ลดQE3...ผลกระทบต่ออสังหาฯในภูมิภาค

บริษัท ไนท์แฟรงค์ ได้วิเคราะห์ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในเอเชียแปซิฟิกในช่วงปลายปี 2556 กับการลดขนาด QE3 และผลกระทบที่เป็นไปได้ต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาค โดยสรุปว่าการลดขนาดมาตรการกระตุ้นการเงินพิเศษที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ในสหรัฐ จะนำไปสู่อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นในตลาดจำนวนมากในทวีปเอเชียที่ดอลลาร์หรือการผูกค่าเงินกับระบบตะกร้าได้รับผลกระทบโดยตรงมากที่สุด อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจะมีผลกระทบต่อตลาดที่พักอาศัยที่ได้รับประโยชน์จากเครดิตราคาถูกเมื่อไม่กี่ปีก่อนอย่างแน่นอน ด้วยสภาวะเงินเฟ้อที่กัดกินการออม ตลาดหุ้นที่เปลี่ยนแปลงฉับพลัน และการขาดตัวเลือกในการลงทุน ทรัพย์สินด้านที่พักอาศัยถูกมองเป็นการลงทุนที่น่าดึงดูดอย่างมากตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา

ผลลัพธ์จะมีแนวโน้มเป็นอย่างไร สิงคโปร์และฮ่องกงมีแนวโน้มที่จะมองเห็นปริมาณการขายเพิ่มขึ้น ตกลงกันได้ เพราะผู้ซื้อรายใหม่เห็นว่าอัตราการจำนองสูงขึ้น และความน่าดึงดูดของทรัพย์สินลดลงเล็กน้อย อย่างไรก็ตาม การตั้งราคาทำนายได้ยากขึ้น ดังที่แสดงให้เห็น ราคาบ้านไม่ได้รับอิทธิพลจากอัตราดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียวเท่านั้น แต่ยังได้รับอิทธิพลจากพื้นฐานต่างๆ ด้วย ปัจจัยอื่นๆ (เช่น ผลตอบแทนทางเศรษฐกิจ) ส่งผลกระทบต่อราคาบ้านอย่างใหญ่หลวงกว่าการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ย ถ้าหากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกที่เปราะบางยังดำเนินต่อไปอย่างแข็งขัน สินทรัพย์ที่ก่อให้เกิดรายได้ เช่น ทรัพย์สิน จะให้ผลประโยชน์ตอบแทนอีกครั้งจากการเติบโต

ในทวีปเอเชียที่เกิดใหม่ (ยกเว้นประเทศจีน) แม้ว่าจะได้รับผลกระทบโดยตรงน้อยกว่าจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นในสหรัฐ การไหลออกของเงินทุนเพิ่มเติมเพิ่มแรงกดดันต่อราคาทรัพย์สินที่พักอาศัยได้ เป็นอีกครั้งหนึ่งที่ผลตอบแทนทางเศรษฐกิจในประเทศจะเป็นกุญแจของชุดตัวบ่งชี้เพื่อควบคุม ในขณะที่จีนเป็นตลาดที่แยกตัวไปด้วยกัน กับการขาดอัตราดอกเบี้ยชุดตลาดลดผลกระทบของอัตราดอกเบี้ยสหรัฐที่เพิ่มขึ้น ควบคู่ไปกับจำนวนผู้ซื้อหุ้นอย่างเดียว

เมื่อมองที่สถานการณ์หนี้ในประเทศแถบเอเชียหลายๆ ประเทศ ภาพสถานการณ์เลวร้ายที่สุดของอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และการชะลอตัวทางเศรษฐกิจที่รุนแรงอาจนำไปสู่ปัญหาหนี้ขั้นร้ายแรงได้ ถึงแม้ความเสี่ยงของภาพนี้จะดูว่ายังค่อนข้างห่างไกลในปัจจุบันก็ตาม แม้ว่ามหาอำนาจในตลาดที่เกิดใหม่อย่างจีน อินเดีย และอินโดนีเซีย กำลังต้องเจอกับหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่พวกเขาก็ยังอยู่ในระดับที่ดี ต่ำกว่าหลายประเทศในแถบตะวันตกที่เห็นอยู่

องค์ประกอบที่น่าสนใจอีกข้อหนึ่งที่เพิ่มเข้ามาคือผลกระทบจากมาตรการลดความร้อนแรงที่เราเห็นกำลังเกิดขึ้นในตลาดหลายๆ แห่งทุกวันนี้ มาตรการเหล่านี้ไม่เพียงแต่ชะงักการเติบโตของราคาเท่านั้น แต่ยังให้โอกาสแก่ผู้กำหนดนโยบายได้พยายามและทำให้อุปสงค์เกิดเงินเฟ้ออีกครั้งหากสหสัมพันธ์ของตลาดพิสูจน์ได้มากเกินไป การกลับตัวของนโยบายชั่วคราวต่างๆ เหล่านี้เป็นความเป็นไปได้ที่เป็นจริงอย่างมาก

หนึ่งในอุปสรรคเมื่อทำการวิเคราะห์สิ่งที่กำลังเกิดขึ้นในเศรษฐกิจโลกและการพยายามคาดการณ์ผลกระทบต่อระดับชั้นสินทรัพย์หลากหลายคือการที่เรามีประสบการณ์ในอดีตเพียงเล็กน้อย นี่เป็นเพราะมาตรการกระตุ้นการเงินที่เราได้รับรู้ในสหรัฐ จีน ยุโรป และตอนนี้คือญี่ปุ่นที่ไม่เคยเห็นในระดับนี้มาก่อน

ในท้ายที่สุดแล้ว ในขณะที่การลด QE3 จะมีผลกระทบ พื้นฐานสำคัญที่มั่นคงในภูมิภาคที่ยังคงเจริญเติบโตเร็วกว่าภูมิภาคอื่นของโลกทำให้เรามีระดับการมองโลกในแง่ดีที่ก้าวไปข้างหน้าต่อไป