“เพซ” ยากที่จะซ้ำรอย “อนันดา “

บริษัทเพซ ดีเวลลอปเมนท์ คอร์ปอเรชั่น(PACE)ภายใต้การบริหารของ “สรพจน์ เตชะไกรศรี”ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร วัย 35 ปี เพิ่มทุนจาก 1,454.3ล้านบาทเป็น 2,054.3 ล้านบาท เพื่อนำหุ้น 600 ล้านหุ้นพาร์(มูลค่าที่ตราไว้)1บาทขายให้ประชาชนทั่วไปครั้งแรก(ไอพีโอ)วันที่ 29-31 ก.ค.นี้เพื่อเข้าซื้อขายในฐานะบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย(ตลท.)วันที่ 7 ส.ค.หมวดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

หุ้นนี้เข้าจดทะเบียนตามเกณฑ์มาร์เก็ตแคปหรือมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด 5,000 ล้านบาทขึ้นไปโดยไม่ต้องมีกำไรสุทธิย้อนหลังสามปีเฉกเช่นบริษัทจดทะเบียนทั่วไป และเป็นหุ้นบริษัทที่สองต่อจากบริษัทอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์(ANAN)ที่วันแรกเข้าซื้อขายไม่ประสบความสำเร็จราคาดิ่งแรงทั้งที่ภาวะตลาดขาขึ้นเพราะขายราคาแพงไม่มีส่วนลดให้นักลงทุนเทียบราคาประเมินที่เหมาะสมของโบรกเกอร์ในตลาด

สองปีที่ผ่านมาPACEมีกำไร 55 ล้านบาทและ28 ล้านบาท ตามลำดับ

หุ้น PACEจะไม่ซ้ำรอย ANAN เนื่องมาจาก

ประการแรก วิธีการกำหนดราคาของPACEต่างจาก ANAN เพราะราคาสมเหตุผล แม้ว่าจะกำหนดราคาเองตามความเหมาะสมโดยไม่มีการสำรวจราคาจากความต้องการของนักลงทุนสถาบัน แต่PACEสำรวจจากราคาตลาดโดยกำหนดราคาขายไว้ที่ 3.50 บาทหรือให้ส่วนลด33%จากราคาที่เหมาะสมของบริษัทหลักทรัพย์(บล.)เอเซียพลัสที่ปรึกษาทางการเงิน และส่วนลดประมาณ30%จากจากราคาถัวเฉลี่ย5บาท ตามการประเมินของโบรกเกอร์ โดยพิจารณารายได้จากตึกมหานครที่จะรับรู้กำไรใน23ปีข้างหน้า

โบรกเกอร์ที่ให้ราคาที่เหมาะสมหุ้นPACEที่5—5.2บาทประเมินราคาจากกระแสเงินสดที่คาดว่าจะได้รับในอนาคต แบ่งเป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย4.25 บาท ธุรกิจค้าปลีกและโรงแรม0.95บาท

“กำไรต่อหุ้นเฉลี่ยปี 2558-2560ที่0.84 บาทเทียบมูลค่าเหมาะสมคิดเป็นสัดส่วนราคาต่อกำไร(พีอี)6.2เท่าต่ำเทียบหุ้นอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลางที่ซื้อขายพีอี8-10เท่า”

โบรกเกอร์ที่ให้ราคาที่เหมาะสมปีนี้4.284.75บาทหรือพีอี8เท่าต่ำกว่าค่าเฉลี่ยพีอีซื้อขายของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้และปีหน้าที่1012เท่า เนื่องจากเชื่อว่าผลการดำเนินงานของบริษัทจะขาดทุนใน2ปีนี้ก่อนจะพลิกกลับมากำไรดีมากในปี 2558

ประการที่สอง PACE เป็นบริษัทที่มีสถานะทางการเงินดีมีหนี้สินเงินกู้ต่อทุนก่อนเข้าจดทะเบียนต่ำเพียง 0.4 เท่า และหลังระดมทุนสัดส่วนหนี้ยิ่งจะต่ำเหลือเพียง0.1 เท่า

ประการที่สาม ผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ของPACEเป็นอสังหาริมทรัพย์ระดับบนที่สุดของประเทศที่มีผลิตภัณฑ์ขายน้อย และลูกค้ากลุ่มนี้ใช้จ่ายเงินโดยไม่อิงกับภาวะเศรษฐกิจในขณะที่ผลิตภัณฑ์ได้รับการยอมรับตามมาตรฐานระดับสากล

ผลงานที่ปรากฏสายตาสาธารณชนมาแล้วคือโครงการไฟคัสเลนและศาลาแดงเรสซิเดนเซสมีการส่งมอบงานตรงต่อเวลาในคุณภาพมาตรฐานระดับสูงโดยลูกค้าตรวจรับงานโดยไม่แก้ไขในโครงการศาลาแดงเรสซิเดนเซสทั้งการก่อสร้าง การตกแต่ง และการให้บริการ ตลอดจนการบำรุงรักษาหลังการขาย

สำหรับโครงการที่กำลังก่อสร้างคือโครงการมหานครที่ร่วมทุนกับบริษัทไอบีซี ไทยแลนด์ แอลทีดี บริษัทย่อยของอินดัสเทรียล บิลดิ้ง คอร์ปอเรชั่นที่จดทะเบียนที่อิสราเอลตั้งบริษัทร่วมชื่อพีอาร์อีPACEถือหุ้น50%

โครงการมหานครตั้งอยู่บนถนนสาทรสีลมติดสถานีรถไฟฟ้าช่องนนทรีย์เป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ผสมผสานที่สูงที่สุดในประเทศ314เมตรหรือ 77 ชั้น ประกอบด้วยโรงแรม(เพซวัน)คอนโดมิเนียม1.3หมื่นล้านบาท(เพซทู)และศูนย์การค้า(เพซที)

ปัจจุบันโครงการมหานครในส่วนของคอนโดมิเนียมหรือเพซทูเดอะริทซ์คาร์ตัน เรสซิเดนเซส บางกอก มูลค่า1.2หมื่นล้านบาท1.3หมื่นล้านบาทขายออกไปแล้ว60%หรือกว่า6,000ล้านบาทจากสิ้นปี 2555ที่ขายได้เพียง25%

“ต่างชาติเพิ่งกลับมาซื้อในปีนี้เกินเป้าหมายที่ตั้งไว้หรือมูลค่าที่ซื้อสูงถึง75%ของคอนโดมิเนียมที่ขายออกไป ต่างจากช่วง12ปีที่ผ่านมาที่คนไทยมีกำลังซื้อมากกว่า”สรพจน์กล่าว

นั่นอาจเป็นเพราะว่า PACEได้มีการเดินสายนำเสนอข้อมูล(โรดโชว์)ต่อนักลงทุนต่างชาติอย่างต่อเนื่องทั้งฮ่องกง และดูไบ และแต่ละครั้งที่กลับมามียอดขายติดมือมาครั้งละ300500 ล้านบาททุกครั้ง

เขาเล่าว่า ต่างชาติที่ซื้อมากที่สุดคือชาวฮ่องกงรองลงมาคือสิงคโปร์เพราะที่ดินในทั้งสองประเทศนั้นนับว่ามีราคาแพงตารางเมตรละ 1.5 ล้านบาทและ1ล้านบาทตามลำดับ แพงกว่าเดอะริทซ์คาร์ตัน เรสซิเดนเซส บางกอกที่ตารางเมตรละเพียง 2.75 แสนบาท .ซึ่งแพงที่สุดในกรุงเทพฯแล้ว

แผนปีนี้PACEยังเปิดขาย 2 โครงการใหม่ที่หลังสวนและหัวหินมูลค่า 9,000 ล้านบาทเพื่อสร้างรายได้อย่างสม่ำเสมอในอนาคต

สรพจน์ให้ข้อมูลว่า โครงการระดับบนที่PACEดำเนินการมีอัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ย40%อัตรากำไรสุทธิ25%ช่วง12ปีนี้ยังมีค่าใช้จ่ายสูงเพราะอยู่ในช่วงลงทุนที่ทำให้ผลการดำเนินงานจะทรงตัวจากปีก่อนแม้ว่าจะรับรู้รายได้โครงการไซคัสเลนและศาลาแดงปีนี้ที่จะทำให้มีการรับรู้รายได้ปีนี้ประมาณ 500 ล้านบาทแต่คาดว่าผลการดำเนินงานจะฟื้นตัวในปี2557และกำไรจะก้าวกระโดดปี 2558

ปี 2558PACEจะรับรู้รายได้ทั้งหมด1.5หมื่นล้านบาทโดยมาจากจากโครงการมหานคร1หมื่นล้านบาท

“สรพจน์”ยืนยันว่า ถ้ากำไรดีกว่าคาดอาจจ่ายปันผลระหว่างกาลได้โดยมีนโยบายปันผลขั้นต่ำ40%ของกำไรสุทธิและคาดว่าจะจ่ายปันผลได้ในผลการดำเนินงานงวดปี 2557เป็นต้นไป และหุ้นบริษัทจะเป็นได้ทั้งหุ้นเติบโตสูง และหุ้นปันผล เพราะการระดมทุนของบริษัทครั้งนี้ เป็นการเตรียมพร้อมสำหรับโอกาสในอนาคต

PACEบริษัทฐานะดีเข้าจดทะเบียนเพราะเตรียมความพร้อมสำหรับโอกาสในอนาคต เขากล่าวว่าลำพังเงินจากครอบครัวตัวเองและเงินกู้อย่างที่เคยทำมาอาจไม่เพียงพอสำหรับการเติบโต

“จะเห็นว่าอสังหาริมทรัพย์ระดับบนนับวันจะต้องใช้เงินสูงขึ้นเพื่อทำโครงการอย่าง กลุ่มเจริญโภคภัณฑ์(ซีพี)และกลุ่มสยามพิวรรธ์ทำโครงการริมน้ำ4หมื่นล้านบาท โครงการสวนลุมไนท์บาซาร์56หมื่นล้านบาท เราไม่มีกำลังสูงขนาดนั้นจะทำได้ก็แค่ซื้อที่ดิน12ไร่ในเมืองเป็นการจำกัดการโต”

เขากล่าวว่าถ้ามีทุนมาก หนี้สินต่ำ มีโอกาสมาก หากเกิดวิกฤติเศรษฐกิจ สามารถเข้าซื้อทรัพย์สินราคาถูกมาพัฒนาได้

สรพจน์ กล่าวว่า บริษัทมีแผนนำเงินที่ได้จากไอพีโอกว่า 2,100 ล้านบาท 1,000 ล้านบาท ใช้สำหรับการเข้าไปซื้อหุ้นในโครงการมหานครเพิ่มเป็นสัดส่วน 68% จากปัจจุบันถืออยู่ 50% ทั้งนี้เพื่อให้สะดวกต่อการบริหาร เพราะโครงการดังกล่าวเป็นการร่วมทุนกับพันธมิตรจากอิสราเอล นอกจากนั้นเงินส่วนที่เหลือจะนำไปใช้พัฒนา 2 โครงการใหม่ ได้แก่ โครงการมหาสมุทรที่หัวหิน และโครงการคอนโดมิเนียมบนทำเลซอยหลังสวน มูลค่ารวม 9,000 ล้านบาท โดยโครงการที่หลังสวนจะเริ่มเปิดขายในช่วงสิ้นปีนี้ถึงต้นปีหน้า

“สรพจน์”ต้องการเห็นPACEเป็นหุ้นที่ปลอดภัย มีกำไรที่เหมาะสมและต่อเนื่อง ไม่ต้องการให้เป็นหุ้นที่ยิ่งใหญ่แต่มีความเสี่ยงสูง

สำหรับความเสี่ยงในหุ้นนี้มีประการเดียวคือ การพึ่งพิงโครงการมหานครที่มีขนาดใหญ่ มูลค่าการลงทุนสูงเมื่อเทียบสินทรัพย์และโครงการในอดีตของบริษัท ความสำเร็จของโครงการจึงมีความสำคัญและส่งผลกระทบโดยตรงต่อบริษัท

แม้ว่าหุ้นนี้จะไม่ใช่หุ้นใหม่ยอดนิยมเป็นที่ต้องการของนักลงทุนรายบุคคลอย่างมากในช่วงนี้ แต่เรียกได้ว่าเป็นหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่มีอนาคตที่สุดภายใต้กำลังซื้อในประเทศที่ชะลอตัวขณะนี้

ล้อมกรอบ

“เตชะไกรศรี”คิดใหญ่

สรพจน์ เตชะไกรศรี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เพซ ดีเวลลอปเมนท์ คอร์ปอเรชั่น หนุ่มโสดวัย 35 ปี เป็นบุตรชายคนกลางของ สุเมธและยุพา เตชะไกรศรี

บิดาเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เจ้าของบริษัท บ้านกัลปพฤกษ์ ทำโครงการแนวราบย่านเทพารักษ์ สมุทรปราการ มารดาเป็นกรรมการและผู้ถือหุ้นใหญ่บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN)

เขาจบปริญญาตรี คณะเศรษฐศาสตร์ หลักสูตรนานาชาติ จากมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ปี 2542 ไปฝึกงานกับบริษัท คาเธ่ย์ แอสเซท แมเนจเม้นท์ ของ “กิตติรัตน์ ณ ระนอง” เรียนรู้การปรับโครงสร้างหนี้ จึงรู้มุมมองของธนาคาร จากนั้นไปช่วยบิดาดูแลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แนวราบ

หลังจากนั้นแยกตัวออกมาตั้งบริษัทเมื่อปี 2547 เพราะมีคนนำที่ดินบนถนนสุขุมวิท 44 มาขายก็เลยรับซื้อไว้และสร้างคอนโดมิเนียมหรู 7 ชั้น 2อาคาร ขนาด 70 ห้อง ชื่อ ไฟคัส เลนมูลค่า910ล้านบาทคอนโดมิเนียมสไตล์รีสอร์ต ขายราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป ปรากฏว่าประสบผลสำเร็จทำให้มีความมั่นใจ

เขากับพี่ชายคือ โชติพล จึงทำโครงการต่อมาคือ ศาลาแดง เรสซิเดนเซส คอนโดมิเนียมหรูบนถนนศาลาแดงมูลค่า2,341ล้านบาทที่เพิ่งขายหมดไปในราคาห้องละ 3040 ล้านบาท

ว่ากันว่า โครงการนี้พี่ชายจอมเฮี้ยบของเขาเดินตรวจทุกห้องเอง วันรับห้องลูกค้ายอมเซ็นรับห้องทุกรายโดยไม่ต้องแก้ไขงานเลย

สำหรับโครงการมหานคร งานนี้ “สรพจน์” ดูแลเองตั้งแต่ต้นจนจบ โดยต้องทำตามมาตรฐานริทซ์ คาร์ลตัน ทุกกระเบียดนิ้ว จากจุดเริ่มต้นเปิดโครงการเมื่อต้นปี 2551 ตอนนั้นเศรษฐกิจดีมาก จากนั้นปลายปีเกิดวิกฤติการณ์เลห์แมน บราเธอร์ส ในสหรัฐล้ม ปี 2553การชุมนุมของกลุ่มคนเสื้อแดง เสื้อเหลือง ต่อมาวิกฤติน้ำท่วมใหญ่ในประเทศปี 2554 จนกระทั่งวิกฤติหนี้สหภาพยุโรป

กว่าโครงการจะเปิดการขายในภาวะปกติได้ก็ปลายปี 2555

ต้องเผชิญกับการที่ธนาคารพาณิชย์ใช้เวลาพิจารณาให้กู้ช้าเพราะไม่มั่นใจสถานการณ์โดยรวมที่ไม่เป็นผลดีต่อโครงการขนาดใหญ่

ว่ากันว่าตระกูลเตชะไกรศรี ไม่อาจรอธนาคารอนุมัติเงินกู้ได้ จึงทุ่มทุนของตัวเอง จ่ายค่าก่อสร้างไปก่อน

ล่าสุด ธนาคารไทยพาณิชย์และธนาคารทิสโก้ได้อนุมัติวงเงินกู้ครบทั้งโครงการ และบริษัทได้เริ่มเบิกเงินกู้เพื่อใช้ในการก่อสร้าง ทำให้มั่นใจได้ว่าโครงการจะสามารถก่อสร้างแล้วเสร็จตามแผนภายในปี 2558

ปี2555 ริทซ์ คาร์ลตัน บางกอกราคาตารางเมตรล