สินเชื่อเช่าที่อยู่อาศัยมีได้หรือยัง

สินเชื่อที่อยู่อาศัย นักเศรษฐศาสตร์การเงิน ยอมรับว่าเป็น “เครื่องมือทางการเงิน” ที่จะสนับสนุนกำลังซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคนชั้นกลางที่เริ่มมีฐานะต้องการที่อยู่ แต่ไม่สามารถจะมี “เงินสด” ซื้อสินค้าที่แพงที่สุดในโลกได้

ประเทศกำลังพัฒนาระดับแรกๆ เช่น ลาว เขมร พม่า จะไม่มีสินเชื่อซื้อบ้านระยะยาว เหมือนไทย และเมื่อ 35 ปีก่อนจะซื้อหุ้นต้องหอบเงินสดมาซื้อ หรือต้องกู้ดอกเบี้ยสูง เหมือนกู้ไปลงทุนการค้าที่มีความเสี่ยงสูง

ไทยเรามีสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เรียกกันว่า “Mortgage Loan” ที่พัฒนาก้าวหน้ามากในระดับแนวหน้าของเอเชีย คนจนก็สามารถจะเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านได้ รัฐเองก็สนับสนุนสินเชื่อทุกระดับ ทำให้ “บ้าน” กลายเป็นสินค้าหลักนำไปกระตุ้นเศรษฐกิจได้

ในสหรัฐอเมริกาสมัยคลินตันเศรษฐกิจชะลอตัว ก็มีนโยบายกระตุ้นบ้านใหม่ 1 ล้านหลังต่อปี และก็มีระบบการเงินซื้อบ้าน มีบริษัท การเงินขนาดใหญ่ คือ Fannie Mae ปล่อยสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำมากๆ เพื่อให้ทุกคนมีสินเชื่อซื้อบ้านได้

ส่วนเสียก็มี เพราะสหรัฐอเมริกาต้องประสบวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ ในปี 2551 ก็เพราะเมื่อมีเงินในตลาดมากทุกค่ายแย่งกันปล่อยสินเชื่อ ไม่มีดาวน์ ไม่ต้องผ่อนใน 3 ปีแรก ตลาดกู้ซื้อบ้านก็บวมมาก เป็นเชื้อเพลิงเติม “การเก็งกำไร” คนมีบ้านคนละ 34 หลัง พอเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้เสียเกิดขึ้น คนทิ้งบ้าน สถาบันการเงินจึงล้มละลาย อะไรมากเกินเหตุ ก็จะมีปัญหาได้

ตลาดอสังหาฯ ไทยต่างกับสหรัฐอเมริกา เรามีตลาดเช่าที่แข็งแรงสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างต่ำ หลายคนไม่สามารถผ่อนบ้านได้ แต่สามารถเช่าที่อยู่อาศัยได้ตลอดชีพ ซึ่งสหรัฐอเมริกาไม่มียุโรปมีการให้เช่าระยะยาว 90-99 ปี ทำให้ “ตลาดเช่า” แข็งแรง

กลางใจเมืองก็เช่าอยู่ได้ ไม่ต้องซื้อ เพราะราคาแพง ซื้อไม่ไหว เช่น คอนโดมิเนียมตารางเมตรละ 1.5-2.5 แสนบาท ส่วนบ้านกลางเมืองก็แพงไป “ตลาดเช่า” จึงจำเป็นต้องสนับสนุนให้โต มิใช่จะทำอย่างสหรัฐอเมริกา “จะให้คนจนซื้ออย่างเดียว” หรือเช่น การเคหะแห่งชาติที่ยังจะให้คนเป็นเจ้าของอย่างเดียวแทนที่จะสนับสนุน “ตลาดเช่า” ให้แข็งแรงขึ้น

ปัญหาคือ “ตลาดสินเชื่อเพื่อเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาว” (Rental Mortgage) ไม่มีเหมือนยุโรป ที่คนเช่าบ้าน 99 ปี สามารถจะเอาสัญญาเช่ามากู้จ่ายครั้งเดียว ดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้าน และเช่าระยะยาวก็จะถูกกว่ากู้มาจ่ายค่าเช่าประจำเดือน

ที่ผ่านมายังไม่มีสินเชื่อเพื่อเช่าที่อยู่ระยะอย่างชัดเจน เห็นธนาคารกสิกรไทยเริ่มทำแล้วกับโครงการของจุฬาลงกรณ์ย่านสามย่าน กู้ระยะยาวให้กับอพาร์ตเมนต์ 30 ปี จะขยายผลสู่ธนาคารอื่นจะดีไหม

เพราะสินค้าที่อยู่อาศัยของเราโดยเฉพาะในเขตเมืองใหญ่ชั้นในนั้นแพงมากจนซื้อไม่ไหว จะกลายเป็นเช่าระยะยาวกันมากขึ้น เพราะที่ดินของรัฐก็ขายไม่ได้ ที่ดินที่ตั้งในทำเลดีๆ เจ้าของก็ไม่ขาย แต่จะให้เช่าอย่างน้อย 30 ปี ถ้ากฎหมายการเช่าขยายไปสัก 60 ปี เหมือนจีน 90 ปี เหมือนอังกฤษ ตลาดนี้จะช่วยเสริมความแข็งแกร่งของเศรษฐกิจ

“จะมีที่อยู่มั่นคงระยะยาว ไม่จำเป็นต้องซื้อ” แค่เช่าทั้งชีวิตก็ได้ครับ ช่วยกันพิจารณาด้วย