ตลาดอสังหาฯ กำลังเปลี่ยนไป

โดย...มานพ พงศทัต

โลกขณะนี้กำลังอยู่ในยุคการปรับเปลี่ยนอย่างรวดเร็ว เริ่มด้วย Technology ด้าน IT และ Computer คนกำลังคิดไปพัฒนาดวงจันทร์ พลังงานกำลังเปลี่ยนจากน้ำมันเป็น H2 คนรุ่นใหม่กำลังไหลจากชนบทเข้าเมืองจากชนบท และธุรกิจอสังหาฯ ก็กำลังเปลี่ยนเหมือนกัน

เปลี่ยนด้วย “ผู้บริโภค” ผู้คนรุ่นใหม่ที่มีการศึกษาดีขึ้น การเข้าถึงข้อมูลข่าวสารได้เร็ว อยากรู้อะไรถาม Google หรือ Wiki Pedia อยากจะสื่อสารเรื่องใดก็ใช้ Social Media “ที่อยู่อาศัย” ก็กำลังเปลี่ยนแปลง โดยคนจะ “เช่า” ที่อยู่มากขึ้น แทนที่จะซื้อเป็นเจ้าของ เพราะผู้คนย้ายถิ่น ย้ายที่ทำงานกันมากขึ้น บ่อยขึ้น ครอบครัวก็เล็กลง ประเทศก้าวหน้า รายได้ประชากรที่เพิ่มขึ้น คนในเมืองใหญ่ เช่น New York/Tokyo/London จะเป็นผู้เช่าเกือบทั้งสิ้น เพราะราคาที่อยู่อาศัยแพงขึ้นจากราคาที่ดินที่แพง (เกินเหตุ) เช่าอยู่ง่ายกว่า

กลับมาดูที่อยู่อาศัยของคนไทยในเมืองใหญ่ เช่น กรุงเทพฯ กลุ่ม ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ผลิตที่อยู่อาศัยออกสู่ตลาดปีละ 1 แสนยูนิต เดิมมีอัตราส่วนบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และคอนโดอย่างละเท่าๆ กัน ปัจจุบันเพียงไม่ถึง 20 ปี คอนโดสูงถึง +60-65% ทาวน์เฮาส์ +20% ที่เหลือเป็นบ้านเดี่ยวราคาแพงอยู่ชานเมือง

การซื้อคอนโดก็เช่นกันเดิมเราคิดว่าจะซื้อคอนโดเพื่ออยู่ ปัจจุบันซื้อคอนโดเพื่อลงทุนประมาณ 60% และการลงทุนก็กระตุ้นด้วย “การเก็งกำไร” เช่น “สร้างตลาดเทียม” จากผู้ประกอบการที่สร้างมาขายส่งที่ยี่ปั๊ว คือตั้งบริษัทกลางมาซื้อจากผู้สร้างแล้วค่อยขายต่อให้ผู้อยู่ หรือผู้จะลงทุนอีกระลอก ทำให้ราคาคอนโดกระเพื่อมเป็นระยะ กระตุ้นนักเก็งกำไรระยะสั้นได้อย่างดี

ผู้ประกอบการทั้งใหญ่ ทั้งกลาง กำลังลืมและคิดว่าส่วนใหญ่ตลาดอสังหาฯ เป็น “ตลาดแรก” คือซื้ออยู่จริง ความจริงกำลังค่อยๆ ปรากฏว่าตลาดอสังหาฯ ของเรามี Second Market โตขึ้นทุกขณะ ซึ่งก็เป็นการดีที่ส่งเสริมให้ “ตลาดเช่า” เปิดมากขึ้น ต่อไปนี้ตลาดบ้านและคอนโดมือสองจะเปิดกว้าง ราคาที่ดินที่แพงจับใจ ราคาบ้านในเมืองใหญ่กำลังซื้อไม่ลงก็จะเปิดโอกาสให้ “ตลาดเช่า” มีโอกาสซื้อ-ขายมากขึ้น

คนจน-คนชั้นกลางระดับล่างก็ไม่จำเป็นจะต้องซื้อเป็นเจ้าของ แต่ “ซื้อระยะเวลาการเช่าระยะยาว (อย่างที่ผู้เขียนรณรงค์ขยายเวลาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี เช่น ประเทศเพื่อนบ้าน) ก็จะมีที่อยู่ที่มั่นคงโดยไม่ต้องเป็นเจ้าของ

เราคงจะต้องเฝ้าดู “พฤติกรรมผู้บริโภค” โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ที่คลุมตลาดรวม 60% ของตลาดทั้งประเทศกันต่อไปว่าจะเปลี่ยนไปเร็วแค่ไหน