เศรษฐกิจกับอสังหาฯ ปีหน้า (อีกที)

โดย...รศ.มานพ

ปีหน้าเป็นปีลิง เศรษฐกิจคงไม่นิ่งแต่วุ่นวายเหมือนลิง ส่วนการเมืองก็คงเหมือนกัน “กระแสการเมืองมาแรง” กับรัฐธรรมนูญ และการเลือกตั้ง หรือแต่งตั้ง

เศรษฐกิจโลกก็ดูไม่สดใส ยักษ์ใหญ่อเมริกา จีน ยุโรป อ่อนไหว มิหนำซ้ำโลกยังทะเลาะกันวุ่นวาย “อาหรับหัวรุนแรง” คงจะปั่นป่วนโลก เป้าคืออเมริกาและยุโรป คู่รัสเซียกับตุรกี ไม่นับคู่กัดเก่าคือ อิสราเอล อาหรับ

เอเชียดูจะมีภาษีดีที่สุด จีน ญี่ปุ่น เกาหลี รวมทั้งไทย เวียดนาม อินโดนีเซีย มาเลเชีย สิงคโปร์ ฮ่องกง แม้อินเดียก็กำลังขาขึ้น โลกในยุคหน้าและปีหน้าคงจะหันมาทางเอเชียที่เรียกกันว่า “คลื่นลูกที่ 3 แห่งเอเชีย”

หันมาดูธุรกิจของเราคือ “อสังหาฯ” เอเชียจะเป็นพระเอก เพราะมีกำลังพลของ “คนชั้นกลางรุ่นใหม่” ขึ้นมากในเอเชีย ไทยเราก็มีคนชั้นกลางเพิ่มขึ้นมาก คนจน คนจนมากน้อยลง คนกลุ่มนี้จะย้ายถิ่นเข้า “มาอยู่ในเมืองใหญ่” ที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่จึงจะขายดีมากๆ

เห็นตัวอย่างได้จากประเทศจีน ที่คนจีนย้ายเข้าเมืองปีละเท่าประชากรไทย คือ 60 ล้านคน จาก 1,300 ล้านคน ที่อยู่อาศัยใหม่ในเมืองจีนสร้างอยู่แนวสูง (ไม่ยอมให้อยู่แนวราบเพราะแผ่นดินไม่พอ) ปีละ 5 ล้านหน่วย อยู่คอนโดมิเนียมเช่าที่รัฐบาลอยู่ (เพราะที่ดิน 100% เป็นของรัฐ) มากกว่าอเมริกา 5 เท่า และเป็นแรงเคลื่อนทางเศรษฐกิจ เหมือนสมัยสิงคโปร์เปิดประเทศก็ใช้อสังหาฯ ที่อยู่เป็นตัวนำ

ส่วนไทยเราก็มาทิศทางเดียวกัน กรุงเทพฯ คือศูนย์กลางเศรษฐกิจ-การเมือง-สังคม สร้างที่อยู่ปีละ 8 หมื่น-1 แสนหน่วย ถ้ารวมปริมณฑลถือว่าเป็น Greater BKK แล้วคงจะประมาณ 1.2 แสนหน่วย คิดเป็น 50-60% ของทั้งประเทศ

ยิ่งระบบขนส่งมวลชนกำลังจะสร้างเสร็จในเฟส 2 อีกอย่างน้อย 2-3 สาย ในอีก 1-2 ปี ข้างหน้า ยิ่งเปิดพื้นที่การพัฒนาให้กว้างไกลขึ้นมาอีก “ทุกสถานีคือโลเกชั่นหลักของการพัฒนา”

นอกจากกรุงเทพฯ แล้วก็มีเมืองเล็กอีก 12 เมือง เมืองท่องเที่ยว และเมืองชายแดน รวมเป็น 15-16 เมือง พระเอกคือ ชลบุรี ที่มี “พัทยาเป็นหัวแก้วหัวแหวน” เพราะสาขาการท่องเที่ยวจะเป็นสาขาหลักที่จะผลักเศรษฐกิจของประเทศกำลังมาแรง พัทยาจะมีนักท่องเที่ยว 7-8 ล้านคน “ภูเก็ตคือพระรอง” มีนักท่องเที่ยวปีละ 7-7.5 ล้านคน แต่อีกไม่เกิน 5 ปี จะแซงหน้าพัทยา เพราะเปิดพื้นที่พัฒนาได้มากกว่า

เมืองชายแดนคือพระเอก ไม่ว่าจะเป็นแม่สอด มุกดาหาร อุดรธานี-หนองคาย สระแก้ว แม่สาย เชียงราย จะโตรองรับเออีซี อสังหาฯ ก็จะโตตาม

แต่รัฐบาลก็ยังเป็นห่วงปากท้องเศรษฐกิจประเทศ ซึ่งดีมาก เพราะปาก-ท้องอิ่ม ประชาชนก็จะมีพลังพัฒนาประเทศ ยกระดับคุณภาพชีวิตทั้งด้านสาธารณสุขและการศึกษา ตัวเร่งคงไม่หนี “การลงทุนภาครัฐ” คือ “ระบบขนส่งมวลชน” ที่ทุกรัฐบาลต้องใช้เป็นตัวกระตุ้น

“การก่อสร้างจะดีมาก” เพราะจะเพิ่มทั้งคุณภาพสาธารณูปโภค รวมทั้งจะสร้างงานท้องถิ่น ยิ่งจะสร้างเครือข่ายไปเชื่อมเมืองเออีซีเพื่อนบ้าน การก่อสร้างจะโตมาก อีกทั้งการท่องเที่ยวทั้งภายนอก ภายใน (คนไทยเที่ยวไทยปีละ 110 เที่ยว) ก็จะเป็นอนาคตอันใกล้ โดยเฉพาะปีหน้าน่าจะเป็นทั้งการสร้างงานและกระจายรายได้

ถ้าจะทำให้ดีอีกก็ต้องรีบ “กระจายการปกครองท้องถิ่นให้หัวเมืองหลัก” ช่วยลงทุนช่วยประเทศ เช่น เปิดเขตเศรษฐกิจพิเศษอีก 3-4 แห่ง ยกระดับเมืองท่องเที่ยว เช่น พัทยา ภูเก็ต เป็นเมือง Tax Free Zone

ที่สำคัญ ต้องไม่ลืมเน้นการลงทุนอินฟราสตรักเจอร์ภาครัฐต่อให้ท้องถิ่นกู้มายกระดับอินฟราสตรักเจอร์ของตัวเองเป็น Mini-Mon Rail เมือง รวมถึงกรุงเทพฯ “ให้พัฒนาเอง” การลงทุนภาครัฐก็จะกระจายเร่งการพัฒนาจากล่างสู่บน อย่าเก็บกับรัฐบาลกลางอย่างเดียว

ภาคอสังหาฯ ปีหน้าก็คง “จะโตต่อเนื่อง” แต่ก็ต้องระวัง “การเก็งกำไร” โดยเฉพาะที่ดินซึ่งเป็นทรัพยากรหลัก ราคาที่ดินถูกซื้อเก็บเก็งกำไรจน “แพงเกินเหตุ” ที่จะลงทุนคุ้มค่า และระวังตลาด “Speculative ของที่อยู่อาศัย” เหมือนจีน รวมทั้งต้องระวังอย่าให้ “หนี้ครัวเรือนสูง” เกินปกติ เพราะจะเป็นโรคร้ายทำลายระบบการเงินของประเทศ ท้ายสุดคือ ห้ามทะเลาะกันเด็ดขาด รักกันเข้าไว้ สังคมก็จะมีความสุข โชคดีครับ