เปิดเออีซียังไม่ชัด ซัพพลายเสี่ยงล้น

การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือเออีซี ในปลายปีนี้ กลับยังไม่ได้ช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทย หรือตลาดอาคารสำนักงานเติบโตขึ้นมากอย่างที่เคยคาดการณ์ไว้ เนื่องจากปัจจุบันยังไม่เห็นภาพการเข้ามาลงทุนของต่างชาติที่ชัดเจน

สุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) หรือ เจแอลแอล เปิดเผยว่า จากการเปิดเออีซีคาดว่าประเทศไทยจะได้รับอานิสงส์ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า เนื่องจากยังคงต้องรอความชัดเจนของกลุ่มทุนต่างชาติ และเชื่อว่าหากมีการเดินหน้า สาธารณูปโภค รถไฟทางคู่ ที่เชื่อมต่อกับประเทศเพื่อนบ้าน ซึ่งจะดึงดูดนักลงทุนให้เข้ามาลงทุนในไทยมากยิ่งขึ้น 

ขณะที่ประเทศเพื่อนบ้าน เช่น พม่า ลาว และเวียดนาม มีการขยายการลงทุนทั้งจากกลุ่มทุนในประเทศ และกลุ่มทุนจากต่างประเทศที่เข้าไปขยายการลงทุน จึงยังทำให้ไทยไม่สามารถเป็นประเทศฮับทางด้านตลาดอาคารสำนักงานไทยที่เดิมจะมีการลงทุนทางด้านภาคการเงิน อาจจะต้องปรับเป็นฮับทางด้านการผลิตแทน

สำหรับตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในปีที่ผ่านมา กรุงเทพฯ มียอดการเช่าพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นรวมทั้งสิ้น 1.81 แสน ตร.ม./ปี ใกล้เคียงค่าเฉลี่ยของช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ที่มียอดการเช่าพื้นที่เฉลี่ยเพิ่ม 1.97 แสน ตร.ม./ปี ส่วนพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ย ณ สิ้นปี 2557 มีอัตราอยู่ที่ 9.2% ลดลงจาก 10% ณ สิ้นปี 2556 ซึ่งปีนี้คาดว่าจะมีอาคารสำนักงานเข้าสู่ตลาดจำนวน 1.4 แสน ตร.ม. ได้แก่ อาคารเอไอเอ สาทร ภิรัช ทาวเวอร์ และเอฟวายไอ ที่คาดว่าจะสร้างแล้วเสร็จช่วงปลายปีนี้ 

สำหรับอาคารสำนักงานเกรดเอในเขตศูนย์กลางธุรกิจ ปัจจุบันมีที่พื้นที่ว่างเหลือเช่าเพียง 6.1% ลดลงจาก 9% ส่งผลให้เจ้าของอาคารยังคงสามารถปรับค่าเช่าเพิ่มสูงขึ้นต่อได้อีก โดยค่าเช่าเฉลี่ยรายเดือน ณ สิ้นปี 2557 อยู่ที่ตารางเมตรละ 490 บาท เพิ่มขึ้น 6.75% จาก 459 บาท ณ สิ้นปี 2556 ส่วนอาคารเกรดเอในย่านศูนย์กลางธุรกิจมีค่าเช่าเฉลี่ย ณ สิ้นปี 2557 ที่ 771 บาท/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 5.6% จาก 730 บาท ณ สิ้นปี 2556 โดยมีอาคารเกรดเอบวกส่วนหนึ่งที่คิดค่าเช่าสูงกว่า 1,000 บาท/ตร.ม.

นอกจากนี้ ยังพบว่าพื้นที่ศูนย์การค้าในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งนับรวมคอมมูนิตี้มอลล์ ไลฟ์สไตล์มอลล์ มีศูนย์การค้าที่อยู่ระหว่างก่อสร้างและคาดว่าจะแล้วเสร็จเข้าสู่ตลาดในปี 2558 ไม่ต่ำกว่า 6 แสน ตร.ม. จากจำนวน 27 โครงการ จากปี 2557 มีพื้นที่ค้าปลีกเข้าสู่ตลาด 4 แสน ตร.ม. และปี 2556 มีเพียง 3.5 หมื่น ตร.ม. ส่วนพื้นที่ค้าปลีกที่อยู่ระหว่างก่อสร้างและคาดว่าจะแล้วเสร็จเข้าสู่ตลาดในปี 2559 มีอีกจำนวน 1 แสน ตร.ม. และปี 2560 จำนวน 5.5 แสน ตร.ม.

จำนวนพื้นที่ค้าปลีกที่จะเข้าสู่ตลาดดังกล่าวถือว่าเป็นตัวเลขที่สูง อาจจะส่งผลให้ราคาค่าเช่าไม่สามารถปรับขึ้นได้มากนักหลังจากนี้ ผู้ประกอบการจึงต้องเร่งจัดกิจกรรมเพื่อดึงคนเข้าศูนย์ ปัจจุบันศูนย์การค้าเกรดเอในทำเลชั้นดี ค่าเช่าเฉลี่ย ณ สิ้นปี 2557 ยังคงปรับเพิ่มขึ้นได้ 2.4% จากสิ้นปี 2556 อยู่ที่ 2,289 บาท/ตร.ม./เดือน ขึ้นมาเป็น 2,344 บาท/ตร.ม./เดือน

จากซัพพลายใหม่ของค้าปลีกที่มีจำนวนมาก ทำให้แม้จะไม่มีปัจจัยลบจากการเมืองแต่ก็คงเหนื่อยไม่น้อย เพราะเออีซีไม่ได้มาเร็วอย่างที่คาดหวัง