รายใหญ่โหมผุดโครงการใหม่ชิงกำลังซื้อโค้งสุดท้ายปี"56

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

โค้งสุดท้ายไตรมาส 4 มาด้วยความร้อนแรงของตลาดคอนโดมิเนียม ที่ปีนี้ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ คาดการณ์ว่าอุปทานรวมจะทะลุ 77.5 หมื่นหน่วย สูงสุดเป็นประวัติการณ์ และสูงกว่าช่วงก่อนวิกฤตปี 2540 ด้วย โดยการเปิดตัวโครงการใหม่ดังกล่าวที่ดูเหมือนร้อนแรงทะลุปรอทในปีนี้ หากเทียบกับปี 2553 ที่มีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ 6.4 หมื่นหน่วย จะเห็นว่าปีนี้แรงกว่ากันเกือบ 1015% แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าบรรยากาศการซื้อขายในปีนี้กลับดูร้อนแรงไม่เท่ากับปี 2553 เลย ซึ่งปัจจัยสำคัญเป็นเพราะภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว และผู้ซื้อบ้านมีปัญหาด้านกำลังซื้อที่ชะลอตัว เพราะหนี้สินรุมเร้า

“เวลานี้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มีปัญหา แต่คนที่มีปัญหา คือ ผู้ซื้อบ้าน มีความไม่พร้อมสูงมาก เพราะมีหนี้สินทั้งบัตรเครดิตและรถคันแรก คงมีผลให้การซื้อขายของไตรมาส 4 ปีนี้ ถ้าผู้ประกอบการไม่มีโครงการใหม่ๆ เปิดตัวคงต้องเหนื่อยกับการทำตลาดปลุกยอดขายให้กับโครงการเดิม” ชายนิด อรรถญาณสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กล่าว

สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่จะยังไปได้ จะเป็นกลุ่มคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท เพราะเป็นกลุ่มที่ไม่ได้ซื้อรถ ส่วนกลุ่มที่เจอปัญหาเรื่องรถคันแรกมากที่สุด คือ ตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคา 23 ล้านบาท เพราะมีกำลังซื้อรถได้ แต่พอต้องการซื้อบ้าน ก็ติดปัญหาผ่อนรถ แต่ตลาดนี้ก็ยังเป็นตลาดใหญ่ที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจมากที่สุด ส่วนกลุ่มบ้าน 45 ล้านบาทขึ้นไป ยังไม่ค่อยได้รับผลกระทบมากนัก

ความคิดเห็นดังกล่าวสอดคล้องกับ สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ที่ระบุว่า สินค้าที่เข้าสู่ตลาดช่วงไตรมาส 4 ส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมราคาถูก ประมาณ 67 แสนบาท เป็นตลาดที่มีความต้องการสูง ซึ่งตลาดนี้ยังไปได้ เพราะมาทดแทนสินค้าบางประเภทที่หายไป และสินค้ากลุ่มนี้ยังเน้นเจาะกลุ่มเฉพาะ เช่น นักศึกษา คนทำงานในย่านนั้นๆ ส่วนคอนโดมิเนียมระดับราคา 23 ล้านบาท คงต้องยอมรับว่าเริ่มนิ่ง แต่เชื่อว่าตลาดจะค่อยๆ ดูดซับไปเรื่อยๆ ซึ่งผู้ประกอบการเองก็ต้องระมัดระวังในการป้อนสินค้าเข้าสู่ตลาดด้วย

ทางด้านการเปิดตัวโครงการลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิตคลอง 1 ของค่ายแอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ เมื่อวันที่ 12 ต.ค.ที่ผ่านมา ซึ่งถูกจับตามองมากว่าจะเป็นไปตามเป้าที่จะขายให้หมดเฟสแรก 4,000 ยูนิต ใน 1 วันได้หรือไม่ ซึ่งสรุปว่า ปิดการขายได้ 2,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวม 1,500 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่า บรรยากาศการขายห้องชุดหมดภายในเวลาไม่กี่ชั่วโมง หรือหมดภายใน 1 วัน เป็นเรื่องยากมากแล้วภายใต้ภาวะกำลังซื้อที่ชะลอตัวมาก

เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า สถานการณ์ดังกล่าวทำให้บริษัทอยู่ระหว่างหาแนวทางที่จะคุมต้นทุนบ้านและคอนโดมิเนียม เพื่อออกสินค้าใหม่ๆ ที่เป็นบ้านระดับกลางล่าง ให้สอดคล้องกับกำลังซื้อในปัจจุบัน ซึ่งต้องหาวิธีที่หลากหลายกว่าการลดขนาดบ้านหรือขนาดห้องชุด เพราะปัจจุบันถือว่าเล็กลงมาแล้ว

อภิชาติ จูตระกูล ประธานอำนวยการ บริษัท แสนสิริ กล่าวว่า คาดว่ายอดขายในไตรมาส 4 ยังไปได้ด้วยดี แต่เป็นลักษณะค่อยเป็นค่อยไป แตกต่างจากปีที่ผ่านมา และช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ที่สามารถปิดการขายโครงการได้ค่อนข้างรวดเร็ว เนื่องจากในช่วงเวลาดังกล่าวยังคงมีความต้องการที่อั้นมาจากช่วงน้ำท่วมในปลายปี 2554 โดยในช่วงโค้งสุดท้ายของปีนี้ แสนสิริเตรียมเปิดโครงการใหม่รวม 7 โครงการ คิดเป็นมูลค่ารวม 8,700 ล้านบาท แบ่งเป็น โครงการบ้านจัดสรร 3 โครงการ และคอนโดมิเนียม 4 โครงการ

กำลังซื้อที่ดูนิ่งๆ หากเทียบกับอุปทานใหม่ที่เข้าสู่ตลาดจำนวนมาก อาจเป็นสัญญาณอันตรายที่เตือนให้ผู้ประกอบการควรแตะเบรกการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างร้อนแรงบ้างแล้วหรือไม่