ลงทุนอพาร์ตเมนต์ ไม่ยากอย่างที่คิด(2)

โดย...ธนาคารเกียรตินาคิน

ในสัปดาห์ที่ 2 มี.ค. และ 6 เม.ย. ได้พูดถึงทำเลที่ตั้งที่น่าสนใจและข้อพิจารณาในการลงทุนอพาร์ตเมนต์ทั้งในเรื่องของการวิเคราะห์ความเป็นไปได้โครงการเบื้องต้น การศึกษารูปแบบและการแข่งขันในปัจจุบันสัปดาห์นี้มาต่อกันที่การวิเคราะห์แนวโน้มรูปแบบอพาร์ตเมนต์ครับ

3.วิเคราะห์แนวโน้มรูปแบบอพาร์ตเมนต์

ในส่วนนี้จะยกตัวอย่างการหารูปแบบและขนาดห้องที่เหมาะสมกับลูกค้ากลุ่มนักศึกษาและกลุ่มคนทำงาน โดยนำข้อที่สำรวจไว้ในพื้นที่ กทม.และปริมณฑล มาเปรียบเทียบเพื่อหารูปแบบห้องมาตรฐาน สำหรับกลุ่มโครงการที่นำมาวิเคราะห์ครั้งนี้ได้เลือกเฉพาะที่มีอัตราเข้าพักเต็ม 100%

จากการสำรวจจะเห็นได้ว่า ราคาค่าเช่าทั้งของกลุ่มนักศึกษาและกลุ่มคนทำงาน ส่วนใหญ่หรือประมาณ 60% จะอยู่ช่วงราคา 3,000-4,000 บาท และเกือบทั้งหมดค่าเช่าจะไม่เกิน 6,000 บาท

ส่วนเรื่องของสิ่งอำนวยความสะดวกจะไม่ค่อยต่างกัน ถ้าค่าเช่าต่อเดือนยังไม่เกิน 6,000 บาท ซึ่งบริการเหล่านี้ก็แทบจะเป็นบริการพื้นฐานไปแล้ว อย่างเช่น แอร์ โต๊ะตู้เตียง เคเบิลทีวี อินเทอร์เน็ต เป็นต้น

- หาขนาดห้องที่เหมาะสม ขนาดของห้องพักที่มีค่าเช่าต่อเดือนไม่เกิน 6,000 บาทนั้น มีขนาดห้องเฉลี่ยไม่ค่อยต่างกัน โดยที่ห้องส่วนใหญ่จะมีขนาด 22-23 ตารางเมตร (ตร.ม.) จึงนำเอาขนาดห้องส่วนใหญ่ที่ 23 ตร.ม. มาตั้งเป็นสมติฐานในการพัฒนา

- หารูปแบบห้องที่เหมาะสม จากข้อมูลที่ทางธนาคารได้รวบรวมมา ทางทีมสถาปนิกได้บทสรุปในเรื่องหน้ากว้างของห้องที่เหมาะสมเท่ากับ 5.10 เมตร ซึ่งเป็นการใช้พื้นที่คุ้มค่าที่สุดสำหรับอาคารพักอาศัยขนาดเล็กถึงปานกลาง ที่ต้องทำที่จอดรถใต้อาคาร เนื่องจากช่องว่างระหว่างแนวเสาสามารถใส่พื้นที่จอดรถได้ 2 คันพอดี และเป็นจุดสมดุลความคุ้มค่าระหว่างผู้ประกอบการและลูกค้า

แน่นอนว่าสุดท้ายแล้วสิ่งที่สำคัญที่สุดในมุมมองของผู้ลงทุนในธุรกิจก็คือผลตอบแทน เพราะฉะนั้นไม่ว่าจะพัฒนารูปแบบออกมาอย่างไร สิ่งสำคัญอีกอย่างก็คือจะต้องควบคุมต้นทุนทั้งค่าก่อสร้างและค่าที่ดิน เพื่อให้ได้อัตราผลตอบแทนที่เหมาะสม โดยผลตอบแทนเฉลี่ยของธุรกิจอพาร์ตเมนต์ทั่วไปจะอยู่ในช่วง 8-9% ต่อปีครับ