จับพฤติกรรมลูกค้าซื้อบ้าน

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส มีข้อมูลน่าสนใจเกี่ยวกับการเลือกซื้อบ้านของประชาชน เพื่อเป็นไกด์ไลน์ให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินนำไปพิจารณาก่อนตัดสินใจลงทุน

จากการติดตามการเปลี่ยนแปลงการย้ายเข้าอยู่อาศัยของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในรูปแบบต่างๆ พบว่าที่โดดเด่นเป็นพิเศษ คือ บ้านเดี่ยวราคาแพง ราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งผู้ซื้อย้ายเข้าอยู่อาศัยถึง 70% ตั้งแต่ช่วง 2 ปีแรกที่สร้างเสร็จ แสดงให้เห็นว่าที่อยู่อาศัยประเภทนี้เป็นที่ต้องการของผู้ซื้อ และผู้ซื้อบ้านกลุ่มนี้ไม่ใช่ผู้เก็งกำไร แต่เป็นกลุ่มผู้ซื้อบ้านจริง

ในทางตรงกันข้าม ห้องชุดราคาแพงกลับพบว่ามีผู้เข้าอยู่อาศัยเพียง 20% ในช่วง 2 ปีแรกที่สร้างเสร็จ แสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อส่วนมากเป็นนักเก็งกำไร หรือซื้อไว้เป็นบ้านหลังที่สอง

กรณีอาคารชุดราคาแพงนี้สะท้อนให้เห็นว่าการดูแลชุมชนหรือการบริหารทรัพย์สินของโครงการอาจมีปัญหาเกิดขึ้นได้กล่าวคือ ผู้ซื้อห้องชุดบางส่วนอาจไม่ได้จ่าย หรือติดค้างค่าส่วนกลาง ทำให้การบริหารชุมชนไม่มีประสิทธิภาพเท่าที่ควร อาคารชุดราคาแพงบางแห่งจึงด้อยค่าลง ทั้งที่ตั้งอยู่ใจกลางเมืองย่านสุขุมวิทก็ตาม

อย่างไรก็ตามสำหรับอาคารชุดราคาแพงที่มีอายุตั้งแต่ 15 ปีขึ้นไป ก็อาจมีผู้เข้าอยู่อาศัยลดลงได้เช่นกัน ทั้งนี้เพราะอาคารชุดที่สร้างแต่เดิมอาจไม่ทันสมัยเท่าที่ควร จึงมีผู้ย้ายออก โดยพบว่าขณะนี้มีผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดราคาแพงที่มีอายุอาคาร 15 ปี ลดลงจาก 95% เหลือ 85%

ขณะที่อาคารชุดราคาถูกไม่เกิน 6 แสนบาท มีผู้เข้าอยู่อาศัยเพียง 70% ทั้งที่ก่อสร้างมาเกือบ 20 ปี ทั้งยังมีอัตราการย้ายเข้าออกสูง แสดงถึงจุดอ่อนในการบริหารทรัพย์สิน ทำให้มูลค่าทรัพย์สินไม่เพิ่มขึ้นเท่าที่ควร และสภาพชุมชนเสื่อมโทรมลงตามลำดับทางออกสำหรับโครงการอาคารชุดเก่าคือ ควรปรับปรุงสภาพครั้งใหญ่เพื่อเพิ่มพูนมูลค่าทรัพย์สินโดยรัฐบาลอาจจัดตั้งองค์การมหาชนการบริหารทรัพย์สินแห่งชาติ มาสนับสนุนการปรับปรุงดังกล่าว โดยอาจให้คำปรึกษาการจัดการทรัพย์สิน รวมทั้งให้กู้ยืมดอกเบี้ยต่ำ เพื่อการปรับปรุงอาคารหรือชุมชน