เวนคืนอสังหาริมทรัพย์กับภาษี

การขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเปล่า อาคารและที่ดิน เมื่อโอนไปให้บุคคลอื่นจะมีภาระภาษีตามประมวลรัษฎากร 3 ประเภทมาเกี่ยวข้อง ได้แก่ ภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ นอกนั้นจะเป็นค่าโอนและค่าธรรมเนียมอื่นๆ ที่กรมที่ดินเป็นผู้จัดเก็บ

ประมวลรัษฎากรได้นิยามคำว่า ขาย หมายความรวมถึง ขายฝาก แลกเปลี่ยน ให้โอนกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าด้วยวิธีใด และไม่ว่าจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ ทีนี้ก็มีเรื่องของการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ ผู้ที่เวนคืนจะเป็นรัฐ ซึ่งต้องการนำที่ดินไปใช้สาธารณประโยชน์ ยิ่งในช่วงนี้หากท่านติดตามข่าวสารเรื่องการก่อสร้างรถไฟฟ้าทั้งที่อยู่บนดินและใต้ดิน รถไฟรางคู่ รถไฟความเร็วสูง รวมถึงการก่อสร้างถนนหนทางต่างๆ อีกเป็นจำนวนมาก เพื่อสร้างสิ่งที่เป็นพื้นฐานในการพัฒนาประเทศ ทำให้การคมนาคมสะดวกสบายขึ้น ความสะดวกสบายย่อมได้มาจากผู้เสียสละบางส่วน ซึ่งก็คือ ผู้ที่ถูกเวนคืน ซึ่งโดยธรรมชาติของคนทั่วไปแล้ว ไม่อยากโยกย้ายออกจากสภาพแวดล้อมที่ตนเองอาศัยอยู่ เพราะมีความผูกพันในสภาพแวดล้อมนั้น โดยเฉพาะเจ้าของที่ดินที่มีที่ดินเพียงเล็กน้อยจะเครียดมาก เพราะไม่รู้ว่าที่อยู่ใหม่จะเป็นอย่างไร ผลกระทบการประกอบอาชีพ เรียกว่าปรับตัวกันใหม่ทั้งครอบครัวทีเดียว หากมีที่ดินเหลือเยอะหลังจากถูกเวนคืนที่ดินบางส่วนแล้วก็จะไม่คิดมากเท่าใด บางทีอาจจะแอบดีใจที่มูลค่าที่ดินของตนเองสูงขึ้นกว่าเดิมมาก

หน่วยงานรัฐที่เวนคืนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นใด จะจ่ายค่าทดแทน หรือพูดง่ายๆ ภาษาชาวบ้านว่า ค่าเวนคืน เงินค่าทดแทนที่ได้รับมานั้นต้องเสียภาษีหรือไม่ ถ้าเสียภาษีจะเสียภาษีอะไร เพราะกฎหมายถือว่าการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์เป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เหมือนกัน หากพิจารณาดูภาษีที่จัดเก็บตามประมวลรัษฎากร จะมีทั้งที่ยกเว้นภาษีและต้องเสียภาษี สรุปได้ดังนี้

• กรณีผู้ที่ถูกเวนคืนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์เป็นบุคคลธรรมดา เงินค่าทดแทนที่ได้รับจะได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 126 ข้อ 2 (29) ไม่ต้องนำเงินค่าทดแทนมาเสียภาษีแต่อย่างใด สำหรับภาษีธุรกิจเฉพาะก็ได้รับการยกเว้นภาษีตามพระราชกฤษฎีกา ฉบับที่ 342 มาตรา 4 (6) (ก) เช่นเดียวกัน ในส่วนของอากรแสตมป์ จะได้รับการยกเว้นตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์

• กรณีผู้ที่ถูกเวนคืนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์เป็นบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล เงินค่าทดแทนที่ได้รับจะต้องนำไปรวมคำนวณกำไรสุทธิเพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล และต้องนำเงินค่าทดแทนไปเสียภาษีธุรกิจเฉพาะด้วย เพราะการจัดตั้งบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลมีวัตถุประสงค์จัดตั้งขึ้นมาเพื่อค้าหากำไร เงินค่าทดแทนจากการเวนคืนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ จึงต้องนำไปเสียภาษีดังกล่าว ในส่วนของอากรแสตมป์จะได้รับยกเว้นตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์

บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลจะได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลและภาษีธุรกิจเฉพาะ สำหรับเงินค่าทดแทนตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์เฉพาะที่ดินที่ต้องเวนคืนและอสังหาริมทรัพย์อื่นบนที่ดินที่ต้องเวนคืน ซึ่งได้รับจากส่วนราชการ องค์การของรัฐบาล หรือรัฐวิสาหกิจที่มิใช่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล ทั้งนี้เฉพาะกรณีที่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลนั้นไม่ขอรับเงินค่าทดแทนดังกล่าว

การเวนคืนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นใด เป็นเรื่องที่เจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นไม่อยากพบเจอ เพราะราคาที่รัฐชดเชยให้จะสูงกว่าราคาในท้องตลาดหรือไม่ หากราคาสูงกว่าก็พอจะยอมรับกับความสูญเสียที่ตนเองต้องออกจากสภาพแวดล้อมนั้น แต่ถ้าราคาต่ำกว่าท้องตลาดมากหรือเห็นว่าไม่เหมาะสม เจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นสามารถที่จะร้องต่อหน่วยงานรัฐให้พิจารณาค่าทดแทนใหม่ แต่ก็มีเจ้าของที่ดินหรือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์บางรายที่ต้องการให้รัฐเวนคืนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ของตนเอง เพราะได้ราคาดีกว่าที่ตนเองขาย ดีไม่ดีหากมีที่ดินเยอะ ที่ดินส่วนที่เหลือมีมูลค่ามากกว่าเดิมอีกหลายเท่าตัวทีเดียว สวัสดีครับ