ประชารัฐเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัย สำหรับผู้มีรายได้น้อยในเมือง

โดย...ธัชพล กาญจนกูล รองผู้อำนวยการธนาคารออมสิน

ในสัปดาห์นี้ ผมได้ดูข่าวจาก ThaiPBS ที่นำเสนอว่า “กรุงเทพมหานครอนุญาตให้ใช้ลานคนเมืองแจกอาหารคนไร้บ้าน” ซึ่งเป็นข่าวสะท้อนชีวิตอีกมุมซึ่งมีอยู่จริงในเมืองหลวงเรา กรุงเทพฯ ไม่ได้เป็นเมืองสวรรค์สำหรับผู้มีรายได้น้อย พอมาทำงานก็เห็นรายงานของฝ่ายวิจัยเศรษฐกิจฐานรากฯ ของธนาคารออมสิน ที่สรุปมติคณะรัฐมนตรี (ครม.) เกี่ยวกับแผนยุทธศาสตร์การพัฒนาที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย โดยมีรองนายกรัฐมนตรี (ท่าน พล.อ.ประวิตร วงษ์สุวรรณ) เป็นประธานขับเคลื่อนฯ สอดรับกันพอดี เป็นยุทธศาสตร์ที่น่าสนใจมากครับ เพราะเป็นยุทธศาสตร์ที่พัฒนาชีวิตความเป็นอยู่ของพี่น้องประชาชนผู้มีรายได้น้อยให้ดีขึ้น เพราะที่อยู่อาศัยเป็นสิ่งสำคัญในชีวิต ซึ่งเป็นการลดความเหลื่อมล้ำทางสังคมอีกด้วย และธนาคารออมสินเองกำลังจะได้มีส่วนร่วมสนับสนุนสินเชื่อตามมาตรการสินเชื่อของรัฐบาลโครงการบ้านประชารัฐของท่านรองนายกรัฐมนตรี (ดร.สมคิด จาตุศรีพิทักษ์) และท่านรัฐมนตรีคลัง ทั้งสินเชื่อ Pre-Finance สำหรับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ร่วมกับธนาคารรัฐอื่น และสินเชื่อ Post Finance สำหรับประชาชนผู้มีรายได้น้อยที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองภายในเดือน มี.ค.นี้นะครับ

อย่างไรก็ดี สิ่งที่ควรตระหนักในชั้นต้น คือ แนวทางการบริหารจัดการและรูปแบบของโครงการ ซึ่งถือเป็นหัวใจสำคัญของการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยในเมืองครับ ดังนั้นสิ่งสำคัญคือแนวทางการบริหารจัดการโครงการต้องสอดคล้องกับวิถีการดำรงชีพของชุมชนด้วย จึงจะสามารถแก้ปัญหาได้อย่างยั่งยืน นอกจากนั้นควรมีการนำที่ดินของรัฐที่ไม่ได้ถูกใช้ประโยชน์หรือที่ถูกบุกรุกมาใช้ให้เกิดประสิทธิภาพมากที่สุด เพื่อพัฒนาคุณภาพชีวิตของชุมชน ขณะเดียวกันการพัฒนาต้องคำนึงถึงทรัพยากรส่วนใหญ่เป็นของส่วนรวม ทั้งที่ดิน เงินงบประมาณและภาระหนี้สินที่จะเกิดขึ้นในอนาคตซึ่งก็เป็นภาษีของส่วนรวมอีก ดังนั้นจึงเป็นโจทย์ที่ท้าทายอย่างมากครับ

ผมมีรูปแบบในการพัฒนาโครงการให้เป็นชุมชนที่มีคุณภาพมาตรฐาน มีสภาพแวดล้อมที่ดี สอดคล้องกับวิถีชีวิตชุมชนเพิ่มเติมจากมาตรการของรัฐบาลและคาดว่าจะสามารถตอบโจทย์ข้างต้นได้ครับ โดยมีหลักคิดว่าการพัฒนาชุมชนเป็นการพัฒนาประเทศชาติครับ เพราะการนำพื้นที่ของภาครัฐมาพัฒนาจะต้องทำเพื่อผู้มีรายได้น้อยส่วนรวมได้ใช้ประโยชน์ด้วย ขณะเดียวกันก็ต้องคำนึงถึงสิทธิประชาชนในพื้นที่ก่อน ปัจจัยความสำเร็จของโครงการ คือการบริหารต้นทุนโครงการให้อยู่ในระดับที่ต่ำ การบริหารจัดการพื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อชุมชน และที่สำคัญต้องนำนวัตกรรมทางการเงินใหม่ๆ มาลดภาระเงินงบประมาณของประเทศ และลดปัญหาภาระในการผ่อนชำระของประชาชน

ผมขออธิบายพอสังเขปดังนี้ครับ โครงการจะมีรูปแบบการพัฒนาที่อยู่อาศัยในแนวดิ่ง ในเส้นทางการคมนาคมที่สะดวก มีความสูงระดับ 20-50 ชั้น มีขนาดห้องมาตรฐาน 30-50 ตารางเมตร ขึ้นอยู่กับศักยภาพของพื้นที่และความต้องการที่แท้จริงของชุมชน ซึ่งราคาควรจะอยู่ในระดับประมาณ 6 แสน-1 ล้านบาท และจะต้องมีพื้นที่เหลือสำหรับการสร้างโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็นสำหรับชุมชน เช่น ร้านค้าชุมชน ศูนย์อาหารชุมชน ศูนย์สุขภาพชุมชน เป็นต้น รวมถึงพื้นที่เชิงพาณิชย์เพื่อให้เกิดความคุ้มค่าในการลงทุน และที่สำคัญต้องมีพื้นที่สีเขียวสำหรับทำกิจกรรมของครอบครัว และชุมชนเพื่อสร้างความสมานฉันท์และความมีส่วนร่วมในชุมชน ทั้งนี้โดยนำแนวทางการบริหารแบบประชารัฐมาใช้

การดำเนินโครงการภาครัฐ เอกชน และชุมชนต้องร่วมมือกัน โดยภาครัฐบาลเป็นเจ้าภาพเป็นผู้จัดหาที่ดินของโครงการจากหน่วยงานของรัฐ หรือเอกชนที่เป็นผู้ถือครองที่ดินที่ชุมชนตั้งอยู่ในรูปสิทธิการเช่าที่มีระยะยาวและรับประกันโดยภาครัฐ ซึ่งจะทำให้ต้นทุนโครงการต่ำและจูงใจนักลงทุน ผู้อยู่อาศัยเองเกิดความมั่นใจในระยะยาวถึงความเป็นเจ้าของ ขณะที่ภาคเอกชนเป็นได้ทั้งผู้ร่วมทุนหรือเป็นผู้รับเหมาก่อสร้างและบริหารโครงการเชิงพาณิชย์ การจัดหาเงินทุนผ่านนวัตกรรมทางการเงินต่างๆ เช่น การกู้เงินดอกเบี้ยต่ำจากสถาบันการเงิน การลงทุนร่วมภาครัฐและเอกชน (PPP) การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ (Asset-Back Securitization) หรือการจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ซึ่งจะช่วยให้ประชาชนผู้อาศัยสามารถลดภาระในการผ่อนชำระค่าที่อยู่อาศัยลงได้อย่างน้อย 1-2 เท่า และจะช่วยลดปัญหา NPL ของธนาคารลงได้เช่นเดียวกัน ทั้งนี้โดยโครงการมีปัจจัยแห่งความสำเร็จคือชุมชนมีความเข้าใจถึงแนวทางการพัฒนาฯ และให้ความร่วมมือ ภาครัฐต้องทุ่มเทการพัฒนาคุณภาพชีวิตแบบองค์รวมควบคู่ไปด้วย ขณะเดียวกันรูปแบบการบริหารโครงการเป็นสิ่งสำคัญเพราะต้องสามารถสร้างรายได้จากการให้เช่าและการบริหารพื้นที่เชิงพาณิชย์ให้มีรายได้เพียงพอต่อการชำระคืนเงินกู้หรือผลตอบแทนให้กับผู้ลงทุนได้ โดยมีเป้าหมายให้ประชาชนมีมาตรฐานการครองชีพชีวิตที่ดีขึ้น มีที่อยู่อาศัยที่มีมาตรฐานเหมาะสมกับศักยภาพการหารายได้ของตัวเองและมีความสะดวกสบายในการดำรงชีวิต นึกภาพออกไหมครับ ต่อไปพวกเราอาจจะได้เห็นภาพพี่น้องประชาชนผู้มีรายได้น้อยลงจากคอนโด ก็สามารถขึ้นรถไฟฟ้าไปทำงานได้เลย  ขณะที่ภาครัฐเองก็สามารถแก้ปัญหาชุมชนแออัดที่สะสมมานาน โดยสามารถประหยัดงบประมาณลงได้ ซึ่งท้ายสุดประโยชน์ก็จะส่งผลต่อเศรษฐกิจ สังคม ภาพรวมประเทศที่ดีขึ้นอย่างชัดเจน

ผมมีความเชื่อมั่นนะครับ ว่าการแก้ปัญหาคนไร้บ้านหรือแก้ไขปัญหาชุมชนด้วยการพัฒนาบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยตามแนวทางข้างต้นจะประสบความสำเร็จแน่นอนครับ เพราะรูปแบบโครงการเป็น Mix-used สามารถสร้างรายได้ในการบริหารจัดการตัวเอง เพราะที่ตั้งของชุมชนส่วนใหญ่จะอยู่ในทำเลใจกลางเมืองมีศักยภาพสูง ซึ่งจะทำให้ชีวิตความเป็นอยู่ของพี่น้องประชาชนดีขึ้นมาก มีตัวอย่างของความสำเร็จแล้วทั้งที่สิงคโปร์และเกาหลีใต้ครับ ซึ่งผลที่ได้จะทำให้กรุงเทพฯ หรือเมืองต่างๆ จะเป็นเมืองสวรรค์สำหรับพี่น้องประชาชนผู้มีรายได้น้อยทุกคนครับ