‘สุเมธ’ ฟื้นธพส. พลิกขาดทุน 2 หมื่นล้านสู่กำไร

โดย...กนกวรรณ บุญประเสริฐ

หลายปีก่อนหน้านี้หลายคนคงเคยรู้จัก บริษัท ธนารักษ์พัฒนาสินทรัพย์ (ธพส.) ที่ทำหน้าที่บริหารศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ ในฐานะบริษัทที่ประสบปัญหาผลดำเนินงานขาดทุนหลายร้อยล้านบาท ยังไม่นับรวมภาระหนี้ที่เกิดจากการระดมทุนผ่านการเสนอขายหุ้นกู้ซีเคียวริไทเซชั่น ระดมทุน 2.4 หมื่นล้านบาท เป็นภาระงบประมาณที่ยาวนานกินเวลาถึง 30 ปี

มาวันนี้ ธพส.กลับได้รับเลือกให้เป็น 1 ใน 13 รัฐวิสาหกิจแห่งแรกๆ ที่จะถูกดึงเข้าไปอยู่ใน “ซูเปอร์โฮลดิ้ง” ที่กำลังจัดตั้งขึ้นโดยรัฐวิสาหกิจทั้ง 13 แห่ง ประกอบด้วย บริษัทที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ได้แก่ การบินไทย ท่าอากาศยานไทย อสมท ปตท. ปตท.สผ. และธนาคารกรุงไทย และรัฐวิสาหกิจที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ฯ ได้แก่ ทีโอที กสท โทรคมนาคม ขนส่ง (บขส.) ธพส. ไปรษณีย์ไทย อู่กรุงเทพ และบริษัท วิทยุการบินแห่งประเทศไทย

สุเมธ ดำรงชัยธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ธพส. กล่าวถึงการเข้ามาบริหาร ธพส.ตั้งแต่ช่วงกลางปี 2556 ที่ผ่านมาว่า ขณะนั้นบริษัทประสบปัญหาขาดสภาพคล่องรุนแรง มีหน่วยงานราชการค้างจ่ายค่าเช่า และค่าปรับปรุงสถานที่อีกมากกว่า 1,000 ล้านบาท และปัญหาเรื่องการจัดการที่ร้านค้าในเชิงพาณิชย์หลายเรื่อง ขณะที่ ธพส.มีรายจ่ายประจำอย่างค่าเช่าที่ต้องจ่ายให้กรมธนารักษ์ปีละ 30 ล้านบาท ค่าบำรุงรักษาสถานที่ปีละ 200-300 ล้านบาท และค่าบริหารจัดการเงินเดือนพนักงานต่างๆ

นอกจากนี้ ยังพบว่ารายได้ที่คาดว่าจะได้จากค่าเช่าที่ร้านค้าเชิงพาณิชย์ไม่เป็นไปอย่างที่คาดไว้ เพราะเดิมคนคิดประเมินค่าเช่าในราคาที่สูงถึง 1,300 บาท/ตารางเมตร แต่สามารถเก็บค่าเช่าจริงได้แค่ 500 บาท/ตารางเมตร

“ใช้เวลากว่า 1 ปี ในการเข้ามาสางปัญหาใน ธพส. มีคำสอนจากเจ้านายเก่า คือ ใช้ทฤษฎีอีแร้ง คือการหาประโยชน์จากเศษซาก ดังนั้นจึงเห็นประโยชน์จากการเข้ามาจัดระเบียบร้านค้าใหม่เพื่อหารายได้เพิ่ม ประกอบกับประสบการณ์ที่เคยทำงานอยู่ ปรส. ของธนชาต จึงถนัดเรื่องของการพลิกวิกฤตเป็นโอกาส และนัดในการแก้ปัญหามากกว่า”

หลังเข้ามารับตำแหน่งเมื่อกลางปี 2556 จึงได้เร่งงานต่างๆ ที่ค้างอยู่ เช่น การขยายกรอบวงเงินสร้างบ้านธนารักษ์ที่ค้างอยู่ให้แล้วเสร็จ เร่งติดตามทวงหนี้หน่วยงานต่างๆ ที่ค้างค่าเช่าและค้างค่าปรับปรุงสถานที่ และอีกงานที่สำคัญคือ “การสร้างทัศนคติในการทำงานให้กับพนักงาน ธพส.” ใหม่ทั้งหมด ซึ่งปัจจุบันมีพนักงาน 110 คน เมื่อรวมลูกจ้างจะมีพนักงานทั้งหมด 140 คน ซึ่งเป็นเรื่องที่ยากมาก แต่ขณะนี้ถือว่าประสบความสำเร็จ พนักงานทุกคนเริ่มเปลี่ยนวิธีคิดหันมาทำงานบริการ และเข้าถึงความต้องการของผู้เช่าคือหน่วยงานต่างๆ ในศูนย์ราชการมากขึ้น

นอกจากนี้ ในช่วงต้นปี 2557 ศูนย์ราชการถูกม็อบปิดล้อมกว่า 5-6 เดือน ก็ใช้เวลาช่วงนี้เข้าเจรจากับผู้นำคือ พระพุทธะอิสระ ขอให้ส่งเจ้าหน้าที่และช่างเข้าไปซ่อมบำรุงโรงแรมเซ็นทราศูนย์ราชการฯ จนเสร็จในเดือน มิ.ย. 2557 และเปิดให้บริการเต็มรูปแบบในเดือน ก.ย. 2557 ที่ผ่านมา รวมถึงการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ เพิ่มจำนวนร้านค้าเพื่อหารายได้เพิ่ม ใช้วิธีการพัฒนาร่วมไปกับผู้ค้า ทำให้เรื่องราวร้องเรียนค่อยๆ ลดลง ส่งผลให้ภาพรวมรายได้ปี 2557 เพิ่มขึ้น และยังถือเป็นปีแรกที่ ธพส.มีกำไรจากการดำเนินงานถึง 132 ล้านบาท เป็นครั้งแรก จากที่ขาดทุนสะสมมาตลอด

ในปี 2557 ธพส.และบริษัทย่อยมีรายได้รวม 2,923 ล้านบาท เกิดจากดอกเบี้ยรับตามสัญญาเช่าการเงิน 1,158 ล้านบาท รายได้ค่าบริการโครงการศูนย์ราชการ 861 ล้านบาท รายได้ค่าเช่าและค่าบริการพื้นที่ธุรกิจโครงการศูนย์ราชการ 293 ล้านบาท รายได้ค่าก่อสร้างบ้านธนารักษ์ จำนวน 247 ล้านบาท รายได้ค่าบริการศูนย์ประชุมและโรงแรม จำนวน 101 ล้านบาท ดอกเบี้ยรับ จำนวน 181 ล้านบาท และรายได้อื่นๆ จำนวน 79 ล้านบาท โดยรายได้รวมเพิ่มขึ้นจากปี 2556 จำนวน 299 ล้านบาท หรือคิดเป็นเพิ่มขึ้น 11.42%

ทั้งนี้ ตั้งเป้าลดขาดทุนสะสมที่ยอด ณ สิ้นปี 2556 ที่ 1,500 ล้านบาท โดยในปี 2558 คาดว่าจะลดขาดทุนสะสมให้เหลือที่ระดับต่ำกว่า 1,000 ล้านบาท และหากในปี 2559 สามารถเดินหน้าตามโครงการต่างๆ ที่ตั้งไว้ คาดว่าจะหารายได้เพื่อมาลดขาดทุนสะสมได้เหลือไม่ถึง 300 ล้านบาท

สำหรับเป้าหมายการทำโครงการเพื่อเร่งหารายได้มีหลายโครงการ เช่น การเพิ่มพื้นที่เชิงพาณิชย์ ตั้งเป้าหารายได้เพิ่ม 30% การเปิดพื้นที่ให้ส่วนราชการมาเช่าเพิ่ม เช่น ศาลแขวงดอนเมือง มาเช่าพื้นที่ตึกเอ 3,000-4,000 ตารางเมตร คาดว่ามีรายได้เพิ่มอีกกว่า 10 ล้านบาท/ปี และอยู่ระหว่างการสำรวจความต้องการของส่วนราชการเพื่อก่อสร้างศูนย์ราชการโซนซี ซึ่งขณะนี้มีหน่วยงานราชการให้ความสนใจมาแล้วคิดเป็นพื้นที่ที่ต้องการใช้สอยกว่า 2 แสนตารางเมตร

นอกจากนี้ ยังรวมถึงการเดินหน้าโครงการสร้างคุก ตามข้อตกลงที่มีร่วมกันระหว่างกรมราชทัณฑ์ กระทรวงยุติธรรม โดยการทำซีเคียวริไทเซชั่น วงเงิน 1.7-2 หมื่นล้านบาท เพื่อนำเงินมาก่อสร้างคุก 17 แห่งทั่วประเทศ เฉลี่ยงบก่อสร้างแห่งละ 1,000 ล้านบาท เตรียมเสนอเรื่องเข้าคณะรัฐมนตรี (ครม.) เพื่อขออนุมัติภายใน 1-2 เดือนจากนี้ และใช้เวลาศึกษาข้อจำกัดอีก 6-8 เดือน คาดว่าเริ่มก่อสร้างได้ในปี 2559 เบื้องต้นเชื่อว่าหาก ครม.เห็นชอบโครงการนี้ จะสามารถอัดเงินเข้าสู่ระบบผ่านโครงการก่อสร้างที่กระจายอยู่ทั่วประเทศได้ถึง 2 หมื่นล้านบาท โดยที่ไม่ต้องใช้เงินจากงบประมาณ

ขณะเดียวกัน ยังมีแผนระดมทุน 1,000-1,200 ล้านบาท โดยการตั้งกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT) หรือกองรีท ซึ่งกำลังได้รับความสนใจมากขึ้นในยุคดอกเบี้ยต่ำยาว ซึ่งจะใช้สินทรัพย์ คือ สิทธิในการให้เช่าโรงแรมเซ็นทราศูนย์ราชการฯ ที่ปัจจุบันมีบริษัท โรงแรมเซ็นทรัลพลาซา ได้สิทธิเป็นผู้เข้าบริหารศูนย์ประชุมและโรงแรมศูนย์ราชการ

สำหรับแหล่งที่มาของรายได้ที่ใช้เป็นหลักประกัน จะเกิดจากค่าเช่าและค่าบริหารจัดการในช่วง 22 ปี คาดว่าจะเริ่มออกจำหน่ายให้ประชาชนและนักลงทุนที่สนใจได้ในต้นปี 2559 โดยตั้งเป้าจะนำเงินที่ระดมทุนได้ไปลงทุนซื้อทรัพย์สินที่สามารถหารายได้จากค่าเช่าได้ต่อไป

หากสามารถตั้งกองรีทดังกล่าวขึ้นได้ ก็จะถือเป็นโครงการนำร่องให้รัฐวิสาหกิจแห่งอื่นได้ใช้เป็นรูปแบบในการระดมทุน เพื่อต่อยอดสร้างผลกำไรคืนเงินกลับให้รัฐ ที่กำลังต้องการสรรพเพื่อเร่งฟื้นฟูประเทศต่อไปด้วย