รัฐบาลกระตุ้นเศรษฐกิจ หรือแค่ระบายสต๊อกอสังหาฯ

รัฐบาล คสช.ได้ตัดสินใจออกมาตรการสำคัญที่เกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็ด้วยเหตุผู้ประกอบการทั้งหลายได้มีข้อเสนอให้รัฐบาล “กระตุ้นเศรษฐกิจด้วยการกระตุ้นภาคอสังหาฯ” ซึ่งในอดีตท่านรองนายกฯ สมคิด จาตุศรีพิทักษ์ ได้เคยทำมาแล้ว ในสมัยนายกฯ ทักษิณ ชินวัตร ซึ่งก็ได้ผลพอใช้ คราวนั้นเป็นมาตรการที่กระชับชัดเจนและมุ่งเป้าที่คนกลุ่มใหญ่ชั้นกลางของประเทศ

แต่คราวนี้เหมือนว่าเป็นมาตรการที่กว้างมากเป้าหมายไม่ชัดเจน 2 ประการหลัก คือ 1) ยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอน (แต่ไม่ยกเว้นภาษีเฉพาะ) ให้กับทุกคนที่จะโอนบ้านไม่กำหนดราคาบ้านขั้นต่ำหรือสูงตั้งแต่ต่ำกว่าสิบล้าน ร้อยล้านได้เหมือนกันหมด และไม่กำหนดว่าบ้านหลังแรก หรือหลังที่ 2-3-4 หรือมากกว่านั้นก็ได้สิทธิเท่ากัน เป็นมาตรการด้านการคลัง เหมือนเป็นการระบายสต๊อกที่ค้างอยู่

อีกประเด็นเป็น “มาตรการด้านการเงิน” โดยให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จัดวงเงิน เพื่อสนับสนุนผู้โอนบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท ให้กู้ได้สูงถึง 50% ของรายได้ (เดิม 30% ของเงินเดือน ถ้าสูงกว่านั้นต้องมีผู้กู้ร่วม) และดอกเบี้ยต่ำกว่าราคาตลาดประมาณครึ่งหนึ่ง (3.5% ต่อปี) และสามารถนำเงิน 20% ของราคาที่ซื้อผ่อนไปลดภาษีเงินได้ประจำปีได้ 5 ปี เฉลี่ยเท่าๆ กัน ซึ่งมาตรการดังกล่าวจะเป็นการสร้างหนี้เกินภาระที่จะจ่ายได้ของคนชั้นกลาง

ถ้าดูภาพรวมก็จะเห็นว่า “รัฐบาลตั้งใจดี” เห็นด้วยกับการกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยอสังหาฯ แต่ควรคิดให้ดีถึง “ปัญหาที่จะแทรกซ้อนตามมา” ในอนาคต กล่าวคือปัจจุบัน “ตลาดอสังหาฯ ยังแข็งแรงพอควร” 2 ปีที่ผ่านมาสร้างกันเกินความต้องการของตลาด บางบริษัทโตปีละ 100% ติดต่อกัน ทำให้เกิดสต็อกค้างโอนสะสม ในปีนี้ก็คาดกันว่า “สินค้าค้างสต็อกคงมีไม่น้อยกว่า 5 หมื่นยูนิต และยังมีการสร้างเพิ่มเข้าไปในตลาดอีกปีละ 1-1.2 แสนยูนิต โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล

ประเด็นต่อมา คือ คนที่กู้ไม่ผ่านเพราะเครดิตไม่ดี และเอ็นพีแอลก็กำลังสูงขึ้น หนี้ครัวเรือนก็สูงจนคนชั้นกลางไม่มีกำลังซื้อมากพอที่จะนำรายได้ไปใช้ประจำวัน ประเด็นต่อมา คือ ตลาดอสังหาฯ กำลังบิดเบี้ยวด้วยผู้ซื้อบ้านหลังแรกลดลงเหลือประมาณ 30% ที่เหลือซื้อลงทุนให้เช่าและเก็งกำไร 70% และเกิดปรากฏการณ์ที่ลูกค้าจองแต่ทิ้งดาวน์กู้ไม่ผ่านจำนวนไม่น้อย อีกประการ คือ ตลาดเริ่มชะลอตัวลงต่อเนื่อง ติดตามได้จากตัวเลขการขายในงานมหกรรมบ้านและคอนโดที่เพิ่งจบไป เดือน ต.ค.คาดว่าชะลอตัวลงไม่ต่ำกว่า 30%

อะไรจะเกิดขึ้นจากการตัดสินใจเชิงนโยบายของรัฐในครั้งนี้ น่าจะเป็น 3 ประเด็น คือ 1) ระยะสั้นสต๊อกที่ค้างจะถูกกระตุ้นให้เร่งโอน ตัวเลขการโอนเท่าเดิม (เพราะลูกค้าเป็นลูกค้าที่ผ่อนดาวน์มาแล้ว) ขณะที่นักลงทุนและนักเก็งกำไรจะได้ประโยชน์จากการลดค่าธรรมเนียม ส่วนคนชั้นกลางที่ซื้อบ้านหลังแรกอย่างไรก็จะโอนอยู่แล้ว ก็ได้อานิสงส์จากการลดค่าโอน จีดีพีก็จะดีขึ้นในปลายปี แต่อนาคตปีหน้าคงอ่อนตัวลงอีก

2) รัฐใช้ธนาคารรัฐ ก็คือ ธอส. ปฏิบัติเหมือนกรณีวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ในอเมริกาเมื่อปี 2551 ที่ให้คนมีเครดิตน้อยกู้ได้มากขึ้น สร้างหนี้ระยะยาวมากขึ้น (มากกว่า 1 หลัง) ทำให้ซื้อไปปล่อยเช่าเก็งกำไรมากขึ้น สภาวะตลาดก็จะบิดเบือน ไม่ปล่อยให้การแข่งขันเสรี หรือ Free Market ทำหน้าที่สร้างสมดุลตามธรรมชาติ

นอกจากนี้ จะทำให้คนชั้นกลางมีหนี้เพิ่มมาก (กู้ได้ 50% ของเงินเดือน) ในอนาคตถ้าผ่อนไม่ได้ก็จะเป็นเอ็นพีแอล ระบบการเงินก็จะอ่อนตัวลงไปอีก ธนาคารชาติเคยมีประสบการณ์มาตั้งแต่ต้มยำกุ้ง ที่ปล่อยให้สถาบันการเงินปล่อยกู้แบบนี้มาแล้ว

3) คืออนาคตอันใกล้การหมุนเวียนของเงินในระบบจะถูกดูดเข้าสู่ผู้ประกอบการจะนำไปซื้อที่ดินเก็งกำไรอีก และสู่ธนาคารซึ่งจะไม่ปล่อยกู้อีก สภาวะเงินฝืดจะเห็นมากขึ้น

ยังไม่จบคงมีภาคสอง แต่ไม่ได้ขัดขวางการตัดสินใจของรัฐ แต่ต้อง Comment ไว้ว่าอะไรอาจจะเกิดขึ้น ขอให้ประเทศไทยโชคดีด้วยครับ