รถไฟฟ้าดันที่ดินพุ่งกำลังซื้อบ้านวิ่งตามไม่ทัน

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

โครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง 4 เส้นทาง ทั้งรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อบางใหญ่) สายสีน้ำเงิน (บางซื่อท่าพระ และหัวลำโพงบางแค) สายสีเขียว (แบริ่งสมุทรปราการ) และสายสีแดง (บางซื่อตลิ่งชัน) รวมถึงอีก 4 เส้นทางใหม่ที่จะประมูลในปีหน้าจะเป็นปัจจัยบวกสำคัญที่มีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ เพราะเป็นการเปิดหน้าดินใหม่ๆ ที่ผู้ประกอบการล้วนมองว่าจะช่วยลดความร้อนแรงของราคาที่ดินในเส้นทางปัจจุบันได้ หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจจึงเปิดเวทีสัมมนาภายใต้หัวข้อ “เมกะโปรเจกต์ระบบราง พลิกโฉมอสังหาริมทรัพย์ไทย” ระดมความเห็นของภาคเอกชนต่อเมกะโปรเจกต์ของรัฐบาลชุดนี้

ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย กล่าวว่า ถ้าไม่มีรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจะยากขึ้นมาก เพราะต้นทุนที่ดินในกรุงเทพฯ ขยับขึ้นแรงมาก เฉลี่ยประมาณ 910% ต่อปี ซึ่งเป็นปัจจัยที่มีผลทำให้ราคาที่อยู่อาศัยต้องขยับขึ้นไปอย่างเลี่ยงไม่ได้ ในขณะที่คนซื้อที่อยู่อาศัยที่ส่วนใหญ่ ซึ่งเป็นพนักงานกินเงินเดือนมีรายได้ที่ปรับขึ้นเฉลี่ยเพียง 45% เท่านั้น จะเห็นว่าไม่ได้แรงเท่ากับการปรับขึ้นของราคาที่ดินเลย

“จะเห็นว่าในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา เป็น 2 ปีแรกหลังวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ที่ความสามารถในการซื้อของคนอยากมีบ้านติดลบ” ไตรเตชะ ระบุ

ขณะที่การลงทุนในระบบรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ ที่จะเกิดในปีหน้าจะทำให้เปิดหน้าดินใหม่ๆ เปรียบเหมือนกับที่ดินที่ขาดหายไปจะกลับมา เพราะแม้กระทั่งรถไฟฟ้าเส้นทางที่อยู่ระหว่างก่อสร้างยังไม่เปิดใช้บริการ เช่น สายสีม่วง สายสีน้ำเงิน ต่างถูกจับจองที่ดินจนแน่นมากจนราคาที่ดินเกาะเส้นทางเหล่านี้สูงขึ้นมากจนยากที่จะพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ผู้บริโภคส่วนใหญ่จับต้องได้

สำหรับแนวทางการพัฒนาเมืองนับจากนี้จะค่อยๆ เปลี่ยนไปสู่การเกาะติดระบบรางแทนระบบถนนอีก 35 ปี จะยิ่งเห็นภาพที่ชัดเจนมากว่า ระบบรางจะมีส่วนสำคัญในการผลักดันให้เกิดการลงทุนสะท้อนได้จากยุคที่เพิ่งเริ่มมีรถไฟฟ้าบีทีเอสเปิดให้บริการเป็นครั้งแรกเมื่อปี 2543 ตลาดคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนเพียง 1015% ของที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ทั้งหมด จนปัจจุบันรถไฟฟ้าผ่านมา 14 ปี สัดส่วนของคอนโดมิเนียมเพิ่มเป็น 7080% ของที่อยู่อาศัยเปิดใหม่

ความคิดเห็นดังกล่าวสอดคล้องกับ ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นจะเป็นปัจจัยสำคัญที่กดดันให้ตลาดที่อยู่อาศัยปีหน้าขยายตัวได้น้อยลง เพราะต้นทุนที่เพิ่มขึ้นเร็วสวนทางกับกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ไม่ได้ขยับขึ้นมาก โดยคาดว่ายอดขายที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปีหน้าจะมีมูลค่าประมาณ 3.15 แสนล้านบาท ขยายตัวเพียง 05% เช่นเดียวกับการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่จะใกล้เคียงกับปีนี้ที่มีมูลค่าประมาณ 33.2 แสนล้านบาท

ด้านภาพรวมตลาดซื้อขายที่อยู่อาศัยทั้งปีนี้มีมูลค่า 33.1 แสนล้านบาท หดตัวลงจากปีที่แล้ว 1114% โดยทยอยฟื้นตัวมาตั้งแต่ไตรมาส 3 ที่ตลาดเติบโตจากไตรมาส 2 ประมาณ 18% ซึ่งหากวิเคราะห์ตลาดเชิงลึกจะพบว่าสัดส่วนมากถึง 51% เป็นยอดขายของ 10 รายใหญ่ผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ซึ่งจะเป็นอีกหนึ่งเทรนด์ของปีหน้าเช่นกันที่ตลาดจะเป็นของกลุ่มทุนใหญ่ ทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่รายเดิมที่มีอยู่ในตลาด และกลุ่มทุนใหม่แต่เงินหนาที่เพิ่งเข้ามา และยังคงเป็นปีแห่งการเทกโอเวอร์ และควบรวมกิจการต่อเนื่อง

ชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า รถไฟฟ้ามีผลต่อความต้องการคอนโดมิเนียมใกล้แนวรถไฟฟ้ามาก และมีผลทำให้ราคาคอนโดมิเนียมที่มีอยู่ปรับขึ้นต่อเนื่องด้วย สะท้อนได้จากโครงการแอชตัน อโศก ขยับขึ้นไปแตะ 3 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) ได้ เป็นเรื่องที่ยากจะคาดคิดแต่ก็เกิดขึ้นแล้ว

จันทนา สุขุมานนท์ ที่ปรึกษา บริษัท ปูนซีเมนต์นครหลวง กล่าวว่า ปีหน้ารัฐบาลควรเร่งลงทุนเมกะโปรเจกต์ระบบรางเกิดขึ้นให้ได้เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ ส่วนราคาปูนซีเมนต์ปีหน้าไม่น่าจะขยับขึ้นมาก เพราะโครงการที่อยู่อาศัยไม่ได้ใช้ปูนซีเมนต์มาก แม้จะมีจำนวนโครงการเปิดใหม่มาก

การลงทุนโครงการรถไฟฟ้าเป็นหนึ่งในสิ่งที่ผู้ประกอบการคาดหวังว่าจะเกิดขึ้นได้ในปีหน้า เพื่อช่วยผลักดันให้เศรษฐกิจและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขยายตัว แต่จะเป็นได้มากน้อยแค่ไหนขึ้นอยู่กับรัฐบาลจะสามารถผลักดันได้ตามแผนที่ตั้งใจไว้หรือไม่