ศึกอสังหาฯให้เช่าปี"57คอนโดฯใหม่ชิงอพาร์ตเมนต์

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ให้เช่าและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ไม่ค่อยสดใสนัก โดยเฉพาะการลงทุนโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน เพื่อจับลูกค้าชาวต่างชาติ เนื่องจากอุปสงค์ค่อนข้างทรงตัวจากการเข้ามาลงทุนของชาวต่างชาติ ประกอบกับมีการแข่งขันสูง ทำให้อพาร์ตเมนต์เก่าบางแห่งต้องเลิกกิจการ เนื่องจากค่าเช่าเริ่มไม่คุ้มกับต้นทุน

วสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ บริษัทที่ปรึกษาทางด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า การลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า ประเภทอพาร์ตเมนต์ให้เช่า และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในกรุงเทพฯ ชั้นใน ไม่คุ้มกับการลงทุนแล้ว โดยจะเห็นว่าปัจจุบันอพาร์ตเมนต์ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในหลายแห่ง มีปริมาณห้องเช่าว่างมากกว่า 30-40% ต่ออาคาร เนื่องจากมีปริมาณคอนโดมิเนียมใหม่ก่อสร้างแล้วเสร็จออกสู่ตลาดมากขึ้นเป็นหลักหมื่นยูนิตมาแย่งกลุ่มผู้เช่าอพาร์ตเมนต์

ทั้งนี้ เนื่องจากอัตราค่าเช่าอพาร์ตเมนต์ในเมืองใกล้เคียงกับการเช่าห้องชุดขนาดเล็กในคอนโด ซึ่งหากจะลงทุนในอพาร์ตเมนต์ให้เช่าผลตอบแทนจะต้องได้ไม่ต่ำกว่า 5-6% ต่อปี แต่ปัจจุบันอัตราผลตอบแทนการลงทุนดังกล่าวลดลงเหลือ 2-3% แล้วในทำเลกลางเมือง

“ธุรกิจอพาร์ตเมนต์และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ไม่คุ้มกับการลงทุนใหม่ เพราะที่ดินในเมืองนั้นมีแนวโน้มที่ราคาจะขยับสูงขึ้น เห็นได้จากที่ดินในเมืองบางแปลงราคาตารางวาละ 1 ล้านบาท ไร่ละ 400 ล้านบาท ค่าก่อสร้างตารางเมตรละ 5 หมื่นบาทแล้ว ซึ่งกว่าจะก่อสร้างเสร็จจะต้องมีค่าออกแบบก่อสร้าง หากจะพัฒนาโครงการเพื่อเช่านั้น ต้องใช้ระยะเวลายาวนานกว่าจะถึงจุดคุ้มทุน ทุกวันนี้จะเห็นคนหันไปพัฒนาโครงการในรูปแบบคอนโดเพื่อขายเพราะได้ผลตอบแทนที่สูงกว่าการพัฒนาอาคารสำนักงาน อพาร์ตเมนต์ และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์” วสันต์ กล่าว

อย่างไรก็ตาม ธุรกิจอพาร์ตเมนต์ให้เช่านั้นยังมีตลาดที่ดีอยู่ โดยเฉพาะในบริเวณใกล้แหล่งสถานศึกษา โรงงานอุตสาหกรรม หรือเจาะกลุ่มลูกค้าเฉพาะ เช่น กลุ่มแรงงานต่างชาติ เนื่องจากมีกลุ่มลูกค้าเฉพาะต้องเช่าอาศัย

นอกจากนี้ ธุรกิจศูนย์การค้าในเขตกรุงเทพฯ หรือคอมมูนิตี้มอลล์ ศูนย์การค้าชุมชน นั้นยังน่าเป็นห่วง เนื่องจากปัจจุบันมีผู้ประกอบการเปิดกันจำนวนมาก โดยเฉพาะที่อยู่ในทำเลชานเมือง แต่จากการสำรวจในบางทำเล อย่างเช่น บริเวณเพชรเกษม สมุทรปราการ ที่ประชากรส่วนใหญ่มีกำลังซื้อที่ค่อนข้างจำกัด ขณะที่คนส่วนใหญ่จะเข้าไปใช้บริการในโมเดิร์นเทรด อย่างบิ๊กซี โลตัส มากกว่า เนื่องจากราคาสินค้าค่อนข้างต่ำกว่าคอมมูนิตี้มอลล์

ขณะเดียวกัน ปัญหาการชุมนุมทางการเมืองที่ยืดเยื้อถือเป็นปัจจัยสำคัญที่กระทบต่อความเชื่อมั่นของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ไม่เพียงเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล แต่ขยายวงไปถึงผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดย่อม (เอสเอ็มอี) ในต่างจังหวัดด้วย โดยเฉพาะหัวเมืองใหญ่ๆ ที่เริ่มมีความวิตกกังวลและชะลอการลงทุนในปี 2557 แล้ว ทั้งรูปแบบโรงงาน คลังสินค้า บ้านจัดสรร และโครงการบ้านพักตากอากาศที่จับกลุ่มเป้าหมายชาวต่างชาติ

สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัดที่ยังพอขยายตัวได้ คือ ที่ อ.หาดใหญ่ จ.สงขลา อ.ศรีราชา จ.ชลบุรี ซึ่งสามารถพัฒนาคอนโด บ้านจัดสรร และคลังสินค้าได้ เพราะในพื้นที่ดังกล่าวยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง ไม่ว่าจะเป็นชาวมาเลเซียที่เข้ามาในหาดใหญ่หรือศรีราชาที่มีภาคธุรกิจอุตสาหกรรมการส่งออกอยู่ค่อนข้างมาก พื้นที่ใน จ.เชียงใหม่ ซึ่งมีจำนวนโครงการอสังหาริมทรัพย์ ราว 300-400 โครงการ ภูเก็ต 300 โครงการ พัทยา 600-700 โครงการ ในจำนวนนี้เป็นผู้ประกอบการเอสเอ็มอีราว 50% ที่รอดูสถานการณ์และชะลอลงทุน

“ลูกค้าส่วนใหญ่ของบริษัทเป็นเอสเอ็มอีต่างจังหวัดที่มีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์มูลค่าราว 500 ล้านบาท ทั้งโครงการจัดสรร 50 ยูนิตบ้าง คอนโด 200-300 ยูนิต ราคาขายราว 1 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งเอสเอ็มอีเหล่านี้มีความอ่อนไหวกับสถานการณ์เศรษฐกิจ การเมือง และเป็นปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจลงทุนสูงมาก และหากการเมืองยังยืดเยื้อต่อไปอีก 6 เดือนถึง 1 ปี ภาคธุรกิจอาจจะเจ๊งได้ เพราะคนระมัดระวังจับจ่าย โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุน” วสันต์ กล่าว

ด้านภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ปี 2557 คาดจะไม่ดีกว่าปี 2556 เพราะการเติบโตทางเศรษฐกิจ (จีดีพี) และกำลังซื้อไม่ดี เพราะตลาดที่อยู่อาศัยหลักๆ ของคนไทยจะอยู่ที่ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ส่วนปัจจัยบวกที่จะฟื้นตลาดอสังหาฯ ให้ขยายตัวได้บ้างจะมาจากการท่องเที่ยว เศรษฐกิจการค้าชายแดน และการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี)

ด้านภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ปี 2557 คาดจะไม่ดีกว่าปี 2556 เพราะการเติบโตทางเศรษฐกิจ (จีดีพี) และกำลังซื้อไม่ดี เพราะตลาดที่อยู่อาศัยหลักๆ ของคนไทยจะอยู่ที่ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ส่วนปัจจัยบวกที่จะฟื้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ ให้ขยายตัวได้บ้างจะมาจากการท่องเที่ยว เศรษฐกิจการค้าชายแดน และการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี)