อสังหาฯเล็กชนรายใหญ่ ชูต้นทุนที่ดินต่ำเปิดศึกราคา

ปฏิเสธไม่ได้ว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ตกอยู่ในมือของผู้ประกอบการรายใหญ่ไปแล้วเกือบทั้งหมด ขณะที่ผู้ประกอบการรายเล็กมีที่ยืนเหลืออยู่น้อยเต็มที และลดน้อยลงทุกวัน เมื่อรายใหญ่ขยายการลงทุนในทุกพื้นที่ ทุกเซ็กเมนต์ เพื่อการเติบโตที่เพิ่มขึ้นทุกๆ ปี โดยประเมินว่าผู้ประกอบการรายใหญ่กินแชร์ตลาดไปแล้วกว่า 70% ที่เหลืออีก 30% เป็นของรายเล็กที่ต้องดิ้นรนเอาตัวรอด

อย่างไรก็ตาม ใช่ว่ารายเล็กจะเสียเปรียบรายใหญ่เสมอไป ยิ่งในยุคปัจจุบันที่การทำธุรกิจเปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว เทคโนโลยีถูกนำมาใช้ในการพัฒนาโครงการ วิธีคิดในการทำธุรกิจก็เริ่มเปลี่ยน ไม่ต้องบุกเดี่ยวแต่อาศัยพาร์ตเนอร์ช่วยลบจุดอ่อนเพิ่มจุดแข็งให้แข่งขันกันได้อย่างสูสีและมีโอกาสชนะได้ จึงไม่แปลกที่วันนี้จะได้เห็นผู้ประกอบการรายเล็กท้าชนกับรายใหญ่ในหลายพื้นที่

เฉลิมชัย ว่องไววิทย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เมโทรโพลิส พรอพเพอร์ตี้ส์ กล่าวว่า บริษัทมีต้นทุนที่ดินที่ต่ำมาก เพราะเป็นที่ดินที่ซื้อเก็บไว้นานแล้ว ทำให้สามารถพัฒนาโครงการเดอะ เมโทรโพลิส สำโรง อินเตอร์เชนจ์ ได้ในราคาที่ต่ำกว่ารายอื่นในพื้นที่เดียวกัน รวมทั้งใช้มืออาชีพเข้ามาร่วมงาน ไม่ว่าจะเป็นด้านการก่อสร้าง การขาย ทำให้โครงการสามารถขายได้เกินกว่าเป้าหมาย และยังมีที่ดินต้นทุนต่ำอีกหลายแปลงในย่านบางนาที่สามารถนำมาพัฒนาโครงการแข่งขันกับรายอื่นได้

“เดอะ เมโทรโพลิส สำโรง อินเตอร์เชนจ์ อยู่บนถนนใหญ่ ติดรถไฟฟ้าสถานีสำโรง ตั้งราคาขายตารางเมตรละ 7.5-8 หมื่นบาท ขณะที่โครงการของรายใหญ่อยู่เลยออกไปขายตารางเมตรละ 1 แสนบาท ความแตกต่างด้านราคา
และสิ่งที่บริษัทใส่ไปในโครงการทำให้ผู้บริโภคตัดสินใจได้ง่ายขึ้น” เฉลิมชัย กล่าว

เช่นเดียวกับกลุ่มมีสไตล์ เอสเตท ผู้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่อาศัยกลยุทธ์ด้านที่ดินเป็นหัวใจหลักในการสู้กับรายใหญ่ โดยหนึ่งในกรณีศึกษาที่น่าสนใจ คือ ทำเลคอนโดมิเนียมย่านห้วยขวาง ที่มีคอนโดมิเนียมทั้งรายเล็กและรายใหญ่ปักธงเปิดขายจำนวนมาก แต่โครงการของกลุ่มมีสไตล์ เอสเตท ก็ยังได้รับความนิยม

สมบัติ แสงรัฐกาญจนสิน กรรมการผู้จัดการ บริษัท มีสไตล์ เอสเตท กล่าวว่า หัวใจสำคัญอยู่ที่การหาที่ดินให้อยู่ในต้นทุนที่พัฒนาแล้วสู้กับรายใหญ่ได้ โดยกลุ่มมีสไตล์ฯ มีโครงการย่านห้วยขวาง 3-4 โครงการ แบรนด์จีสไตล์ และซีสไตล์ ทุกโครงการจะเป็นโครงการที่อยู่ในซอย เป็นตึกโลว์ไรส์ ราคาเปิดขายไม่สูงมาก หรือเริ่มต้นไม่เกิน 2 ล้านบาท แต่สามารถเชื่อมต่อไปยังรถไฟฟ้าใต้ดิน หรือออกไปถนนใหญ่เส้นทางต่างๆ ซึ่งสอดรับกับความต้องการของลูกค้าระดับกลางที่คุ้นเคยกับทำเลย่านนี้

ขณะที่ในทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่ปัจจุบันก่อสร้างคืบหน้าไปมาก รายใหญ่จะสนใจที่ดินแนวรถไฟฟ้าทางฝั่งท่าพระ-บางแค เป็นหลัก หรือช่วงจรัญสนิทวงศ์ตอนต้นใกล้กับแยกท่าพระ แต่ยังไม่ค่อยมีคนสนใจฝั่งบางพลัดมากนัก จึงมองว่าเป็นโอกาสที่ดีมาก เพราะใกล้รถไฟฟ้าเหมือนกัน แต่ซัพพลายน้อยกว่า เห็นได้จากการเปิดตัวบริกซ์ คอนโดมิเนียม ย่านบางพลัด ใกล้สถานีสิรินธร ได้รับการตอบรับดีมาก

ด้าน ธานินทร์ ลีนะบรรจง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท คลาส แอสเซส ผู้พัฒนาโครงการคลาส สยาม และบริษัท คลาส เรียลตี้ ผู้พัฒนาโครงการคลาส สารสิน-ราชดำริ มองว่า ผู้ประกอบการรายเล็กอาจจะมีทุนไม่หนาเท่ารายใหญ่ แต่ก็มีความยืดหยุ่นในการหาที่ดินทำเลดีๆ มากกว่ารายใหญ่ที่ต้องคำนึงถึงความคุ้มค่าในการลงทุนมากกว่า

ธเนศ อรุณวณิชย์พร กรรมการผู้จัดการ บริษัท คลาส แอสเซส กล่าวเสริมว่า ปัจจุบันที่ดินที่เหมาะกับการพัฒนาโครงการหายากมากขึ้น โดยเฉพาะที่ดินถนนใหญ่ต้องขยับเข้าซอยหรือเลือกโซนถนนเล็ก ซึ่งถ้าเป็นถนนเล็กต้องเป็นอาคารโลว์ไรส์ มูลค่า 500-800 ล้านบาท จะเป็นขนาดที่ดินที่บริษัทรายใหญ่ไม่สนใจ เพราะต้องการทำโครงการใหญ่ที่มีมูลค่าไม่ต่ำกว่า 1,000 ล้านบาท จึงเป็นช่องว่างให้รายเล็กยังเจาะเข้าทำเลทองกลางเมืองได้ และไม่ต้องแข่งราคาสู้กับรายใหญ่

สิ่งที่จะทำให้รายเล็กยังอยู่ในตลาดได้ คือ ต้องเลี่ยงการแข่งกับรายใหญ่ตรงๆ และหาช่องว่างตลาดที่รายใหญ่ส่วนมากไม่เล่น เพราะหากเสี่ยงที่จะสู้โดยตรง โอกาสพ่ายแพ้มีสูงมาก