‘ใบสลักหลัง’

โดย...นคร มุธุศรี

กว่าสามทศวรรษที่คอนโดมิเนียมผุดโผล่ขึ้นบนผืนแผ่นดินขวานทอง ผู้ซื้อห้องชุดบนตึกสูงที่ซื้อด้วยเงินกู้เกินครึ่งค่อนต้องควักกระเป๋าจ่ายค่าเบี้ยประกันภัยซ้ำซ้อน โดย​กลุ่มผู้ซื้อคอนโดส่วนใหญ่มีแค่เงินดาวน์ 10-20% ส่วนที่เหลือ 80-90% ตึ๋งแบงก์ทุกราย และกฎกติกาของทุกสถาบันการเงินจะบังคับให้ผู้ขอกู้จัดทำประกันภัยหลักทรัพย์ตามจำนวนวงเงินที่จดจำนอง

ยกตัวอย่าง ​ราคาซื้อขายห้องชุด 1 ล้านบาท จ่ายเงินดาวน์แล้ว 1 แสนบาท ส่วนที่เหลืออีก 9 แสนบาทจดจำนองธนาคาร แบงก์จะบังคับให้ทำประกันภัยเต็มวงเงินกู้ เท่ากับผู้ซื้อห้องชุดจ่ายเบี้ยประกันซ้ำซ้อนโดยไม่เฉลียวใจ เพราะคอนโดมิเนียมมีการจัดทำประกันภัยอาคารทุกแห่งในนามนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งปกป้องคุ้มครองทุกซอกทุกมุม รวมทั้งทุกส่วนของห้องชุดที่จดจำนองอยู่แล้ว

ถ้าแบงก์เขาต้องการคุ้มครองหลักทรัพย์ที่ปล่อยกู้ เราสามารถมอบ “ใบสลักหลัง” ของบริษัทประกันที่นิติบุคคลอาคารชุดจัดทำไว้ให้แบงก์ได้ โดย​ขั้นตอนการออกใบสลักหลังซับซ้อนหน่อยแต่ไม่ยุ่งยากมากนัก ​

เริ่มจากคำนวณทุนประกันห้องชุดจดจำนองด้วยการเอาวงเงินทุนประกันทั้งอาคารเป็นตัวตั้ง สมมติว่า 300 ล้านบาท ก็ให้เอาพื้นที่ขายรวมของทุกห้องชุด ซึ่งสมมติว่า 2 หมื่นตารางเมตร (ตร.ม.) เป็นตัวหาร จะเฉลี่ยทุนประกันอยู่ที่ 1.5 หมื่นบาท/1 ตร.ม. ​สมมติอีกทีว่า ห้องชุดจดจำนองจำนวน 9 แสนบาท มีเนื้อที่ 60 ตร.ม. ก็เอา 60 คูณกับ 1.5 หมื่นบาท ทุนประกันห้องชุดนี้จะตกอยู่ที่ 9 แสนบาท พอดิบพอดี

​ได้ตัวเลขทุนประกันแล้ว ผู้จัดการนิติบุคคลก็แจ้งบริษัทประกันภัยให้จัดทำใบสลักหลังให้กับห้องชุดที่แบงก์อนุมัติสินเชื่อรายย่อยในจำพวกทุนประกัน 9 แสนบาท โดยแจ้งยินยอมให้ผู้รับผลประโยชน์กรณีไฟไหม้ให้เป็นของแบงก์ที่รับจดจำนองแต่เพียงผู้เดียว

​ด้วยข้อสมมติฐานแบบแปลความ แบงก์มีห้องชุดเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันพร้อมกรมธรรม์ครบถ้วนเรียบร้อยตามต้องการ โดยเจ้าของห้องชุดไม่ต้องจัดทำประกันภัยซ้ำ และไม่ต้องควักกระเป๋าจ่ายค่าเบี้ยสักบาทเดียว จากปกติ หากวงเงินทุนประกันน้อยๆ แค่ 9 แสนบาท ค่าเบี้ยจะตกราวๆ 2,000 บาทเศษ/ปี ​แม้จะไม่กี่สตางค์ แต่มันซ้ำซ้อนและไม่เกิดประโยชน์มรรคผลใดๆ เนื่องจากประกันภัยของนิติบุคคลอาคารชุดให้ความคุ้มครองอยู่แล้ว 100% เต็ม

​แต่หากคิดว่าจ่ายค่าประกันในเครือของแบงก์แค่นิดๆ หน่อยๆ แลกกับการอนุมัติเงินจดจำนองมันคุ้มแสนคุ้มก็ไม่ว่ากัน