ดอกเบี้ยใครคิดว่าไม่สำคัญ

ช่วงนี้หลายๆ คนชอบถามผมว่า ยังลงทุนอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะพวกคอนโดมิเนียมได้หรือเปล่า ราคาแพงไปหรือยัง เห็นสัญญาณฟองสบู่ของคอนโดหรือยัง ซื้อแถวไหนดี โครงการไหนน่าสนใจบ้าง ฯลฯ สรุปแล้วคือเริ่มไม่แน่ใจว่าในช่วงเวลานี้ยังพอที่จะหาคอนโดฮอต บนทำเลดีๆ ในราคาที่เหมาะสม เพื่อการลงทุน โดยมีความเสี่ยงไม่มากได้บ้างไหม

ผมมักจะแนะนำให้เขาเหล่านั้นทำการบ้านโดยการใช้วันหยุดเสาร์อาทิตย์ไปเยี่ยมชมโครงการที่เปิดขายอยู่ในทำเลต่างๆ โดยเลือกทำเลที่อยู่ใกล้ๆ รถไฟฟ้าในรัศมีไม่เกิน 400 เมตร จากสถานี ส่วนจะเริ่มต้นจากสถานีไหน ผมแนะนำง่ายๆ ว่า เอาแผนผังรถไฟฟ้าทุกระบบมากางดู เลือกเอาที่เป็นจุดตัดของรถไฟฟ้า ยิ่งถ้าเป็นจุดตัดของรถไฟฟ้าหลายๆ สาย ยิ่งน่าสนใจขึ้นไปอีก เนื่องจากตั้งแต่รถไฟฟ้าเริ่มเปิดดำเนินการ ทำให้คนกรุงเทพฯ มีไลฟ์สไตล์ ที่เปลี่ยนไป จากที่เคยซื้อบ้านเดี่ยวทาวน์เฮาส์ ชานเมือง ก็เปลี่ยนเป็นซื้อคอนโดบนแนวรถไฟฟ้า โดยยอมลดขนาดพื้นที่ของที่อยู่อาศัยลง แต่ขออยู่คอนโดในเมืองติดรถไฟฟ้าดีกว่าในงบประมาณที่ใกล้เคียงกัน จึงทำให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทำโครงการคอนโดออกมาตอบสนองความต้องการที่เปลี่ยนไป

เราจึงเห็นสัดส่วนของจำนวนยูนิตคอนโดที่ออกมามีจำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ จนปัจจุบันครองสัดส่วนมากกว่าบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์เสียอีก ทำให้มีนักลงทุนและนักเก็งกำไรเข้ามาจับจองโครงการเหล่านี้มากขึ้น เพราะว่ากว่าคอนโดแต่ละอาคารจะสร้างเสร็จก็ใช้เวลา 1-3 ปี แล้วแต่ความสูง และขนาดของโครงการ ยิ่งจำนวนชั้นมาก เวลาที่ใช้ในการก่อสร้างยิ่งยาวนาน ทำให้นักเก็งกำไรมีเวลาในการที่จะปล่อยของได้ ก่อนที่อาคารเหล่านี้จะสร้างเสร็จ ยิ่งแนวโน้มราคาคอนโดมีแต่แพงขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากต้นทุนที่ดิน ที่บริษัทเจ้าของโครงการซื้อมาเพื่อพัฒนา ราคาสูงขึ้นมาตลอด โดยเฉพาะที่ดินในเมืองที่ติดถนนใหญ่และใกล้รถไฟฟ้า

ล่าสุด ที่ดินตรงแถวชิดลมก็ถูกบริษัท เอสซี แอสเสท ซื้อไปที่ราคาตารางวาละ 1.90 ล้านบาท สร้างสถิติสูงสุดใหม่ สำหรับราคาที่ดินในเมืองไทย ต้นทุนการก่อสร้างก็สูงขึ้นมาตลอด จากราคาวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้นมาเรื่อยๆ เพิ่งจะมี 2 ปีนี้ที่ราคาวัสดุก่อสร้างไม่แพงขึ้น นอกจากนั้นค่าแรงที่สูงขึ้น คนไทยไม่นิยมทำงานก่อสร้าง ปัจจุบันที่เห็นคนงานก่อสร้าง ส่วนใหญ่ก็เป็นคนงานที่มาจากประเทศเพื่อนบ้านเราเกือบทั้งนั้น

แต่ข้อสำคัญอย่างหนึ่งที่นักลงทุนลืมให้ความสนใจก็คือ ต้นทุนของเงิน โดยเฉพาะช่วงที่จะโอน ซื่งต้องใช้เงินก้อนใหญ่ ยิ่งถ้าสามารถจัดหาเงินที่มีต้นทุนต่ำๆ นั้นหมายถึงผลตอบแทนจากการลงทุนก็จะสูงขึ้น สมัยก่อนสถาบันการเงินเวลาปล่อยสินเชื่อบ้าน จะใช้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ชั้นดีแบบมีกำหนดระยะเวลา (เอ็มแอลอาร์) เป็นหลัก แล้วจะคิดดอกเบี้ยเพิ่มหรือลดจากเอ็มแอลอาร์แต่ในปัจจุบันสถาบันการเงินหลายแห่งใช้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลูกค้ารายย่อย (เอ็มอาร์อาร์) เป็นฐานในการปรับเพิ่มหรือลดในการคิดดอกเบี้ยกับผู้กู้ ซึ่งอัตราดอกเบี้ยเอ็มอาร์อาร์จะสูงกว่าเอ็มแอลอาร์ และอัตราดอกเบี้ยเอ็มแอลอาร์ หรือเอ็มอาร์อาร์ของแต่ละสถาบันการเงินก็จะแตกต่างกัน

นอกจากนั้น ส่วนลดอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงของแต่ละสถาบันการเงินก็ไม่เท่ากันอีก และปีที่ 1-3 ก็มักจะมีส่วนลดที่แตกต่างกัน และปีที่ 4 เป็นต้นไปก็จะเป็นอัตราส่วนลดที่แตกต่างกันไปอีก ทำให้การคำนวณเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของแต่ละสถาบันการเงินเป็นสิ่งที่ยากเกินไปสำหรับนักลงทุนทั่วไป ปัจจุบันธนาคารแห่งประเทศไทย ได้กำหนดให้สถาบันการเงินต้องแสดงอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง เพื่อให้ประชาชนทั่วไปสามารถเปรียบเทียบ และเลือกใช้บริการตามใจชอบ คนไหนที่คิดจะกู้ไม่นานครบ 3 ปี แล้วโปะหมด ก็จะเลือกเอารายที่คิดดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี แรกต่ำที่สุด

ส่วนใครที่คิดจะกู้ยาวจนครบอายุสินเชื่อก็ควรจะเลือกรายที่อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงต่ำสุด ปัจจุบันอัตราสินเชื่อบ้านโดยเฉลี่ย 3 ปีแรก = 5.22% ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยต่อ 20 ปี = 6.03% ผมเองก็เพิ่งได้ทดลองใช้บริการของธนาคารจีน เพราะเปรียบเทียบกับสถาบันการเงินอื่นแล้วต่ำกว่าโดยเฉลี่ย 3 ปีที่ 3.90% และ 20 ปี = 5.30% ผมลองคำนวณดูแล้วจากเงินต้น 5 ล้านบาท 3 ปี แรกผมจะประหยัดดอกเบี้ยได้ 1.98 แสนบาท ถ้าคำนวณตลอด 20 ปี ผมประหยัดได้ถึง 7.3 แสนบาทเลยทีเดียว เห็นอย่างนี้แล้วจะใช้บริการสินเชื่อสถาบันการเงินคงต้องเลือกกันให้ดีแล้วครับ