อสังหาฯผู้สูงอายุ ขายหรือให้เช่าดี

อย่างที่กล่าวในครั้งก่อนคือ ผู้สูงอายุก็คล้ายกับวัยรุ่น แต่เป็นคนละมิติกัน การพัฒนาผลิตภัณฑ์เพื่อตลาดนี้โดยเฉพาะจะต้องมีความระมัดระวังอย่างมากในการวางแผน จากบทความของ ดร.พร วิรุฬห์รักษ์ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ที่ได้เขียนลงในเอกสารเผยแพร่ของธนาคารเกียรตินาคิน ได้ยกตัวอย่าง 2 กรณี คือ ระหว่างโจทย์ขายขาด และโจทย์ให้เช่า ดังนี้

โจทย์ให้เช่า

เป็นโจทย์ที่มีธุรกิจหลายแห่งในประเทศไทยเข้ามาเล่นแล้วโดยมีลักษณะสำคัญคือ การปรับพื้นที่กายภาพและแนวคิดทางการออกแบบให้เหมาะสม เช่น พื้นที่ส่วนกลางต้องมีมากกว่าปกติ ตั้งแต่สวน หรือครัว ต้องอาศัยพลังของการบริหารจัดการชุมชนอย่างมาก อันจะมีผลถึง Saleable Area Ratio ต่ำมาก ซึ่งนั่นหมายถึง ราคาที่ต้องสูง

ปัญหาคือ แต่คนไทยไม่นิยมมาเช่า เป็นความเชื่อส่วนบุคคล การมาเช่านั้นผู้สูงอายุไทยหลายท่านยังรู้สึกว่าเป็นเรื่องที่ไม่มั่นคง ดังนั้น ตลาดนี้จึงกลายมาเป็นว่า รุ่งเรืองมากในหมู่ผู้สูงอายุชาวต่างชาติที่มาอยู่ในประเทศไทย จึงต้องออกแบบโดนใจตามวัฒนธรรมแต่ละชาติ

โจทย์ขายขาด

ตลาดนี้เล่นยาก และเป็นตลาดที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังไม่เจอสมการที่จะตอบโจทย์เท่าใดนัก อย่างไรก็ตาม สิ่งที่สรุปได้อย่างหนึ่งคือ การที่กลุ่มผู้สูงอายุสักคนจะมา “ซื้อ” อสังหาริมทรัพย์นั้น เขามักจะซื้อล่วงหน้า ผ่านการวางแผน อาจจะประมาณ 5 ปี ก่อนเกษียณ เป็นต้น ซึ่งโครงการที่จะตอบสนองตลาดขายขาดสำหรับผู้สูงอายุได้ ควรมีลักษณะดังต่อไปนี้  

ความสามารถในการปรับสภาพแวดล้อมภายในตัวบ้านหรือห้องชุด - เพราะวันที่ซื้อยังเป็นคนที่แข็งแรง แต่เป็นการซื้อไว้เตรียมตัวเป็นบ้านผู้สูงอายุ ผู้ออกแบบก็ต้องทำให้เป็นบ้านปกติ ที่ “มีศักยภาพในการปรับเปลี่ยน” ให้กลายเป็นบ้านที่พร้อมจะบริการผู้สูงอายุได้เมื่อถึงเวลา

การบริหารจัดการชุมชน - ชุมชนที่ผู้สูงอายุมาอยู่ด้วยกัน จะต้องมี Operation ที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการที่มากกว่าปกติ  เช่น พยาบาล ระบบการแพทย์ ผู้เชี่ยวชาญด้านต่างๆ เป็นต้น ซึ่งนั่นสะท้อนไปถึง ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่สูงกว่าปกติ  เรื่องเหล่านี้ต้องร่างเข้าไปในสัญญา หรือข้อบังคับนิติบุคคลให้หมด เพื่อให้เกิดความรัดกุม

การจัดการหลังจากผู้สูงอายุที่มาอาศัยถึงแก่กรรม - ต้องระบบมาแก้ปัญหา เพื่อให้ลักษณะของ Property เป็นไปตาม Concept เดิม ซึ่งตรงนี้ยากมากที่ผู้จัดการนิติบุคคลจะควบคุมได้ 

โดยสรุป โอกาสมีอยู่ข้างหน้า ทุกคนเห็นว่ามีตลาดนี้อยู่ และมีกำลังซื้อแท้จริง แต่แนวทางในการผลิตสินค้าและบริการ ต้องยอมรับว่า ต้องมีการค้นหาต่อไป ซึ่งหากใครค้นพบก่อนผู้นั้นก็จะสามารถเข้าควบคุมตลาดนี้ รับประโยชน์ไปได้อย่างมหาศาล