อสังหาฯใหญ่ยอดขายพุ่ง กำลังซื้อฟื้นรอครึ่งปีหลัง

โดย...เจียรนัย อุตะมะ

ยอดขายของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ในไตรมาสแรกปีนี้ แม้ว่าจะเกินเป้าหมายที่ตั้งไว้ แต่ยังไม่สามารถฟันธงชัดเจนว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคเริ่มฟื้นแล้ว เพราะแรงซื้อที่เข้ามาแล้วนั้นยังเกิดจากแคมเปญกระตุ้นความต้องการของลูกค้า แต่หากจะพิสูจน์ว่าเศรษฐกิจผงกหัวแล้ว คงต้องรอพิสูจน์ครึ่งปีหลัง

จิราภรณ์ ลินมณีโชติ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) ภัทร ประเมินยอดที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่กลับมาเร็วกว่าที่คาดเพราะการขยายส่วน
แบ่งตลาด โดยภาพรวมทั้งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เดือน ม.ค. ยอดขายยังอ่อนตัว แม้ว่ากลับมาฟื้นตัวเดือน ก.พ. และ มี.ค. แต่ในภาพรวมของยอดขายอสังหาริมทรัพย์ทั้งระบบยังไม่เติบโตมาก  เนื่องมาจากหนี้ครัวเรือนที่เป็นอุปสรรคต่อกำลังซื้อ ดังนั้นจึงต้องรอดูยอดขายครึ่งปีหลังเป็นสำคัญ ทั้งนี้คาดว่าโครงการแนวราบยังไปได้ดีอย่างต่อเนื่องจากปีก่อน และโครงการตึกสูงจะฟื้นคืนมาจากปีก่อนที่ยอดขายลดลง

“ปีก่อนเป็นขาลงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ต่อเนื่องมาไตรมาสแรกของปีนี้ หากเศรษฐกิจเติบโตได้ตามที่คาด ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คงกลับมาฟื้นตัวได้ ขณะนี้เศรษฐกิจยังไม่ชัดเจนว่าฟื้นตัวแล้ว เพราะโครงการภาครัฐยังไม่เดินหน้า และการส่งออกยังไม่เป็นไปตามคาด”

เศรษฐา ทวีสิน กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ  (SIRI) กล่าวว่า ช่วงต้นปีที่ผ่านมาบริษัทมียอดขายที่ดี และเห็นถึงแนวโน้มการเติบโตของธุรกิจที่ดี รวมถึงความสำเร็จจากโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ อาทิ บ้านเดี่ยวโครงการเศรษฐสิริ จรัญสนิทวงศ์-ปิ่นเกล้า ซึ่งปิดยอดขายได้ 300 ล้านบาท ในช่วงเปิดขายอย่างเป็นทางการในช่วงกลางเดือน ก.พ. รวมถึงการจัดแคมเปญกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง สร้างยอดขายได้เพิ่มขึ้น รวมถึงแผนการรุกตลาดต่างชาติได้รับการตอบรับที่ดี จากการนำเสนอข้อมูล (โรดโชว์) ที่ฮ่องกงในช่วงที่ผ่านมา โดยเฉพาะโครงการดีคอนโด ครีก ภูเก็ต ได้รับการตอบรับจองจำนวนมาก

ดังนั้น บริษัทจึงเตรียมปรับเป้าหมายยอดขายปีนี้เพิ่มจาก 3 หมื่นล้านบาท เป็น 3.5 หมื่นล้านบาท และปรับเพิ่มเป้าหมายรายได้จาก 3.4 หมื่นล้านบาท เป็น 3.6 หมื่นล้านบาทหรือเพิ่มขึ้น 28% จากปี 2557 และยังเพิ่มเป้าหมายยอดขายกลุ่มลูกค้าต่างชาติเพิ่มเป็น 10% จาก 6% ในปีที่ผ่านมา

“ยอดขายรอรับรู้รายได้ของบริษัท ทำได้ 70% แล้วจากเป้าหมายรายได้รวมที่ตั้งไว้เดิม 3.4 หมื่นล้านบาท นับเป็นงานในมือที่รอรับรู้รายได้ ที่สามารถยืนยันเป้ารายได้ใหม่ได้ ดังนั้นจึงยังคงเหลือยอดขายและยอดโอนที่จะต้องทำให้ได้ตามเป้าหมายอีกเพียง 30% บริษัทจึงมั่นใจว่าจะสามารถทำได้ตามเป้าหมายรายได้ที่วางไว้ และมีการพิจารณาปรับเป้าหมายรายได้รวมใหม่ดังกล่าว โดยเพิ่มขึ้นเป็น 3.6 หมื่นล้านบาท” เศรษฐา กล่าว

วันจักร์ บุรณศิริ ประธานผู้บริหารฝ่ายปฏิบัติการ SIRI กล่าวว่า ยอดขายที่เพิ่มขึ้นในช่วงต้นปีมาจากแคมเปญกระตุ้นตลาดมากกว่าเกิดจากกำลังซื้อที่แท้จริง เพราะทำได้ดีกว่าตลาดรวมที่ค่อนข้างทรงตัว สำหรับยอดขายที่เหลือของปีคาดว่าจะขึ้นอยู่กับกำลังซื้อของผู้บริโภคว่าเชื่อมั่นในภาวะเศรษฐกิจหรือไม่ คนมีหน้าที่การงานมั่นคงไหม บริษัทดำเนินกิจการได้ดีแค่ไหน ขณะที่การลดลงของดอกเบี้ยไม่มีผลอะไรมากนัก สำหรับปีนี้ SIRI คาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นจะอยู่ที่ 35% และอัตรากำไรสุทธิ 11%

“ไตรมาสแรกปกติจะเป็นไตรมาสที่ยอดขายชะลอ แต่ปีนี้ทำได้มากเกินคาด เพราะปีที่แล้วยอดขายลดลงมาก ส่วนใหญ่ยอดขายจะเข้ามามากในไตรมาส 4 ทั้งนี้คาดว่าไตรมาส 2 ยอดขายยังดีอยู่ คือทรงตัวจากไตรมาสแรกที่ทำได้ประมาณ 3.5 หมื่นล้านบาท จากงานในมือเข้ามาแล้วส่วนใหญ่”

ปี 2558 SIRI ตั้งเป้าเปิดตัวโครงการทั้งหมด 17 โครงการ มากกว่าปี 2557 ที่เปิดตัวเพียง 10 โครงการ ทั้งนี้รายได้ในปี 2557 ของ SIRI พลาดเป้าไปมากจากยอดขายลดลง ส่งผลให้รายได้เหลือเพียง 2.8 หมื่นล้านบาท ลดลงเล็กน้อยจากปี 2556 ตามกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลงตามภาวะเศรษฐกิจ อย่างไรก็ตาม บริษัทยังมีกำไร 3,393 ล้านบาท

วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์การตลาด บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) หรือ AP กล่าวว่า ยอดขายของ AP จนถึงวันที่ 29 มี.ค. มีมูลค่ารวม 4,700 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากไตรมาสแรกที่มียอดขาย 2,164 ล้านบาท สูงขึ้น 117% จากไตรมาสแรกปี 2557 ทำให้มั่นใจว่าจะเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาส 2 ตามแผนอีก 9 โครงการ มูลค่า 1.79 หมื่นล้านบาท

ภูมิพัฒน์ สินาเจริญ รองกรรมการผู้อำนวยการ AP กล่าวว่า บริษัทยังคงไม่เพิ่มเป้าหมายปีนี้ที่จะมียอดขาย 3 หมื่นล้านบาท และรายได้ 2.53 หมื่นล้านบาท เติบโตจากปีก่อน 32% จากยอดขาย 22,679 ล้านบาท และ 10% จากรายได้ 23,149 ล้านบาท ตามลำดับ ทั้งนี้ปี 2557 AP เป็นเพียงบริษัทเดียวในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่ยอดขายและรายได้เติบโตตามเป้าหมาย ขอรอดูสถานการณ์ที่เหลืออีกครั้งหนึ่ง

ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย (SPALI) กล่าวว่า ไตรมาสแรกที่ผ่านมาบริษัทมียอดขาย 3,200 ล้านบาท ต่ำกว่าเป้าหมายที่ตั้งไว้ 3,400 ล้านบาท เพราะไม่มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ ประกอบกับเศรษฐกิจไทยในไตรมาสแรกยังไม่ฟื้นตัวดีขึ้นมากนัก

สำหรับไตรมาส 2 บริษัทเปิดโครงการคอนโดมิเนียม 3 โครงการ มูลค่ารวม 6,500 ล้านบาท และตั้งเป้ายอดขายรวม 7,000 ล้านบาท แบ่งเป็นยอดขายคอนโดมิเนียม 4,000 ล้านบาท ส่วนที่เหลือเป็นยอดขายของโครงการแนวราบ ทั้งนี้บริษัทยังมั่นใจว่าจะทำยอดขายปีนี้ได้ตามเป้าหมาย 2.3 หมื่นล้านบาท

แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 2 จะเริ่มฟื้นตัว โดยได้รับปัจจัยหนุนจากอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ โดยดอกเบี้ยที่ปรับลดลงทุก 1% จะส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคเพิ่มขึ้น 7-8% นอกจากนี้ยังเห็นว่าความต้องการที่อยู่อาศัยยังมีอยู่ค่อนข้างสูงขณะที่ผู้ประกอบการมีแนวโน้มเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้น

“ตั้งแต่ช่วงต้นปีที่ผ่านมามีซัพพลายเข้ามาไม่มาก ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยลดลง ทำให้ผู้บริโภคมีกำลังซื้อเพิ่มขึ้น และแรงงานไม่ขาดแคลน ราคาค่าก่อสร้างลดลง ทำให้สร้างบ้านแบบเดิมต้นทุนค่าก่อสร้างถูกลง 1-2% รวมรัฐบาลมีการเร่งเบิกจ่ายงบประมาณ”

ขณะเดียวกันก็เชื่อว่าผู้ประกอบการต่างๆ จะหันมาสต๊อกที่ดินอีกครั้ง หลังจากชะลอตัวไปช่วงก่อนหน้านี้ โดยในส่วนของบริษัทได้เพิ่มการสต๊อกที่ดินแนวรถไฟฟ้าเพิ่มมากขึ้น คิดเป็นมูลค่าการพัฒนาโครงการกว่า 7 หมื่นล้านบาท ในระยะ 4 ปี เปลี่ยนแปลงจากเดิมที่จะไม่สต๊อกนานเกิน 2 ปีครึ่ง เนื่องจากต้นทุนทางการเงินสูง แต่ปัจจุบันราคาที่ดินปรับขึ้นสูงมากเฉลี่ย 9-10% ขณะที่ต้นทุนทางการเงินอยู่ในระดับ 3.5%

อย่างไรก็ตาม ปีนี้ยังคงมีปัจจัยเสี่ยงในการทำธุรกิจ คือ ภาวะเศรษฐกิจที่คาดว่าอัตราเติบโตจะอยู่ที่ประมาณ 3% ทั้งนี้แม้ว่าผู้บริโภคจะมีงานทำ แต่รายได้เพิ่มขึ้นช้าเฉลี่ย 3-4% อาจกระทบกับการตัดสินใจซื้อบ้านได้ รวมทั้งการเมืองยังมีความเสี่ยง

 ด้าน บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท (PS) มียอดขายไตรมาสแรกปีนี้ 1.28 หมื่นล้านบาท สูงกว่าเป้าหมายแรกที่ตั้งไว้ 9,700 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 46% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนและ 55% จากไตรมาส 4 ปี 2557

นักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) บัวหลวง คาดว่ายอดขายที่เกินเป้าหมายมาจากยอดจองซื้อโครงการแนวราบของ PS ที่ 8,000 ล้านบาท สูงขึ้น 30% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และ 24% จากไตรมาส 4 ปี 2557 และยอดจองซื้อคอนโดมิเนียมที่ 4,000 ล้านบาท สูงขึ้น 97% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และ 211% จากไตรมาส 4 ปี 2557