืออยู่ไม่มากในขณะนี้ได้ต่อไปอีกสักระยะ

ฉัตรชัย ศิริไล รองกรรมการผู้จัดการกลุ่มงานสินเชื่อ ธอส. กล่าวว่า หลังเปิดตัวโครงการวันแรกมีประชาชนหลายพันรายเข้ามาติดต่อเพื่อยื่นขอสินเชื่อจากสาขา ธอส.ทั่วประเทศ มียอดขอสินเชื่อรวมกันราว 1,000 ล้านบาท ซึ่งหากเอกสารครบถ้วนจะสามารถอนุมัติได้ 5-7 วันทำการ

ทั้งนี้ ส่วนตัวเชื่อว่าอาจเป็นไปได้ที่วงเงินจะเต็ม 2 หมื่นล้านบาท ภายในสิ้นเดือน เม.ย. 2559 นี้ เพราะโครงการนี้เป็นโครงการที่ดีมาก มีเงื่อนไขผ่อนปรน ไม่กำหนดรายได้ขั้นต่ำของผู้กู้ ที่สำคัญยังเปิดกว้างให้ผู้ประกอบอาชีพอิสระ หรือไม่มีการเดินบัญชี หรือเอกสารทางการเงินสามารถยื่นกู้เงินได้ แต่ธนาคารจะใช้วิธีการลงพื้นที่ในการตรวจสอบกิจการ หรือดูจากบัญชีเงินฝาก เอกสารรายรับและรายจ่ายที่แสดงรายได้แทนสลิปเงินเดือน และยังผ่อนปรนการพิจารณาเรื่องของเครดิตในอดีต หากมีประวัติหนี้เสีย แต่ได้ปรับปรุงสถานะให้ดีขึ้นภายในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ธนาคารจะผ่อนปรนให้สามารถกู้เงินในโครงการได้ รวมทั้งผ่อนปรนเรื่องสัดส่วนความสามารถในการชำระหนี้ต่อรายได้ (DSR) เพิ่มเป็นสูงสุดไม่เกิน 50% ของรายได้สุทธิต่อเดือนกรณีที่เป็นลูกค้ารายย่อย จากปกติอยู่ที่ไม่เกิน 33% ส่วนกรณีลูกค้าสวัสดิการที่ทำข้อตกลงหักเงินเดือนกับธนาคารจะใช้ DSR ที่ 80% ของรายได้สุทธิ ทำให้ลูกค้ามีโอกาสได้รับการอนุมัติสินเชื่อในวงเงินที่สูงขึ้นจากปกติด้วย

นอกจากนี้ ยังได้รับการสนับสนุนจากผู้ประกอบการเอกชนจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์ให้ 2% ของราคาที่อยู่อาศัย และค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการจำนอง 1% เป็นระยะเวลา 2 ปี ของมูลค่าการจำนอง และรับภาระค่าใช้จ่ายส่วนกลางในปีที่ 1 รวมทั้งให้ส่วนลดพิเศษไม่น้อยกว่า 2% จากราคาขายสุทธิหลังหักส่วนลดปกติ รวมที่ได้ลดทั้งสิ้น 5% นอกเหนือจากมีดอกเบี้ยผ่อนปรน

ขณะเดียวกัน สำหรับคนที่มีบ้านแล้ว สามารถกู้เพื่อซ่อมแซม ต่อเติมบ้านได้ในวงเงินไม่เกิน 5 แสนบาท คิดดอกเบี้ยเท่ากับพวกที่กู้ซื้อบ้านไม่เกิน 7 แสนบาท แต่มีเงื่อนไขว่าราคาบ้านรวมที่ดินต้องไม่เกิน 1.5 ล้านบาท และสำหรับคนที่กู้ซื้อบ้านเก่า หรือทรัพย์สินรอการขายจากแบงก์ ในราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท สามารถกู้เพื่อซ่อมบ้านได้อีก แต่ทั้ง 2 ยอดเมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกิน 1.5 ล้านบาท เช่นกัน

ทั้งนี้ หากโครงการบ้านประชารัฐได้รับความสนใจมากกว่าวงเงิน 2 หมื่นล้านบาทที่ตั้งไว้ จะมีการประเมินและพิจารณาเรื่องการขยายวงเงินอีกครั้ง โดยหากรัฐบาลเข้ามาให้การสนับสนุนก็สามารถขยายวงเงินได้เพิ่มเติม เพราะการทำโครงการดังกล่าวนั้น คาดว่าธนาคารสูญเสียรายได้ในส่วนของดอกเบี้ยปีละ 300-400 ล้านบาท

ชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้อำนวยการธนาคารออมสิน กล่าวว่า ธนาคารได้ผ่อนปรนสัดส่วนภาระผ่อนชำระหนี้รวมต่อรายได้สุทธิไม่เกิน 50% ต่อเดือน ทำให้ผู้ที่สนใจกู้ซื้อบ้านได้มากขึ้นและลดภาระหนี้ต่อเดือน สำหรับประชาชนที่สนใจแต่ยังมีเอกสารไม่ครบ สามารถที่จะเข้ามาลงทะเบียนเพื่อจองสิทธิได้ก่อน เพื่อเข้าร่วมโครงการก่อนได้ เพราะมีระยะเวลาโครงการประมาณ 2 ปี

ขณะที่การปล่อยกู้ให้กับทางเอกชนที่สนใจจะเข้าร่วมโครงการเพื่อก่อสร้างบ้านประชารัฐ ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท/หลัง ขณะนี้เตรียมวงเงิน 1 หมื่นล้านบาท คาดว่าจะมียอดขอกู้ไม่ต่ำกว่า 100-1,000 ล้านบาท/ราย จะสามารถปล่อยกู้ได้หมดภายใน 6 เดือน โดยเอกชนสามารถเสนอโครงการเพื่อจองสิทธิไว้ก่อน แต่จะยังมีระยะเวลาเบิกเงินในโครงการไม่เกิน 2 ปีเช่นกัน เพราะการก่อสร้างบ้านและคอนโดจะใช้เวลาก่อสร้างประมาณ 1-2 ปี พร้อมยืนยันไม่เป็นห่วงหนี้เสีย เพราะธนาคารมีการกลั่นกรองลูกค้าที่มาขอยื่นกู้

สำหรับเงื่อนไขการปล่อยกู้ในโครงการบ้านประชารัฐ ทั้งของ ธอส. และออมสิน ในช่วง 6 ปีแรก ใช้อัตราดอกเบี้ยเดียวกัน แต่หลังจากปีที่ 7 คิดดอกเบี้ยตามต้นทุนของแต่ละแห่งดังนี้

-กรณีวงเงินสินเชื่อเพื่อซื้อ เช่าซื้อ ก่อสร้าง ราคาไม่เกิน 7 แสนบาท และวงเงินสินเชื่อเพื่อซ่อมแซม ต่อเติมวงเงินไม่เกิน 5 แสนบาท อัตราดอกเบี้ยปีแรก 0% และปีที่ 2-3 อัตรา 2% เฉลี่ยเงินค่างวด 3 ปีแรก อยู่ที่ 3,000 บาท/เดือน ปีที่ 4-6 อัตรา 5% เฉลี่ยเงินค่างวด 4,000 บาท/เดือน ตั้งแต่ปีที่ 7 เป็นต้นไป คิดอัตราดอกเบี้ยลอยตัว คือ ธอส. เอ็มอาร์อาร์ ลบ 0.75% (เอ็มอาร์อาร์ของ ธอส. เท่ากับ 6.75%) ธนาคารออมสินคิดอัตราเอ็มอาร์อาร์ลบ 1.475% (เอ็มอาร์อาร์ของธนาคารออมสิน เท่ากับ 7.475%)

-กรณีวงเงินสินเชื่อเพื่อซื้อ เช่าซื้อ ก่อสร้างที่อยู่อาศัย ราคามากกว่า 7 แสนบาท แต่ไม่เกิน 1.5 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยในอัตราปีที่ 1-3 อยู่ที่ 3% เงินงวด 7,200 บาท/เดือน ปีที่ 4-6 อัตรา 5% เงินงวด 8,600 บาท/เดือน ตั้งแต่ปีที่ 7 เป็นต้นไป ธอส.คิดอัตราเอ็มอาร์อาร์ลบ 0.75% สำหรับลูกค้ารายย่อย ส่วนลูกค้าสวัสดิการเป็นเอ็มอาร์อาร์ ลบ 1%

ด้าน ธนาคารออมสิน คิดอัตราลูกค้ารายย่อยที่ เอ็มอาร์อาร์ ลบ 1.475% และลูกค้าสวัสดิการ เอ็มอาร์อาร์ ลบ 1.725%