ปัญหาค่าส่วนกลาง ห้องชุดกรมบังคับคดี

ร่างแก้ไขเพิ่มเติมในมาตรา 309 จัตวา แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง วรรคสองและวรรคสามโดยบัญญัติว่า

“ถ้าทรัพย์สินที่จะขายทอดตลาดเป็นห้องชุดในอาคารชุดก่อนทำการขายทอดตลาด ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีบอกกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายพร้อมเงินเพิ่มตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดที่ยังค้างชำระต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในสามสิบวัน นับแต่วันที่ได้รับคำบอกกล่าว เมื่อขายทอดตลาดแล้วให้เจ้าพนักงานบังคับคดีหักเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดชำระค่าใช้จ่ายและเงินเพิ่มดังกล่าว ส่วนวิธีการรับเงินให้เป็นไปตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งภาค 4 ลักษณะ 2 หากนิติบุคคลอาคารชุดไม่แจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลาตามวรรคสองหรือแจ้งว่าไม่มีค่าใช้จ่ายค้างจ่าย ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อ โดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายนั้น”

ที่มาที่ไปของร่างดังกล่าวมาจากกรมบังคับคดี กระทรวงยุติธรรมมีความพยายามออกกฎหมายโอนห้องชุดโดยไม่ต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากผู้จัดการนิติบุคคลมาแล้วสองครั้งสองครา นัยว่า “ห้องชุดที่เจ้าพนักงานบังคับขายทอดตลาด มักจะไม่ได้รับความสนใจจากประชาชน เหตุเพราะต้องรับภาระจ่ายค่าส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดรายเดิมติดค้างชำระเอาไว้ อีกทั้งเมื่อผู้ชนะการประมูลตกลงทำการโอน
ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดก็ไม่ยินยอมออกหนังสือปลอดหนี้ ส่งผลให้ทำนิติกรรมการโอนไม่ได้”

ในความเป็นจริงมีนิติบุคคลอาคารชุดอีกหลายสิบหลายร้อยตึกประสบปัญหาที่ไม่ได้ยื่นฟ้องผู้ค้างชำระค่าส่วนกลาง เพราะไม่มีเงินเพียงพอที่จะว่าจ้างทนายและค่าวางศาลยื่นฟ้องดำเนินคดี ครั้นจะส่งหนังสือแจ้งรายการหนี้พร้อมเงินเพิ่มต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายใน 30 วัน หลายครั้งที่ไม่มีจดหมายจากเจ้าหน้าที่ ไม่มีหมายบังคับขายทอดตลาด

หากจะให้นิติบุคคลอาคารชุดทุกคอนโด “ไม่ตกข่าว” น่าจะบัญญัติเพิ่มเติมในมาตรานี้ให้ผู้จัดการอาคารชุดมีส่วนร่วมในขั้นตอนดำเนินการตลอดรวมถึงการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ชนะประมูลด้วย