ผ่า11ทำเลทองปี’59 โอกาสซื้ออยู่-ซื้อลงทุน

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

อสังหาฯ ทำเลทองสัปดาห์นี้ จะฉายภาพทำเลทองในปี 2559 ของกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่เหมาะทั้งการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองหรือซื้อเพื่อลงทุน โดยจากการสำรวจของบริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ พบว่า ปีหน้ามี 11 ทำเลทองที่น่าจับตามอง ซึ่งหลายทำเลยังคงร้อนแรงต่อเนื่องจากหลายปีที่ผ่านมา และหลายทำเลจะยิ่งเห็นความเจิดจรัสในปีหน้า

ทำเล 1 กรุงเทพฯ ชั้นใน สีลม สาทร เพลินจิต สุขุมวิท ด้วยต้นทุนที่ดินที่สูงมาก ทำให้ราคาขายคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ในย่านนี้ไม่ต่ำกว่า 2.4 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) หรือเริ่มต้นไม่น้อยกว่า 7-10 ล้านบาท เป็นตลาดของคนไทยกำลังซื้อสูง และกลุ่มต่างชาติที่ทั้งซื้ออยู่เองและมองโอกาสลงทุนคอนโดในไทย โดยทำเลนี้เหมาะทั้งการซื้อเพื่ออยู่เองและซื้อเพื่อลงทุน แต่ผลตอบแทนจากค่าเช่าอาจไม่ได้สูงมาก เพราะต้นทุนคอนโดใหม่ๆ สูงขึ้น แต่อัตราค่าเช่าไม่ได้ปรับขึ้นแรงขนาดนั้น ทำให้คอนโดมือสองย่านนี้เป็นทางเลือกที่น่าสนใจมาก

ทำเล 2 รัชดาภิเษก ศูนย์ธุรกิจแห่งใหม่ ย่านนี้เติบโตมาจากศูนย์กลางธุรกิจหรือซีบีดีเดิม เวลานี้เริ่มมีอาคารสำนักงานเกรดเอใหม่ๆ เกิดในย่านนี้มากขึ้น ประกอบกับการที่อาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจะย้ายจากย่านคลองเตยมาอยู่ย่านนี้ปลายปีนี้ 2558 จะมีอาคารซูเปอร์ทาวเวอร์ 125 ชั้นสูงสุดในอาเซียนที่กำลังก่อสร้าง โครงการมักกะสันคอมเพล็กซ์ จะมีรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-รามคำแหง-มีนบุรี) รถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-บางกะปิ-พัฒนาการ) ในอนาคต อีกทั้งยังมีโรงแรม ศูนย์การค้า สถานบันเทิง จึงสนับสนุนให้ทำเลย่านนี้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ได้ ในอนาคตราคาที่ดินย่านนี้มีโอกาสแตะ 1 ล้านบาท/ตร.ว.ได้ โดยทำเลนี้เหมาะกับทั้งการซื้ออยู่เองและซื้อลงทุนปล่อยเช่า กลุ่มผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นชาวจีนและเกาหลี

ทำเล 3 ย่านพหลโยธิน หมอชิต บางซื่อ ห้าแยกลาดพร้าว เป็นจุดรวมรถไฟฟ้า 7 สาย โดยมี 2 สายในปัจจุบัน กับอีก 5 สายในอนาคต เป็นหนึ่งในย่านที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง โดยราคาที่ดินย่านนี้ปรับขึ้น 3-4 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) จากเมื่อ 4-5 ปีที่แล้วอยู่ที่ 1-1.5 แสนบาท/ตร.ว. ส่งผลให้ราคาขายคอนโดย่านนี้ปัจจุบันอยู่ที่ 1.2-1.7 แสนบาท/ตร.ม. โดยย่านนี้เหมาะกับการซื้ออยู่เอง 70% และซื้อลงทุน 30% เพราะกลุ่มผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นคนไทย และอัตราค่าเช่าไม่สูงมาก อย่างไรก็ตาม ในอนาคตที่การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) มีแผนพัฒนาสถานีกลางบางซื่อ ศูนย์กลางแห่งใหม่ของย่านนี้ อาจทำให้ความต้องการเช่าย่านนี้สูงขึ้น

ทำเล 4 ลาดพร้าว เลียบทางด่วน ศักยภาพของย่านนี้อยู่ที่โครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-บางกะปิ รถไฟฟ้าสายสีเทา วัชรพล-ทองหล่อ และรถไฟฟ้าสายสีชมพูบนถนนรามอินทรา ที่จะมีผลให้ราคาที่ดินย่านลาดพร้าว ประดิษฐ์มนูธรรม (เลียบทางด่วน) ต่อเนื่องถึงรามอินทรา เกษตร-นวมินทร์พุ่งเป็น 2 เท่า ในอีก 1-2 ปีนับจากนี้ โดยเดิมย่านนี้เป็นย่านชุมชนหนาแน่น คึกคักด้วยคอมมูนิตี้มอลล์ โดยที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นบ้านแนวราบ แต่หากมีรถไฟฟ้าเกิดขึ้นแล้ว ราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้นจะทำให้เกิดคอนโด ปัจจุบันจึงยังเป็นโอกาสซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบไว้ก่อน โดยย่านนี้เหมาะกับการซื้ออยู่เองเกือบ 100% หากมองการลงทุน ควรมองที่ดินเปล่า

ทำเล 5 ทำเลจรัญฯ บางหว้า เพชรเกษม ก่อนจะมีรถไฟฟ้า ที่อยู่อาศัยย่านนี้จะเป็นตลาดบ้านแนวราบ แต่เมื่อมีรถไฟฟ้า คอนโดจึงเกิดขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ยังคงเป็นคอนโดระดับกลาง 2-3 ล้านบาท และด้วยความที่ค่อนข้างใกล้ใจกลางเมือง จึงทำให้ราคาที่ดินและราคาคอนโดย่านนี้ปรับขึ้นอย่างร้อนแรง จนราคาขายปัจจุบันที่แตะ 1 แสนบาท/ตร.ม. ถือเป็นราคาเพดานที่ต้องใช้เวลาอีกระยะกว่าจะขยับทะลุราคาดังกล่าว โดยทำเลนี้เหมาะกับการซื้ออยู่เอง 70% และลงทุน 30%

ทำเล 6 บางใหญ่-บางบัวทอง นับเป็นเมืองใหม่ ซับเซ็นเตอร์สำคัญแห่งอนาคต จากการท่ี่มีโครงการถนนมอเตอร์เวย์ บางใหญ่-กาญจนบุรี ซึ่งเชื่อมต่อไปยังโครงการทวาย เมียนมาได้ จึงมีการประเมินว่าบริเวณแยกบางใหญ่จะกลายเป็นสี่แยกอาเซียนในอนาคต เป็นผลให้กลุ่มเซ็นทรัลกล้าลงทุนศูนย์การค้าขนาดใหญ่เซ็นทรัลพลาซา เวสต์เกต พร้อมกับดึงอิเกียมาเป็นพันธมิตร ส่วนปัจจัยบวกปัจจุบัน นั่นคือ รถไฟฟ้าสายสีม่วงที่จะเปิดใช้ในปี 2559 ซึ่งปัจจุบันมีคอนโดเกาะเกือบทุกสถานีของรถไฟฟ้าเส้นทางนี้แล้ว โดยหากเป็นสถานีที่ใกล้เมืองจากฝั่งเตาปูน ราคาขายจะสูงถึง 8 หมื่น-1.2 แสนบาท หรือประมาณ 2-2.5 ล้านบาท แต่ถ้าเป็นสถานีไกลเมืองจากฝั่งบางใหญ่ ราคาขายจะอยู่ที่ 5-6 หมื่นบาท/ตร.ม. หรือประมาณ 1.2-1.5 ล้านบาท โดยโซนนี้ปัจจุบันเหมาะกับการซื้ออยู่เอง 90% ส่วนอีก 10% เหมาะลงทุนในบางบริเวณ

ทำเล 7 แจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ด รถไฟฟ้าสายสีชมพู ศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะและเมืองทองธานีที่กำลังขยายเป็นปัจจัยสนับสนุน โดยเมื่อพิจารณาถึงสภาพการใช้ประโยชน์หรือการพัฒนาในอนาคต แนวโน้มในบริเวณห้าแยกปากเกร็ด ริมถนนแจ้งวัฒนะ และเมืองทองธานี จะเป็นศูนย์พาณิชยกรรมที่มีการขยายตัวสูงต่อไป ส่วนพื้นที่โดยรอบจะเป็นที่อยู่อาศัยที่หนาแน่นมากขึ้น แต่จะเป็นโครงการอาคารชุด อพาร์ตเมนต์ หอพัก ส่วนบ้านแนวราบก็จะมีระดับราคาปานกลางถึงค่อนข้างสูง เนื่องจากต้นทุนราคาที่ดินที่สูงขึ้น แต่ถ้าบ้านราคาไม่แพงจะขยับข้ามแม่น้ำไปยังฝั่งปากเกร็ดฝั่งตะวันตกและบางบัวทองแทน

ทำเล 8 สะพานใหม่ คูคต ลำลูกกา รถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ถนนตัดใหม่ สะพานใหม่-วัชรพล-นิมิตใหม่ เป็นตัวแปรหลักในการเปิดหน้าดินใหม่ๆ ย่านนี้ โดยช่วงต้นของทำเลนี้ ลาดพร้าว รัชโยธิน เกษตร-นวมินทร์ ส่วนใหญ่เป็นคอนโดราคาประมาณ 2-3 ล้านบาท (บริเวณนี้ซื้อลงทุนได้บ้าง) แต่หากเลยไปถึงสะพานใหม่ คูคต ยังเป็นโครงการบ้านแนวราบ ทว่าหลังการก่อสร้างรถไฟฟ้า คงได้เห็นโครงการคอนโดราคาล้านต้นๆ เกิดขึ้นแน่ (หากจะลงทุน ต้องรอระยะยาวมากกว่า 5 ปี จึงเหมาะกับการซื้ออยู่เองมากกว่า)

ทำเล 9 มีนบุรี สุขาภิบาล 3 รามอินทราช่วงปลาย รถไฟฟ้า 2 สาย คือ สายสีส้มและสายสีชมพู โดยมีนบุรีในอดีตอาจไม่หวือหวา แต่อนาคตเปลี่ยนแปลง เพราะมีรถไฟฟ้าถึง 2 สาย และจะกลายเป็นศูนย์กลางพาณิชยกรรมที่สำคัญของกรุงเทพฯ ตะวันออกตอนเหนือ โดยทำเลนี้เหมาะกับซื้ออยู่เองเกือบ 100%

ทำเล 10 รังสิต-คลองหลวง โครงการรถไฟฟ้าสายสีแดง บางซื่อ-รังสิต รวมทั้งสถานีรถไฟทางคู่หรือรถไฟความเร็วสูง จะทำให้ย่านรังสิตเป็นชุมชนใหญ่ที่เชื่อมต่อภาคกลาง ภาคเหนือ ภาคอีสาน ซึ่งอาจทำให้เกิดโครงการด้านโลจิสติกส์ต่างๆ ในอนาคต ปัจจุบันทำเลย่านนี้ยังเป็นที่อยู่อาศัยราคาถูก หากสนใจลงทุนปล่อยเช่า ตลาดมีความต้องการสูงจริง แต่ค่าเช่าไม่สูงมาก

ทำเล 11 อ่อนนุช-บางนา-แบริ่ง- สมุทรปราการ รถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย แหล่งงานสำคัญภาคอุตสาหกรรม ศูนย์การค้าเดอะมอลล์ ไบเทคขยายพื้นที่ เป็นคีย์หลักๆ ที่จะทำให้ย่านนี้โตต่อเนื่อง ปัจจุบันราคาคอนโดย่านนี้สูงขึ้น เพราะโตมาจากทองหล่อ-เอกมัย-อ่อนนุช  ซึ่งปัจจุบันราคาคอนโดย่านนี้ยังจับต้องได้ เป็นย่านที่ซื้อได้ทั้งอยู่เองและลงทุน