เปิดทำเลอสังหาฯเช่า อพาร์ตเมนต์-โรงแรมยังโต

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่ายังคงมีการเติบโตต่อเนื่อง แม้ว่าที่ผ่านมาคอนโดมิเนียมจะเข้ามาแย่งชิงส่วนแบ่งของตลาด เช่น อพาร์ตเมนต์ไปมาก จนเมื่อราคาคอนโดมิเนียมเพิ่มสูงขึ้นจนคนในวัยเริ่มต้นทำงานเอื้อมไม่ถึง ประกอบกับปัจจัยสนับสนุนในด้านต่างๆ จึงทำให้ตลาดเช่ากลับมาอีกครั้ง

ปัจจัยบวกที่ส่งเสริมให้ตลาดเช่าในแต่ละเซ็กเมนต์จะขยายตัวได้ ฝ่ายวิจัย ธนาคารเกียรตินาคิน ระบุว่า มีอยู่ 4 ปัจจัย ได้แก่ การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะรถไฟฟ้าในเขต กทม. การจ้างงานนอกภาคการเกษตรที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง จำนวนแรงงานจบใหม่ที่มากขึ้น และจำนวนชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในประเทศมีจำนวนที่มากขึ้นเช่นกัน

ขณะที่ผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์มีความเห็นตรงกันว่า การเคลื่อนย้ายแรงงานหลังเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) จะทำให้ตลาดเช่ามีความต้องการที่ีสูงขึ้นมาก อย่างไรก็ตาม ปัจจัยลบที่อาจจะทำให้ตลาดเช่าไม่ขยายตัวตามที่คาดหวังเอาไว้ คือปัจจัยด้านเศรษฐกิจที่ยังฟื้นตัวได้ไม่เต็มที่ และปัญหาการเมืองในช่วงครึ่งปีหลังที่อาจจะมีประเด็นที่ก่อให้เกิดความไม่สงบขึ้นมาได้

ปิยศักดิ์ มานะสันต์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยเศรษฐกิจและอุตสาห กรรม ธนาคารเกียรตินาคิน ประเมินว่า อสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าในปี 2558 จะขยายตัวใกล้เคียงกับภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ที่คาดว่าจะขยายตัวประมาณ 0-3% อันเป็นผลมาจากภาพรวมเศรษฐกิจที่เริ่มฟื้นตัวขึ้น และอาจจะเร่งตัวขึ้นไปได้ที่ประมาณ 3.7% ในปีนี้ หลังจากที่ขยายตัวในระดับต่ำที่ 0.7% ในปี 2557

ทั้งนี้ หากแบ่งกลุ่มภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าเป็น 4 กลุ่ม จะพบว่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์สำหรับชาวต่างชาติน่าจะขยายตัวได้ดีขึ้นที่ประมาณ 4% ในปีนี้ จากภาพรวมเศรษฐกิจที่ดีขึ้นจากปีก่อน ทำให้ความเชื่อมั่นของนักธุรกิจต่างชาติกลับมาระดับหนึ่ง

สำหรับรูปแบบของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่ต่างชาติต้องการ ฝ่ายวิจัย ธนาคารเกียรตินาคิน ระบุว่า เป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ขนาด 2-3 ห้องนอน มีทำเลที่ตั้งอยู่ในศูนย์กลางธุรกิจ หรือซีบีดี เช่น ย่านสุขุมวิท สีลม สาทร อโศก เป็นต้น แต่ยังมีคู่แข่งสำคัญคือ คอนโดมิเนียมปล่อยเช่า

สำหรับตลาดเช่าประเภทหอพักสำหรับพนักงานโรงงานจะขยายตัวต่อเนื่องที่ประมาณ 2% ตามการขยายตัวของโรงงานและคนงานทั่วประเทศ โดยในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา มีจำนวนแรงงานทั้งประเทศเพิ่มขึ้นจาก 3.97 ล้านคน เป็น 4.08 ล้านคน หรือคิดเป็นประมาณ 2% ต่อปี

ทั้งนี้ ฝ่ายวิจัยของธนาคารเกียรตินาคิน สำรวจพบว่า จังหวัดที่น่าสนใจในการขยายตลาดเช่าประเภทหอพักสำหรับพนักงานโรงงาน ได้แก่ นิคมอุตสาหกรรมในแถบ จ.ระยอง ชลบุรี นครปฐม และสมุทรปราการ เนื่องจากเป็นจังหวัดที่มีจำนวนคนงานขยายตัวและมีพื้นที่โรงงานในอนาคตเพิ่มขึ้นมากกว่าค่าเฉลี่ย

ส่วนตลาดอพาร์ตเมนต์สำหรับพนักงานบริษัทในปีนี้น่าจะขยายตัวต่อเนื่องที่ 3% ตามการขยายตัวของอาคารสำนักงาน ซึ่งจากการสำรวจพื้นที่ที่มีอพาร์ตเมนต์สำหรับพนักงานบริษัทในแหล่งงานสำคัญๆ เช่น ย่านรัชดาภิเษก จะพบว่า ในพื้นที่ย่านรัชดาฯ มีจำนวนอพาร์ตเมนต์รวม 692 โครงการ จำนวน 5 หมื่นห้อง มีผู้เช่าที่เป็นพนักงาน 90% อีก 10% เป็นนักศึกษา มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 4,000-4,500 บาท มีอัตราการเข้าพักสูงถึง 94% ขณะที่อพาร์ตเมนต์ย่านอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิมี 111 โครงการ จำนวน 1.1 หมื่นห้อง คนทำงานเช่า 70% นักศึกษาเช่า 30% มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 6,000-7,000 บาท มีอัตราการเข้าพักสูงถึง 95%

ด้านอพาร์ตเมนต์และหอพักสำหรับนิสิตนักศึกษาน่าจะมีทิศทางทรงตัวจากปีก่อน ตามการทรงตัวของปริมาณนิสิตนักศึกษาทั้งประเทศ อย่างไรก็ตาม สำหรับตลาดหอพักนิสิตนักศึกษาที่จะยังมีศักยภาพเติบโตได้ดี ได้แก่ หอพักในปริมณฑลและต่างจังหวัด โดยเฉพาะใกล้กับสถาบันอุดมศึกษาขนาดใหญ่ เช่น มหาวิทยาลัยขอนแก่น มหาสารคาม เชียงใหม่ และมหาวิทยาลัยกรุงเทพ วิทยาเขตรังสิต เป็นต้น

สำหรับทิศทางและแนวโน้มตลาดโรงแรมในภาพรวม ปี 2557 รายได้จากบริการด้านโรงแรมหดตัวประมาณ -7% ตามนักท่องเที่ยวชาวไทยและชาวต่างชาติจากสถานการณ์ทางการเมืองในช่วงต้นปี อย่างไรก็ตาม ในปี 2558 คาดว่าจะฟื้นตัวที่ประมาณ 8% ตามนักท่องเที่ยวชาวเอเชียและแผนกระตุ้นการท่องเที่ยวในประเทศ

ขณะที่ในระยะปานกลางอาจขยายตัวต่อเนื่องจากหลายปัจจัยสนับสนุน เช่น นักท่องเที่ยวชาวจีนเดินทางไปต่างประเทศเพิ่มขึ้น การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนที่ทำให้ชาวอาเซียนติดต่อธุรกิจในไทยมากขึ้น และปัจจัยจากสายการบินราคาถูกที่เติบโตดี เป็นต้น

ทั้งนี้ ในระยะต่อไปโรงแรมระดับกลาง-ล่างอาจขยายตัวได้ดีกว่าระดับบน โดยเฉพาะ Budget Hotel ที่มีเครื่องอำนวยความสะดวกที่จำเป็นในราคาย่อมเยา เนื่องจากราคาถูกกว่า สามารถจับตลาดนักท่องเที่ยวเอเชียและไทย รวมทั้งนักธุรกิจไทยได้ดี โดยเฉพาะโรงแรมที่เป็นสาขาของผู้ประกอบการรายใหญ่ แต่หากผู้ประกอบการรายเล็กสามารถสร้างความแตกต่างและประทับใจได้ก็ยังจะสามารถขยายตัวได้ดี

จังหวัดที่ธุรกิจโรงแรมยังเติบโตได้ดีในระยะต่อไป ได้แก่ จังหวัดหลักด้านการท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต พังงา เชียงราย จังหวัดที่ได้แรงสนับสนุนจากการค้าชายแดน เช่น สงขลา หนองคาย และจังหวัด
ที่ได้แรงสนับสนุนจากการค้า การผลิต เช่น สมุทรสงครามและลำพูน เป็นต้น