กระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

เมื่ออาทิตย์ที่แล้วเขียนเรื่อง QE : Thailand ถูกแฟนคลับวิพากษ์ว่า มิได้เป็นนักเศรษฐศาสตร์ ห้ามไปวิจารณ์เรื่องกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเข้ามาเกี่ยวข้อง เพราะธุรกิจของเราเกี่ยวข้องกับเศรษฐกิจอย่างมาก ตัวเลขกลมๆ ที่เห็นก็คือ 7% ของจีดีพี ยิ่งรวมเอาธุรกิจเกี่ยวเนื่อง เช่น หิน ปูน เหล็ก สี เฟอร์นิเจอร์ เข้ามาด้วยจะมีสัดส่วนเกือบ 20-25% ของจีดีพี ถือเป็นเครื่องจักรตัวสำคัญในการบริโภคภายในประเทศตัวหนึ่ง

เวลาเศรษฐกิจตกต่ำทุกประเทศก็จะหันมากระตุ้นกำลังซื้อให้จีดีพีโตขึ้นด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอดีตสมัยคุณทักษิณ ท่านรองนายกฯ สมคิดก็ใช้วิธีนี้ แต่คราวนี้กระตุ้นรอบแรกด้วยการลงไปกระตุ้นเอสเอ็มอีและรากหญ้า โดยเฉพาะในภาคเกษตร ปั๊มคิวอีเข้าสู่กองทุนหมู่บ้าน เทคนิคเหมือนสมัย “เงินผัน” ของท่านนายกฯ คึกฤทธิ์ ปราโมช เมื่อ 30-40 ปีก่อน แต่ช่วงนั้นใส่เงินสดให้รากหญ้าใช้จ่ายโดยตรงเป็น “ซูเปอร์ประชานิยม” จริงๆ

คราวนี้อาจดีขึ้นหน่อยที่ “ปล่อยสู่กองทุนหมู่บ้านมิได้ให้เปล่า” จะเข้าสู่การลงทุนทั้งจ้างงานสร้างงาน หรือการเพิ่มคุณภาพชีวิต ซึ่งก็จำเป็นแต่อาจจะรอให้มีการลงทุนจ้างงานรอบแรกก่อนจะดีไหม การเติมเงินลงไปที่การลงทุนและไม่กำกับให้ไปสร้างงานในอุตสาหกรรมและด้านสาธารณูปโภคก็อาจได้ผลน้อยกว่าที่คิด

เทคนิคด้านเศรษฐศาสตร์อื่นก็มีในอดีตใช้ “ลดภาษี” บางประเทศใช้การยืดเครดิตภาษีให้โดยไม่ต้องจ่ายในปีที่ต้องการกระตุ้น แต่ก็ต้องระวัง ถ้าทำเท่ากันหมดจะกลายเป็นลดภาษีให้เศรษฐีเอาไปใช้ฟุ่มเฟือย คนจนเสียภาษีน้อย และอีกจำนวนมากไม่ต้องเสียภาษีก็จะไม่ตรงเป้าอีก บริหารเศรษฐกิจที่จริงแล้วเป็นศิลปะ เป็นวิทยาศาสตร์แค่ 50% เท่านั้น

หันมาดูด้านอสังหาริมทรัพย์ควรกระตุ้นแค่ไหน? ในอดีตเราเติบโต 100% สร้างกันเกินดีมานด์ มีดีมานด์เทียมเต็มตลาด ขณะนี้ก็มีตัวเลขที่อยู่อาศัยค้างสต๊อกร่วม 30-40% ใช้เวลาไม่น้อยกว่า 2 ปี กว่าจะดูดซับได้หมด ควรหรือไม่ที่จะปล่อยให้ “สภาวะตลาด” ปรับตัวกันเองในตลาดเสรี หรือจะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อ “นี่เป็นประเด็นการเมืองมิใช่ประเด็นด้านฟรีมาร์เก็ต” ให้ตลาดจัดการก็จะค่อยเป็นไป เติบโตตามสภาพตลาดแต่ยั่งยืน

ถ้าเอาด้านการเมืองเข้ามาตัดสินใจก็คงจะต้องกระตุ้น แต่ “ไม่ควรจะกระตุ้นกันสุดตัว” เพราะจีดีพีโต 3% นี่ดีมากแล้วในภาวะเช่นนี้ ถ้าจะใช้วิธีลดภาษีการโอนอีกก็ต้องคิดให้หนัก บ้านหลังแรกปัจจุบันมีแค่ 30% ของตลาด ที่เหลือเป็นบ้านหลังที่สองซื้อไว้ลงทุนอีก 40% อีก 10% เก็งกำไรบ้านราคาแพงของกลุ่มเศรษฐี ถ้าจะทำจริงๆ ก็แค่ทำเหมือนเดิมคือ “บ้านหลังแรกและต่ำกว่า 3 ล้านบาทเท่านั้น” ก็จะได้จิตวิทยาการกระตุ้นบ้าง ที่เหลือก็น่าจะปล่อยให้ “สภาวะตลาดเสรี” ปรับตัว

อีกวิธีคือ “ยืดการผ่อนส่งให้ต่ำลงในระยะ 1-2 ปีแรก” เช่น ต้องผ่อนเดือนละ 2 หมื่นบาท ดอกเบี้ย 1.5 หมื่นบาท เงินต้น 5,000 บาท ก็ให้เป็นเครดิตดอกเบี้ยผ่านธนาคารรัฐ กำหนดไว้ที่บ้านหลังแรกไม่เกิน 3 ล้านบาท “คนผ่อนก็จะมีรายได้จับจ่ายใช้สอยมากขึ้น” เดือนละ 1.5 หมื่นบาท ส่วนดอกเบี้ย 2 ปี ก็เอาไปจ่ายในปีที่ 4-5 ขึ้นไป ก็เป็นอีกวิธีหนึ่งที่ช่วยให้ตัวเงินเข้าสู่เศรษฐกิจมากขึ้น

ฝากไว้ว่าอย่าเอาใจมือใหญ่มากนัก แต่ไม่ทำเลยก็จะเสียความเชื่อมั่น ลองคิดดูครับ อย่าปิดกั้นว่าเศรษฐกิจเป็นเรื่องของนักเศรษฐศาสตร์ คนจน คนชั้นกลางคือเครื่องมือบริหารในตลาดเสรี ยกระดับให้เป็นคนชั้นกลางมากขึ้นครับ