กับดักหนี้ฉุดกำลังซื้ออสังหาฯ ฟื้นได้ไม่เต็มร้อย

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

แม้ว่าเวลานี้สถานการณ์การเมืองผ่อนคลายลงไปมาก พร้อมกับการมีรัฐใหม่เข้าบริหารประเทศ แต่ต้องยอมรับว่าสถานการณ์เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวดีนัก รวมถึงบรรยากาศการซื้อขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ยังไม่กลับเข้าสู่ภาวะปกติ แตกต่างในช่วงปี 2553 หลังการชุมนุมของคนเสื้อแดงวิกฤตการเมืองเริ่มคลี่คลาย เศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็ว

ปัจจัยดังกล่าวทำให้ธนาคารเกียรตินาคิน หนึ่งในธนาคารที่มีฐานลูกค้าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายย่อยมากเป็นอันดับต้นๆ ยังระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ เพื่อลดความเสี่ยงขององค์กร

ศราวุธ จารุจินดา ประธานสายสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคิน มองว่าครึ่งปีแรกความไม่แน่นอนทางการเมืองทำให้การพัฒนาโครงการใหม่ๆ ชะลอตัว จนเมื่อการเมืองเริ่มลงตัวได้ประมาณ 12 เดือน ผู้ประกอบการก็เริ่มมองหาที่ดินแปลงใหม่ๆ แต่ก็เต็มไปด้วยความระมัดระวัง เพราะบรรยากาศเวลานี้ดูเหมือนจะไม่ได้ฟื้นตัวเร็วอย่างที่มีการคาดการณ์ไว้

“ถ้าถามว่าทำไมภาวะตลาดจึงดูเหมือนยังไม่ฟื้นตัวกลับมา 100% เพราะกำลังซื้อที่ชะลอตัวเป็นปัญหาเรื้อรังมานาน ตั้งแต่ก่อนหน้าที่จะเกิดวิกฤตทางการเมือง ไม่ว่าจะเป็น หนี้ส่วนบุคคล หนี้บัตรเครดิต หนี้ผ่อนรถคันแรกที่ทำให้หนี้ครัวเรือนยังเป็นประเด็นใหญ่ของผู้บริโภค คนอยากมีบ้านคงต้องใช้เวลากว่าปัญหาเหล่านี้จะเบาบางลง” ศราวุธ ให้ความเห็น

ขณะที่ผลพ่วงจากโครงการรับจำนำข้าว ภาคเอกชนส่วนใหญ่คาดการณ์ไว้ว่า หากชาวนาได้รับเงินจากโครงการดังกล่าวแล้ว เงินจะเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ ทำให้เกิดการขับเคลื่อนรอบใหม่ คนระดับกลางล่างจะมีกำลังซื้อที่ดีอีกครั้ง แต่ในความเป็นจริงแล้ว แม้ว่าชาวนาจะได้รับเงินคืนแล้วหลังรัฐประหาร แต่ช่วงที่ยังไม่ได้รับเงินจากโครงการ มีแต่รายจ่าย มีค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวันที่ต้องใช้ ชาวนาได้ก่อหนี้นอกระบบ เพื่อนำเงินมาใช้จ่าย เมื่อได้เงินมา ก็ต้องนำเงินไปใช้หนี้ เงินไม่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจอย่างแท้จริง การจับจ่ายจึงยังไม่ฟื้นตัว

เช่นเดียวกับคนกินเงินเดือน อยากมีบ้าน แต่เงินเดือนที่ได้รับ ต้องนำไปจ่ายหนี้วงเงินส่วนบุคคลที่ดึงมาใช้ ผ่อนรถคันแรก จึงยากที่จะกู้ผ่าน

ศราวุธ กล่าวอีกว่า การปล่อยสินเชื่อโครงการในปีนี้จึงต้องระมัดระวัง โดยโครงการที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท แม้จะเป็นตลาดใหญ่ที่มีความต้องการสูง แต่ผู้ซื้อกลุ่มนี้มีปัญหาเรื่องขอสินเชื่อ ประเด็นจึงไม่ได้อยู่ที่ว่าตลาดยังมีความต้องการหรือไม่ แต่อยู่ที่คนซื้อจะกู้ได้หรือไม่มากกว่า

ที่ผ่านมาธนาคารเกียรตินาคินจะช่วยดูแลผู้ประกอบการรายย่อยทั้งในเรื่องการวิจัยความต้องการของตลาด และวิเคราะห์ทำเล โดยให้น้ำหนักกับเรื่องทำเลมากที่สุด ควบคู่ไปกับเรื่องการก่อสร้างด้วย ถ้าทำเลดี แต่ไม่สะดวก ก่อสร้างลำบาก อาจทำให้งานก่อสร้างล่าช้า รวมถึง ช่วยลูกค้าดูเรื่องแบบ และกฎระเบียบทางราชการต่างๆ เพื่อลดความเสี่ยงให้กลุ่มลูกค้าผู้ประกอบการรายย่อย

จากการศึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวลานี้ มองว่าบ้านแนวราบปลอดภัยกว่าคอนโดมิเนียม เพราะบ้านแนวราบทยอยก่อสร้างได้ แต่คอนโดมิเนียมต้องสร้างทั้งหมด ระดับราคา 23 ล้านบาท เป็นตลาดที่ยังไปได้ ส่วนทำเลบางนาแบริ่ง มีคอนโดมิเนียมจำนวนมาก ถ้าเป็นบ้านแนวราบจะได้รับความสนใจมาก เพราะมีโรงงานและเป็นทางออกไปชลบุรี

นอกจากนี้ บ้านแนวราบโซนบางใหญ่ พระราม 2พุทธบูชา เพชรเกษมบางแค ยังได้รับความนิยมสูง เพราะรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง ทำให้คนที่อยู่อาศัยโซนนี้ไม่จำเป็นต้องเข้าไปอยู่ในเมือง สามารถมีบ้านแนวราบที่ใกล้รถไฟฟ้าได้

ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียม ก่อนหน้าจะเกิดวิกฤตการเมืองตลาดบูมมาก แต่ครึ่งปีแรกชะลอตัวไปมาก ส่วนปลายๆ ไตรมาส 3 และตลอดไตรมาส 4 คาดว่าจะเปิดตัวโครงการใหม่ค่อนข้างเยอะ ยังไม่รวมคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ที่เปิดตัวจำนวนมากเมื่อประมาณ 2-3 ปีที่แล้วจะแล้วเสร็จในปีนี้

คอนโดมิเนียมระดับราคา 35 ล้านบาท แม้จะมีจำนวนมาก แต่ก็ถือว่ายังขายดี หากทำคอนโดมิเนียมราคาถูก ตลาดมีความต้องการสูงจริง แต่จะมีปัญหาเรื่องสินเชื่อของผู้ซื้อ หรือหากขยับไปทำห้องชุดราคาแพงไปเลยก็มีข้อจำกัด ดังนั้นการฉีกตลาดออกจาก 35 ล้านบาท ในเวลานี้เพื่อสร้างความแตกต่าง จึงยังเป็นเรื่องที่น่ากังวล

ขณะที่ทำเลคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้ายังไปได้ เช่น สายสีม่วง ฝั่งธนบุรี แต่อุปทานในตลาดก็ค่อนข้างมาก ผู้พัฒนาต้องระมัดระวัง ส่วนเส้นทางใหม่สายสีเขียว หมอชิตสะพานใหม่ลำลูกกา คาดว่าในอีก 3 ปีจะบูมมาก แต่โซนสะพานใหม่มีข้อจำกัดเรื่องที่ดินบริเวณนี้เป็นหน่วยงานราชการเยอะ หรือหากเป็นที่ดินที่พัฒนาได้ อาจจะต้องเป็นคอนโดมิเนียมโลว์ไรซ์

อีกหนึ่งหัวใจสำคัญในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เวลานี้คือ ต้องคุมสต๊อกให้เหมาะ ไม่มากเกินไป ต้องดูทั้งกำลังเงิน และกำลังความต้องการของตลาด โดยเกียรตินาคินเอง เวลานี้ก็คุมเข้มในการปล่อยสินเชื่อโครงการ เช่น จะอนุมัติประมาณ 50 ยูนิต หากจะทำต่ออีก 5070 ยูนิต ก็ต้องดูการขายของ 50 ยูนิตแรกก่อน

เหตุผลที่ยังต้องคุมเข้ม เพราะภาพเศรษฐกิจยังไม่ชัดเจน จากการที่ส่งออกยังทรงตัว เพราะเศรษฐกิจโลกยังมีปัญหา ดอกเบี้ยจะปรับขึ้นหรือไม่ต้องดูนโยบายคิวอีของสหรัฐตอนไตรมาส 4 ว่าจะมีผลอย่างไรต่อดอกเบี้ยนโยบายของไทย ส่วนกำลังซื้อบ้านยังติดกับดักหนี้ครัวเรือน

นายแบงก์เกียรตินาคิน กล่าวทิ้งท้ายว่า สิ่งที่ต้องย้ำเตือนถึงผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายย่อยคือ การเลือกโปรดักต์ที่จะพัฒนาในวันนี้ ไม่ได้ดูแค่ดีมานด์มีหรือไม่มี แต่ต้องดูด้วยว่าลูกค้ากลุ่มนี้จะขอกู้ได้หรือไม่ เป็นปัจจัยชี้ขาดการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาที่สถานการณ์ยังไม่ปกติเช่นนี้