เดอะ แพลทินัม กรุ๊ป 3-5 ปีโตอีก3เท่า

โดย...บงกชรัตน์ สร้อยทอง

บริษัท เดอะ แพลทินัม (PLAT) ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทศูนย์การค้าส่ง-ปลีก และบริหารพื้นที่ค้าส่ง-ปลีกให้เช่าเพื่อการพาณิชย์และโรงแรม มีกำหนดจะเสนอขายหุ้นให้ประชาชนเป็นครั้งแรก (ไอพีโอ) ทั้งหมด 700ล้านหุ้น มูลค่าหุ้นที่ตราไว้ 1 บาท และมีกำหนดเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) ปลายเดือน มี.ค.นี้

หลังจากเพิ่งสำรวจความต้องการซื้อของนักลงทุนสถาบันเมื่อวันที่ 2-3 มี.ค. และจะเซ็นลงนามแต่งตั้งการจำหน่ายและรับประกันการจำหน่ายหุ้นเพิ่มทุน และเคาะราคาไอพีโอ ในวันที่ 9 มี.ค.นี้

ปัจจุบัน PLAT มีรายได้จากค่าเช่าและค่าบริการ เดอะ แพลทินัม แฟชั่นมอลล์ มีผู้เช่ากว่า 2,000 ร้านค้า และรายได้จากธุรกิจโรงแรมโนโวเทล กรุงเทพ แพลทินัม ประตูน้ำ

PLAT มีกลุ่มผู้ถือหุ้นและก่อตั้งหลักประมาณ 5 กลุ่ม และเพื่อให้มีความเป็นมืออาชีพจึงได้แต่งตั้งคนนอกเข้ามาบริหารจัดการให้ คือ “สมบูรณ์ วงศ์รัศมี” กรรมการผู้จัดการ PLAT ซึ่งรู้จักมาตั้งแต่ที่เขาเป็นผู้บริหารอยู่ที่ห้างสรรพสินค้ามาบุญครอง และกลุ่มแพลทินัมไปเช่าที่อยู่

“สมบูรณ์” บอกว่า เพราะมีความใกล้ชิดกัน ทำให้รู้จักแนวคิดการบริหารกลุ่มผู้ถือหุ้นที่มีการตัดสินใจเรื่องการบริหารที่รวดเร็ว  จะทำอะไรต้องสามารถเคลื่อนตัวได้เร็ว ที่สำคัญคือ นโยบายบริษัทที่ไม่มีหนี้เลย เนื่องจากมีกระแสเงินสดที่หมุนเวียนได้ดี แม้หลายครั้งที่ต้องไปกู้เงินจากธนาคารพาณิชย์เพื่อการลงทุน แต่สุดท้ายก็พยายามจะคืนหนี้ให้เร็วที่สุด อย่างเช่น เมื่อต้องการก่อสร้างโรงแรมโนโวเทล กรุงเทพ แพลทินัม ประตูน้ำ แต่จะรีบนำกระแสเงินสดไปชำระเงินกู้ทันที ปัจจุบันอัตราหนี้สินต่อทุน (ดี/อี) ของบริษัทเท่ากับ 0 เท่า และนโยบายไม่ต้องการให้เกิน 1 เท่า

เหตุผลที่บริษัทต้องเข้ามาระดมทุนในตลาดหุ้นเพราะในอนาคตวางแผนขยายการลงทุนเป็นจำนวนกว่า 8,800 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการเดอะ มาร์เก็ต บาย แพลทินัม ที่ราชประสงค์ 7,000 ล้านบาท ขนาด 6 หมื่นตารางวา โครงการก่อสร้างโรงแรมที่เกาะสมุย จ.สุราษฎร์ธานี 2 แห่ง 1,200 ล้านบาท ซึ่งเป็นการสร้างต่อเนื่องหลังจากบริษัทสร้างคอมมูนิตี้ มอลล์  เดอะ วอร์ฟ สมุย แล้ว และอีก 300 ล้านบาท ก่อสร้าง แบงคอก สกายไลน์ ที่จะทำทางเชื่อมระหว่างสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส ชิดลม และศูนย์การค้าที่สำคัญในย่านราชประสงค์ จึงมองว่าตลาดทุนจะทำให้บริษัทมีเครื่องมือทางการเงินอื่นที่สามารถช่วยให้บริษัทบริหารจัดสรรต้นทุนทางการเงินได้ดี

โครงการแรกคือ เดอะ มาร์เก็ต บาย แพลทินัม ที่ราชประสงค์ จะมีการก่อสร้างเสร็จกลางปีภายในปี 2560 ซึ่งเป็นห้างที่เป็นเหมือนตลาดนัดติดแอร์ และเป็นการรวมจุดเด่นของตลาดอื่นมารวมกัน ตั้งแต่
สวนลุมไนท์บาซาร์ จตุจักร เพราะจะมีการไปติดต่อชวนสินค้าโอท็อป หรือกลุ่มผู้ผลิตสินค้าขนาดกลางและเล็ก (เอสเอ็มอี) ต่างๆ เข้ามาออกร้าน เพื่อตอบสนองแก่นักท่องเที่ยวย่านนี้

ขณะที่ศักยภาพของพื้นที่โซนนี้คือ เป็นที่พักของโรงแรม 3-6 ดาว ที่แวดล้อมไปด้วยห้างสรรพสินค้าที่เป็นพรีเมียมตลอดจนสินค้าเสื้อผ้าแฟชั่นต่างๆ ที่่เป็นค้าส่งย่านประตูน้ำหรือแพลทินัมเอง แต่ยังมีช่องว่างนี้อยู่ ทั้งนี้ ประเมินว่าเดอะ มาร์เก็ตฯ จะสามารถสร้างรายได้ให้บริษัทประมาณ 1,500 ล้านบาท/ปี ในช่วง 3 ปีแรก

โครงการที่ 2 คือ ก่อสร้างโรงแรมที่เกาะสมุยอีก 2 แห่ง เป็นการขยายโครงการต่อเนื่องจากหลังจากสร้างเดอะ วอร์ฟ สมุย ที่มีเอกลักษณ์อยู่ติดริมชายหาดอยู่แล้ว บริษัทจะเริ่มสร้างโรงแรม 3 ดาวคือ ฮอลิเดย์ อินน์ เอ็กซ์เพรส ก่อน แล้วค่อยเป็น 4 ดาว คือ ฮอลิเดย์ อินน์ รีสอร์ท โดยมีกำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จปี 2561

สำหรับโครงการที่ 3 คือ โครงการแบงคอก สกายไลน์ ขณะนี้ได้เริ่มสำรวจฟุตปาทที่เป็นทางเชื่อมต่อระหว่างห้างแพลทินัมไปเดอะ มาร์เก็ตฯ ใช้เวลาก่อสร้าง 5-6 เดือน คาดว่าจะก่อสร้างเฟสแรกเสร็จไตรมาสแรก ปี 2559 จากหน้าห้างบิ๊กซีไปเดอะ แพลทินัม แฟชั่นมอลล์ ส่วนนี้ PLAT ร่วมหุ้นกับกลุ่มเกษรฝ่ายละ 50%

“เงินที่ได้จากการขายหุ้นไอพีโอมาไม่สามารถครอบคลุมการขยายการลงทุนทั้ง 3 โครงการได้หมด แต่สิ่งที่ได้คือ สามารถทำให้บริษัทมีการกู้เงินได้มากขึ้น หรือทำให้บริษัทมีตัวเลือกในการระดมทุนอื่นๆ ได้อีก ทั้งนี้ มองว่าบริษัทจะเป็นบริษัทที่เติบโตอย่างก้าวกระโดดจากโครงการที่ทยอยก่อสร้าง ปี 2560 อาจจะเห็นบริษัทมีการเติบโต 1 เท่า และผลประกอบการของบริษัทจะเริ่มเติบโตเป็น 2 เท่าในปี 2561 แต่เชื่อว่าจากสิ่งก่อสร้างที่เริ่มทยอยเติบโตจะทำให้อีก 3-5 ปี บริษัทจะเติบโตได้เป็น 3 เท่าจากปัจจุบัน”

ปัจจุบัน PLAT มีรายได้จาก
ค่าเช่าและค่าบริการ เดอะ แพลทินัม แฟชั่นมอลล์ สัดส่วนรายได้ 65% รายได้จากธุรกิจโรงแรมโนโวเทล กรุงเทพ แพลทินัม ประตูน้ำ 20% และธุรกิจอาหาร 15% แต่ในอนาคตสัดส่วนนี้จะเปลี่ยนไปเป็นค่าเช่า 68% โรงแรม 22% และอาหาร 10% แต่อัตรากำไรสุทธิในส่วนของค่าเช่าจะยังอยู่ที่ 80% โรงแรม 30% และอาหารที่ 25%

ทั้งนี้ ผู้บริหารมองว่าปัจจัยเสี่ยงกับธุรกิจคือ ประเด็นปัญหาเรื่องการเมืองที่จะส่งผลกระทบไปถึงการเติบโตของเศรษฐกิจด้วย รวมถึงปัญหาการเกิดโรคระบาดขึ้นทั้งในประเทศและต่างประเทศ อย่างเช่น ตอนเกิดโรคซาร์ส ซึ่งที่ผ่านมาทุกครั้งที่เกิดกรณีดังกล่าวขึ้นเป็นปัจจัยที่ไม่มีใครสามารถเลี่ยงผลกระทบได้ สิ่งเดียวที่จะมีมาตรการการช่วยเหลือผู้เช่าได้นั่นคือ การลดอัตราค่าเช่าลงซึ่งจะทำให้บริษัทมีรายได้หายไปมากกว่า 10 ล้านบาท

อย่างไรก็ดี ที่ผ่านมาบริษัทมีรายได้จากการดำเนินงานย้อนหลัง 3 ปี 2555 อยู่ที่ 968 ล้านบาท ปี 2556 อยู่ที่ 1,113 ล้านบาท และเดือน มี.ค. 2557 อยู่ที่ 294 ล้านบาท ส่วนกำไรสุทธิ ปี 2555 อยู่ที่ 168 ล้านบาท ปี 2556 อยู่ที่ 246 ล้านบาท และเดือน มี.ค. 84 ล้านบาท

“สมบูรณ์” บอกว่า ปัจจุบันสถานการณ์การฟื้นตัวของพฤติกรรมผู้บริโภคหลังภาวะเศรษฐกิจซบเซามาตั้งแต่ปี 2556  ตอนนี้พฤติกรรมผู้บริโภคน่าจะกลับมาแล้วประมาณ 90% ซึ่งการที่ขาดอยู่ที่ประมาณ 10% คงต้องรอดูการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโดยรวมหลังจากนี้ว่าผู้บริโภคจะมีการใช้จ่ายอย่างไรบ้าง

เขาบอกว่า  PLAT ถือเป็นหุ้นที่จะมีการเติบโตก้าวกระโดดต่อเนื่อง แต่ระหว่างนี้ก็อยู่ระหว่างการมองหาการสร้างห้างแห่งที่ 3 อยู่ รวมถึงมองหาการขยายพื้นที่การลงทุนทั้งในส่วนของห้างและโรงแรมไปยังต่างจังหวัดหรือแถบที่ติดกับชายแดนมากขึ้น เนื่องจากปลายปี 2558 จะเริ่มประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) ประกอบกับบริษัทมีประสบการณ์การเรียนรู้จากการไปทำธุรกิจที่สมุยมาแล้วก็น่าจะเรียนรู้หรือมีหลักการบริหารที่ดีขึ้น

หากพูดในแง่ของการเป็นหุ้นน้องใหม่ที่เทียบเคียงกับหุ้นที่อยู่ในธุรกิจเดียวกัน ส่วนใหญ่เขาจะมีอัตราราคาปิดต่อกำไรต่อหุ้น (พี/อี) ที่ประมาณกว่า 30-40 เท่า แต่การเติบโตหรือการขยายตัวของห้างอื่นๆ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นขนาดใหญ่และมีการเติบโตมากจนมีหลายสาขา ฉะนั้น ความคล่องตัวในการขยายงานปัจจุบันอาจจะน้อยกว่า เมื่อเทียบกับ PLAT มีฐานที่เล็กกว่า

บริษัทหลักทรัพย์หนึ่งให้มูลค่าที่เหมาะสม PLAT 8.80 บาท ด้วยวิธีการคิดลดเป็นเงินสม่ำเสมอจากค่าเช่า และยังมีการลงทุนโครงการใหม่ต่อเนื่องซึ่งมีผลต่อการเติบโตของบริษัทในอนาคต โดยประเมินมูลค่ากิจการ 2.46 หมื่นล้านบาท คิดเป็นราคาต่อมูลค่าทางบัญชีหุ้น  (P/BV) ปี 2558 ที่ 3 เท่า ซึ่งเทียบกับบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) อยู่ที่ 6 เท่า

โดยมองว่ามีแบรนด์ที่แข็งแกร่งเป็นที่รู้จัก เชี่ยวชาญในธุรกิจให้เช่าพื้นที่ค้าส่ง ที่จะมีกระแสเงินสดสม่ำเสมอจากอัตราเข้าเช่าสูงและค่าเช่าต่อตารางเมตรที่สูงอันดับต้นๆ ของประเทศ ขณะที่อัตราเช่าสูงถึง 99% เป็นระยะเวลาอย่างน้อย 3 ปีติดต่อกััน

ขณะเดียวกัน จะมีการเปลี่ยนสัญญาเซ้งเป็นสัญญาเช่าระยะสั้น โดยปรับขึ้นค่าเช่าสำหรับสัญญาระยะสั้นเฉลี่ย 5% ต่อปี และการเปลี่ยนสัญญาเซ้งที่จะทยอยหมดอายุในปี  2558-2565 เป็นสัญญาระยะสั้น 1-3 ปีเท่านั้น โดยปรับสัญญาเช่าให้เป็นราคาตลาด ซึ่งจะทำให้ค่าเช่าเฉลี่ยมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดด

ขณะที่โครงการใหม่อย่าง เดอะ มาร์เก็ต บาย แพลทินัม เปิดกลางปี 2560 น่าจะมีอัตราการเช่ามากกว่าโครงการเดิม 3 เท่า ซึ่งเป็นจุดเด่นที่เป็นศูนย์การค้าที่หลากหลายอีกทั้งยังได้การเติบโตจากการเปิดโรงแรม 2 แห่งที่เกาะสมุย ปี 2560-2561

อย่างไรก็ดี สำหรับส่วนโรงแรมหลังจากที่เปิดมาตั้งแต่เดือน พ.ย. 2554 เป็นต้นมา ระดับอัตราการเข้าพักอยู่ที่ 80-88% มาตลอด

สำหรับโครงการคอมมูนิตี้ มอลล์ที่สมุยก็ได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี แม้เพิ่งเปิดเมื่อเดือน  ม.ค.ที่ผ่านมา โดยคาดว่าจะสร้างรายได้ให้บริษัทปีนี้ 45 ล้านบาท แถมมีจุดเด่นตรงที่แตกต่างจากคู่แข่งรายอื่นเพราะที่นี่เป็นแห่งแรกที่อยู่ติดชายหาด ซึ่งใกล้กับท่าเรือบ่อผุดและสนามบิน ยิ่งปี 2560-2561 ที่โรงแรมจะเริ่มก่อสร้างยิ่งจะเปิดให้บริษัทรับรู้รายได้มากขึ้น ขณะที่โครงการแบงคอก สกายไลน์ ก็น่าจะเป็นตัวขับเคลื่อนดึงดูดให้ลูกค้าเข้าร่วมที่ห้างแฟชั่นมอลล์ และเดอะ มาร์เก็ตฯ มากขึ้น

ขณะที่มองความเสี่ยงคือ เศรษฐกิจชะลอตัว การชุมนุมทางการเมือง และโครงการใหม่ที่ไม่ประสบความสำเร็จอย่างที่คาดการณ์ไว้