ลงทุนอสังหาฯ ตอน 1

ผมเริ่มลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เมื่อ 14 ปีที่แล้ว ทั้งๆ ที่ไม่มีประสบการณ์ทางด้านนี้มาก่อน รวมทั้งไม่มีญาติสนิทมิตรสหายที่ลงทุนในอสังหาฯ มาก่อน การลงทุนสะเปะสะปะ โดยผมเริ่มต้นซื้อคอนโดมิเนียมชานเมือง ราคาประมาณ 23 แสนบาทในสมัยนั้น เพื่อหวังเก็งกำไร ปรากฏว่า จนปัจจุบันนี้ก็ยังขายไม่ได้ และราคาซื้อขายในปัจจุบันก็ยังอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าสมัยที่ผมซื้ออยู่เล็กน้อย ก็เลยเป็นอสังหาฯ ประเภทหนึ่งที่นักลงทุนที่เบี้ยน้อยหอยน้อยกลุ่มหนึ่งในปัจจุบันซื้อเก็บลงทุนไว้ปล่อยเช่า

เมื่อดูผลตอบแทนจากการเช่า ก็ค่อนข้างใช้ได้คือประมาณ 10% บวกลบ ดีกว่าฝากธนาคารในปัจจุบันถึง 34 เท่าตัวเลยทีเดียว แต่คงต้องเลือกอาคารที่มีนิติบุคคลที่เข้มแข็งทำงานดี มิฉะนั้นจะเรียกเก็บค่าส่วนกลางจากเจ้าของร่วมได้ไม่ครบบางอาคารเรียกเก็บได้ไม่ถึง 70% เสียด้วยซ้ำ ซึ่งก็จะทำให้นิติบุคคลมีรายได้ไม่พอค่าใช้จ่าย การทำนุบำรุงอาคารให้คงสภาพดี ไม่ว่าจะเป็นการเปลี่ยนวัสดุต่างๆ เช่น ท่อน้ำดี ท่อน้ำเสีย การทาสีอาคารใหม่ ฯลฯ ทำได้ไม่เต็มที่ ก็จะทำให้อาคารเหล่านี้ซึ่งมีอายุ 1020 ปี ทรุดโทรมลงโดยเร็ว ทำให้อยู่ในสภาพที่ไม่น่าอยู่ คนเช่าก็จะย้ายออกไป

ข้อเสียของการลงทุนในคอนโดเก่าที่อยู่ชานเมืองอีกอย่าง ก็คือ ราคาแทบจะไม่ขึ้นเลย แม้เวลาจะผ่านไปนานเพียงไหน จากที่ผมติดตามมา 10 กว่าปี ราคาก็ยังคงอยู่ระดับแสนบาทปลายๆ ถึง 2 แสนบาทกว่าๆ เท่านั้น ในขณะที่คอนโดที่ผมอาศัยอยู่ในปัจจุบัน ผมซื้อมาเมื่อประมาณ 10 ปีที่แล้ว ในราคา 7.8 ล้านบาท เป็นคอนโดที่อยู่ใจกลางเมือง ติดสถานีรถไฟฟ้าทั้ง BTS และ MRT ปัจจุบันนี้ราคาซื้อขายห้องขนาดที่ผมอยู่ กระโดดไปที่เกือบ 20 ล้านบาทแล้ว กำไรทั้งอยู่ และทั้งราคาที่สูงขึ้น

ยิ่งช่วงนี้มีนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 3 บริษัท พร้อมใจกันจะมาเปิดโครงการขายในละแวกคอนโดที่ผมอยู่ โดยมี 2 รายการ ที่เริ่มเปิดให้จองแล้ว รายที่เสนอราคาขายต่อตารางเมตรที่ต่ำที่สุด เริ่มต้นที่ 1.5 แสนบาท/ตารางเมตร ทั้งๆ ที่โครงการทั้งสองโครงการมีทำเลสู้คอนโดที่ผมอยู่ไม่ได้

ส่วนอีกบริษัทหนึ่ง แว่วๆ มาว่า ราคาจะขายเริ่มต้นที่ 2 แสนบาท/ตารางเมตร ในขณะที่ราคาคอนโดที่ผมอยู่ตกตารางเมตรละเพียงร่วม 1 แสนบาทเท่านั้นจริงๆ แล้วผมอยู่คอนโดนี้มาร่วม 20 ปีแล้ว โดยยูนิตแรกที่ผมเคยอยู่ผมซื้อเมื่อ 20 ปีที่แล้ว มาที่ราคาประมาณ 4 ล้านบาทต้นๆ โดยมีพื้นที่ 100 ตารางเมตร หลังจากอยู่มาร่วม 10 ปี ผมรู้สึกอึดอัด เพราะว่าผมเป็นคนทำงานที่บ้านทั้งวัน ถึงแม้จะเป็นห้องแบบ 2 ห้องนอน แต่ผมก็ได้ดัดแปลงห้องนอนหนึ่งเป็นห้องทำงาน

ในช่วงปี 2547 ผมเห็นว่าเศรษฐกิจไทยเริ่มจะฟื้นตัวจากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ จากภาวะวิกฤตต้มยำกุ้ง ซึ่งทำให้คนไทยหลายคนต้องตกงาน ผมเองช่วงต้มยำกุ้งก็เป็นวิกฤตชีวิตครั้งใหญ่อีกครั้งหนึ่งของผม ทรัพย์สินที่เคยมี ต้องสูญเสียไปถึงเกือบ 80% ช่วงนั้นผมเล่นหุ้นด้วยเงินกู้ขาดทุนแสนสาหัส

ลองคิดดูสิครับ สมมติว่าท่านมีเงิน 1 ล้านบาท แต่สามารถซื้อขายหุ้นได้ 2 ล้านบาท เวลาหุ้นตกลงมาสัก 40% นั่นหมายถึงว่าท่านขาดทุน 80% นี่ยังไม่นับรวมดอกเบี้ยที่จะต้องจ่ายให้กับโบรกเกอร์ทุกสิ้นเดือน และเวลาหุ้นลงในช่วงวิกฤตบางครั้งมันลงมากกว่า 40% เสียอีก

ผมขอยกตัวอย่างให้ดูเพื่อเห็นภาพที่ชัดเจน ดัชนีตลาดหลักทรัพย์ฯ เคยขึ้นไปสูงสุดที่ 1,789.16% เมื่อเดือน ม.ค. 2537 แล้วโดนเทขายกระหน่ำลงมาเหลือ 204.59 ในเดือน ก.ย. 2541 ลงมาถึง 1,584.57 จุด หรือคิดเป็นการลดลงถึง 88.54%นรกมีจริงครับ ช่วงนั้นมีนักลงทุนที่ฆ่าตัวตายไปหลายท่านเลย

ผมต้องรวบรวมจิตใจให้เข้มแข็ง แล้วมานั่งทบทวนพิจารณาตัดสินใจว่าจะทำอย่างไรกับชีวิตและทรัพย์สินดี พี่น้องผมก็ไว้ใจให้ผมเป็นคนดูแลทรัพย์สินในกงสีรวมทั้งคำสั่งเสียของคุณแม่ก่อนท่านจะเสียชีวิตประมาณ 1 เดือน

ที่พูดกับผมให้ดูแลพี่ชายและน้องสาว ยังก้องอยู่ในหูผมทุกวัน ทำให้ผมต้องดูแลทรัพย์สินที่มีอยู่ให้ดีที่สุด เนื้อที่หมดแล้ว เรามาดูกันว่าในช่วงนั้นผมทำอย่างไร เพื่อให้ตัวเองผ่านพ้นวิกฤตครั้งยิ่งใหญ่ร่วมกับคนไทยทั้งประเทศในสัปดาห์หน้าครับ

แต่ก่อนจบบทความสัปดาห์นี้ อยากเตือนนักลงทุนระยะสั้น ดัชนีช่วงนี้ดูตื้อๆ แถว 1,5701,600 จุด และสัญญาณทางเทคนิคฟ้องว่าจะมีการปรับตัวโดย MACD เริ่มตัดลงเมื่อวันศุกร์ที่ผ่านมา RSI ก็ทำ Bearish Divergence กับ Set Index ระวังตัวกันหน่อยละกันครับ ส่วนนักลงทุนระยะกลางและยาว รอทยอยเก็บเพิ่มช่วงตลาดปรับตัวลงครับ