จับตา ‘อภิมหาเศรษฐี’ หว่านเงินลงทุนอสังหาฯ

ไพรเวท แบงก์กิ้ง ธนาคารไทยพาณิชย์ เปิดเวทีเสวนาด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ในต่างประเทศ เพื่อกระจายความเสี่ยงในการลงทุน โดยแนวโน้มของอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกจะได้รับความสนใจจากกลุ่มอภิมหาเศรษฐีมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มอภิมหาเศรษฐีชาวเอเชียจะกลายเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักของอสังหา ริมทรัพย์ระดับลักซ์ชัวรี่ทั่วไป

พนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) เปิดเผยว่า จากการศึกษาเรื่องการเติบโตของกลุ่มอภิมหาเศรษฐี หรือผู้ที่มีสินทรัพย์มากกว่า 30 ล้านเหรียญสหรัฐ ใน 97 ประเทศทั่วโลก พบว่า ในปี 2557 มีอภิมหาเศรษฐีทั่วโลก 172,850 คน เติบโต 3.1% โดยในปีที่ผ่านมามีคนประมาณ 15 คน/วัน ติดอันดับอภิมหาเศรษฐี ซึ่งการเติบโตจะต่อเนื่องไปอีก 10 ปีข้างหน้า ที่คาดว่าจะมีประชากรอภิมหาเศรษฐีเพิ่มขึ้น 34% จากปัจจุบัน หรือประมาณ 2.31 แสนคน

ในปีที่ผ่านมาเอเชียมีอัตราการเติบโตของจำนวนอภิมหาเศรษฐีสูงสุดที่ 3.5% และคาดว่าจะเติบโตต่อเนื่องอีก 10 ปีข้างหน้า จนอาจจะมีจำนวนอภิมหาเศรษฐีแซงหน้าอเมริกาเหนือ ส่วนในประเทศไทย ในปีที่ผ่านมามีอภิมหาเศรษฐี 540 คน เติบโต 2.5% และคาดว่าในปี 2567 จะเพิ่มขึ้น  58% หรือจะมีอภิมหาเศรษฐีเพิ่มขึ้นเป็น 855 คน

นอกจากนี้ จากการสำรวจยังพบว่า ใน 10 เมืองทั่วโลกที่มีอภิมหาเศรษฐีมากที่สุด ได้แก่ นิวยอร์ก ลอนดอน เซาเปาโล สิงคโปร์ ฮ่องกง มุมไบ ปักกิ่ง เซี่ยงไฮ้ หางโจว และจาการ์ตา จะเห็นได้ว่า 7 เมืองใน 10 เมืองอยู่ในเอเชีย ซึ่งจะสอดคล้องกับการคาดการณ์ว่าแนวโน้มของประชากรอภิมหาเศรษฐีมากที่สุดจะเกิดจากภูมิภาคเอเชีย

ขณะที่กลุ่มประเทศที่กำลังพัฒนาและเศรษฐกิจกำลังขยายตัวมาก มีประชากรอภิมหาเศรษฐีเติบโตมากที่สุด เช่น เวียดนาม เติบโต 159% พม่า เติบโต 132% อินโดนีเซีย เติบโต 132% เป็นต้น โดยปัจจัยที่ทำให้กลุ่มประเทศเหล่านี้มีอภิมหาเศรษฐีเพิ่มขึ้นนอกจากเศรษฐกิจท้องถิ่นของประเทศนั้นๆ ขยายตัวแล้ว ยังเป็นเพราะมีทรัพยากรธรรมชาติของประเทศเหล่านั้นยังมีจำนวนมาก และส่วนหนึ่งเป็นผลจากการที่กลุ่มคนตะวันตกเคลื่อนย้ายไปอยู่ตะวันออกมากขึ้น

แนวโน้มด้านการลงทุนของบรรดาอภิมหาเศรษฐียังหันมาให้ความสำคัญกับอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น จึงมีโอกาสเห็นการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในยุโรปจากอภิมหาเศรษฐีเอเชียในฐานะบ้านหลังที่สอง หรือเพื่อการลงทุนชัดเจนขึ้น เพราะก่อนหน้านี้ราคาอสังหาริมทรัพย์บนทำเลที่ดีในหลายประเทศฝั่งยุโรปปรับตัวลดลง แต่เมื่อเศรษฐกิจค่อยๆ ฟื้นตัว เช่น เมืองดับบลิน ประเทศไอร์แลนด์ เมืองลอนดอน ประเทศอังกฤษ ฯลฯ ราคาก็ปรับตัวดีขึ้น จึงทำให้อภิมหาเศรษฐีชาวเอเชียสนใจที่จะทั้งซื้ออยู่เองและซื้อลงทุน

ด้านราคาอสังหาริมทรัพย์ในเอเชีย ในช่วง 12  เดือนที่ผ่านมา ส่วนใหญ่ขยับขึ้นโดยเฉพาะซิดนีย์ ราคาขยับขึ้น  11% โตเกียว 8% กรุงเทพฯ 5% มุมไบ 3% ฮ่องกง 1% เซี่ยงไฮ้ 0% ส่วนสิงคโปร์
ลดลง 12% ซึ่งเป็นผลจากมาตรการภาษี

จากการสำรวจครั้งนี้ยังพบว่า ในปีที่ผ่านมาอภิมหาเศรษฐีชาวจีนสัดส่วนมากถึง 29% จ่ายเงินให้กับอสังหาริมทรัพย์ลักซ์ชัวรี่ ส่วนปีนี้ยังคาดว่าคนเอเชียจะจ่ายเงินให้กับอสังหาริมทรัพย์ระดับลักซ์ชัวรี่ 31% โดยเฉพาะกลุ่มคนอินเดีย คาดว่าจะจ่ายเงินให้กับอสังหาริมทรัพย์ลักซัวรีมากึง 72% ส่วนอภิมหาเศรษฐีที่เป็นคนรุ่นใหม่มีพฤติกรรมที่จับจ่ายใช้สอยมากกว่าอภิมหาเศรษฐีที่เป็นคนรุ่นเก่าสูงถึง 61%

สำหรับอสังหาริมทรัพย์อังกฤษ เป็นหนึ่งในตลาดที่เริ่มได้รับความสนใจมากขึ้น ซึ่งเป็นผลจากการที่ตลาดอังกฤษ โดยเฉพาะเมืองลอนดอน เป็นเมืองที่ดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนทั่วโลก โดย พนม กล่าวว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในเมืองลอนดอนมีโอกาสที่ดี เพราะต้นทุนทางการเงินที่ลอนดอนไม่สูงมาก โดยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยอยู่ที่ 2.2-2.5% ต่อปี  แต่มีโอกาสได้ผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีที่ 3.25-5% ซึ่งมีส่วนต่างที่ถือว่ายังคุ้มกับการลงทุน อีกทั้งอัตราการเช่าในโครงการทำเลทองยังอยู่ที่ 100% เพราะตลาดเป็นของเจ้าของโครงการ จากความต้องการเช่าที่สูงมาก ในหลายโครงการต้องใช้เวลาในการรอเข้าพักนานถึง 2 ปี ซึ่งถือเป็นข้อดีในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์อังกฤษ

ขณะที่หากเปรียบเทียบเมืองไทย ต้นทุนดอกเบี้ยอยู่ที่ 4.5-4.75% ต่อปี เฉลี่ยได้อัตราตอบแทนอยู่ที่ 5-5.5% และแม้แต่ในทำเลทอง อัตราการเช่ายังอยู่ที่ 75-80% ไม่ถึง 100% สะท้อนให้เห็นว่ามีช่วงว่าง 20-25% 

มาร์ค เคนท์ เอกอัครราชทูตอังกฤษประจำประเทศไทย กล่าวว่า มหานครลอนดอนเป็นเมืองโกลบอล ซิตี้ (Global City) อันดับ 1 ของโลก แซงหน้ามหานครนิวยอร์กที่อยู่ในอันดับ 2 และฮ่องกงมา
เป็นอันดับ 3 แต่ปัจจุบันมีคนไทยเพียงจำนวนหนึ่งที่เข้าไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในลอนดอนและเมืองใกล้เคียง ขณะที่ลอนดอนมีศักยภาพสูง ทั้งระบบโครงสร้างพื้นฐานที่ปัจจุบันมีอยู่แล้ว และภาครัฐยังมีแผนขยายรถไฟฟ้าใต้ดินเส้นทางใหม่ ยิ่งจะสนับสนุนให้ระบบการเงินที่ปลอดภัย อีกทั้งยังเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจและการท่องเที่ยว

ปัจจัยดังกล่าวจึงประเมินว่ากลุ่มอภิมหาเศรษฐีจะกลายเป็นฐานลูกค้าสำคัญที่เจ้าของโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกให้ความสนใจที่จะเจาะเข้าถึงกำลังซื้อขนาดมหาศาลนี้ให้ได้