อสังหาริมทรัพย์ในโตเกียว

นครโตเกียว เมืองหลวงของญี่ปุ่น จะเป็นเจ้าภาพจัดการแข่งขันกีฬาโอลิมปิกอีกครั้งหนึ่งในปี ค.ศ. 2020 หรือ พ.ศ. 2563 ซึ่งหลังจากทราบผลการคัดเลือกเมื่อเดือน ก.ย.ปีที่แล้ว นครโตเกียวก็เริ่มเดินหน้าพัฒนาเมืองต่อเนื่องให้สอดรับกับงานใหญ่นี้ทันที โดยจะส่งผลทางอ้อมให้เกิดอุปสงค์หรือความต้องการที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นๆ ในโตเกียวต่อเนื่องไปถึง 67 ปีข้างหน้า และจะทำให้ภาคการก่อสร้างร้อนแรงขึ้น เพราะนอกเหนือจากการก่อสร้างสาธารณูปโภคต่างๆ แล้ว จะมีผู้คนจากพื้นที่อื่นๆ ของญี่ปุ่นหลั่งไหลเข้ามาในโตเกียวและบริเวณใกล้เคียงจำนวนมาก

ก่อนหน้านี้ตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศญี่ปุ่นซึ่งตกต่ำมานานก็ได้เริ่มฟื้นตัวดีขึ้นมาตั้งแต่ต้นปีที่แล้ว และเติบโต ต่อเนื่องในปีนี้ ความต้องการที่อยู่อาศัยมีมากขึ้น มีการก่อสร้างหน่วยที่อยู่อาศัยมากกว่าปีใดๆ ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ทั้งหลายทั้งปวงเป็นผลมาจากนโยบายอาเบะโนมิกส์ ของชินโสะ อาเบะ ซึ่งชนะเลือกตั้งและเป็นนายกรัฐมนตรีมาตั้งแต่เดือน ธ.ค. 2555

“อาเบะโนมิกส์” ประกอบไปด้วยการเพิ่มงบประมาณการใช้จ่ายภาครัฐผ่านการก่อสร้างโครงการสาธารณูปโภค การปรับลดค่าเงินเยน และการเพิ่มปริมาณเงินในตลาดอย่างต่อเนื่องโดยธนาคารกลางของญี่ปุ่น ซึ่งเป็นวิธีการคล้ายคลึงกับนโยบาย Quantitative Easing (QE) ของธนาคารกลางในสหรัฐ

เฉพาะในปี 2556 ราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมมือสองในมหานครโตเกียว ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.5 เป็นประมาณ 4.15 แสนเยน หรือประมาณ 1.3 แสนบาท/ตารางเมตร แต่ราคาต่อตารางเมตรของคอนโดมิเนียมที่สร้างใหม่เฉลี่ยประมาณ 6.6 แสนเยน หรือประมาณ 2.1 แสนบาท/ตารางเมตร สำหรับราคาบ้านเดี่ยวอยู่ที่ประมาณ 32 ล้านเยน หรือประมาณ 10.2 ล้านบาท/หน่วย แต่สำหรับในย่านกินซาซึ่งราคาอสังหาริมทรัพย์อยู่ในระดับแพงที่สุดของประเทศนั้น ราคาคอนโดมิเนียมสูงกว่า 1.5 ล้านบาท/ตารางเมตร

ขณะที่อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ร้อนแรงกว่าอสังหาริมทรัพย์ภาคที่อยู่อาศัยมาก ในไตรมาสแรกปีนี้ปริมาณธุรกรรมของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในโตเกียวเพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้วถึงร้อยละ 71

ทั้งนี้ ต้องไม่ลืมว่าในอดีตภาคอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่นประสบปัญหาฟองสบู่แตกมาตั้งแต่ช่วงปี 1991 (ก่อนหน้าวิกฤตต้มยำกุ้ง 6 ปี) ทำให้เกิดหนี้เสียในระบบสถาบันการเงินเกือบ 1 ล้านล้านเหรียญสหรัฐในขณะนั้น จนเกิดวลี The Lost Decade หรือทศวรรษแห่งความสูญเปล่าของญี่ปุ่น ต่อมายังได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจเอเชียในปี 1997 และวิกฤตเศรษฐกิจในสหรัฐและยุโรปในช่วงปี 20082009 ด้วย แต่ถึงวันนี้ระบบสถาบันการเงินของญี่ปุ่นได้ปรับตัวเข้มแข็งขึ้นแล้ว โดยสัดส่วนหนี้เสียลดลงมาก แม้ในภาพรวมของประเทศจะยังขาดดุลการค้ามโหฬารมากกว่าหมื่นล้านเหรียญสหรัฐในปีที่แล้ว และหนี้สาธารณะสูงถึงมากกว่าร้อยละ 200 ของจีดีพี

ญี่ปุ่นมีหน่วยงานพัฒนาเมืองและที่อยู่อาศัยที่เรียกว่าสำคัญ 2 หน่วยงาน คือ องค์กรที่อยู่อาศัยแห่งญี่ปุ่น (Japan Housing Corporation) ซึ่งจัดตั้งขึ้นในปี 1955 และองค์กรพัฒนาที่ดิน (The Land Development Corporation) ซึ่งจัดตั้งขึ้นในปี 1975 ต่อมาหน่วยงานทั้งสองได้รวมเข้าด้วยกันเป็นองค์กรพัฒนาที่อยู่อาศัยและเมือง (The Housing and Urban Development Corporation) ในปี 1981 ก่อนจะกลายมาเป็น The Urban Development Corporation ในปี 1999 และมีการรวมกับหน่วยงาน Regional City Development Agency ในปี 2004 กลายมาเป็น The Urban Renaissance Agency จนถึงปัจจุบัน The Urban Renaissance Agency มีภารกิจในการวางแผนพัฒนาเมืองและที่อยู่อาศัยเพื่อตอบโจทย์สังคม เช่น ผู้สูงอายุมากขึ้น อัตราการเกิดลดลง ปัญหาสิ่งแวดล้อม และรองรับโครงการใหม่ๆ ในอนาคตของเมือง โดยความร่วมมือกับภาคเอกชนและภาครัฐ เพื่อให้บ้านเมืองมีความสวยงาม ปลอดภัย และสะดวกสบาย เพื่อความสุขของชีวิตชาวเมือง เสริมภาพลักษณ์ของเมืองในระดับนานาชาติ โดยในขณะนี้ได้จัดทำแผนพัฒนาเมืองรองรับการแข่งขันกีฬาโอลิมปิกไว้แล้ว ทั้งการก่อสร้างสนามกีฬา หมู่บ้านนักกีฬา ศูนย์สื่อมวลชน และสาธารณูปโภครองรับต่างๆ

ราคาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ในโตเกียวน่าจะปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่องในช่วงที่เหลือของปีนี้ และจะค่อยๆ ดีขึ้นไปจนถึงการแข่งขันกีฬาโอลิมปิก เพราะรัฐบาลยังคงมีนโยบายออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่องในครึ่งปีหลัง นอกจากนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังจะได้ประโยชน์จากอัตราดอกเบี้ยในตลาดการเงินที่ต่ำมาก และจะคงต่ำไปอีกนาน