ปริญญา เธียรวร มองวิกฤตให้เป็นโอกาส

“ปริญญา เธียรวร” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วี.เอ็ม.พี.ซี. นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งในรูปแบบของการให้เช่าและก่อสร้างโครงการใหม่เพื่อขายด้วยวัยเพียง 39 ปี ซึ่งทั้งหมดนี้เขาบอกว่าเป็นเพราะได้ความรู้ ได้เห็น และได้สัมผัสกับสิ่งที่สังคมและเศรษฐกิจไทยเผชิญวิกฤตเศรษฐกิจเมื่อปี 2540 พอดี

เขาย้อนเล่าให้ฟังที่มาของการลงทุนปัจจุบันว่า ผมได้รู้ปัญหาค่าเงินบาทลอยตัวตั้งแต่เรียนปริญญาโทที่ศศินทร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย พอมาทำงานที่แรกกับซิตี้แบงก์ก็ได้รู้ระบบงานปัญหาของธนาคารพาณิชย์ทุกอย่าง เนื่องจากงานที่รับผิดชอบค่อยๆ ขยายวงไปเรื่อย เพราะตอนนั้นแบงก์มีนโยบายว่าหากมีคนออก ไม่มีการรับคนเพิ่ม

“การที่ผมได้ทำงานแบงก์ที่เหมือนอยู่ท่ามกลางพายุพอดี จึงทำให้เห็นสาเหตุของปัญหาว่ามีหลายธุรกิจที่ผิดพลาดจากการบริหารจนไปต่อไม่ได้จริงๆ กับธุรกิจที่ยังสามารถเดินหน้าไปต่อได้ เพียงแต่ผู้บริหารมีการ บริหารที่ผิดพลาดจนเจ๊ง ซึ่งอย่างหลังนี้เป็นสิ่งที่ผมสนใจลงทุนอย่างจริงจัง โดยตั้งเป้าหมายและหาโอกาสในการลงทุนให้กับตัวเอง เลือกไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่รอขายทอดต่อตลาด (เอ็นพีเอ) โดยเฉพาะกลุ่มอพาร์ตเมนต์และโรงแรม”

ขณะเดียวกัน มองว่าธนาคารพาณิชย์ช่วงนั้นต้องปฏิบัติตามกฎเกณฑ์ที่เคร่งครัดของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ก็ต้องการปล่อยสินทรัพย์ที่เป็นหนี้ออกมาในตลาดจำนวนมาก เพื่อไม่ให้แบงก์ตัวเองต้องมีหนี้เสียจำนวนมาก จนเป็นเหตุให้ต้องตั้งเงินทุนสำรองเพิ่ม จากนั้นก็เริ่มมองหาสินทรัพย์ที่ดีจากแบงก์ และกู้สินเชื่อเพื่อมาปรับปรุงตึกจากแบงก์นั่นเลย

จนปัจจุบันมีอสังหาริมทรัพย์ที่ไปซื้อต่อจากแบงก์และมาพัฒนาต่อเป็นพื้นที่ให้เช่าโรงแรม 1 แห่งย่านเจริญกรุง และอพาร์ตเมนต์ในที่ชุมชน 3 แห่ง แถวรามคำแหง มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย และถนนปั้น โดยแต่ละแห่งต้องมีทำเลย่านชุมชน เพราะเชื่อว่าถึงอย่างไรก็ต้องมีคนต้องการที่อยู่อาศัยเป็นเรื่องธรรมดา และก็มาต่อเติมโดยกำหนดกลุ่มเป้าหมายให้แตกต่างกันไป ระดับเอ บี บีบวก อย่างน้อยสุดคือระดับซีบวก

“ปริญญา” กล่าวว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จริงๆ ถ้าเป็นจังหวะในการเข้าซื้อเมื่อราคาถูก ก็ไม่ควรลืมประเด็นสำคัญคือเรื่องทำเล เพราะหากได้ทำเลที่ดี อย่างน้อยถือไปราคาอสังหาริมทรัพย์ก็มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละกว่า 10% อยู่แล้ว ขณะที่รายได้จากค่าเช่าหลังซื้อตึกมาทำใหม่แล้วเก็บเป็นค่าเช่าแต่ละที่มีทั้ง 8 หมื่น2 แสนบาทต่อเดือน

นอกจากนั้น เขายังลงทุนอสังหาฯ ขายโครงการก่อสร้างใหม่ เพราะเขาเชื่อว่าการลงทุนที่ดีและบริษัทต่างชาตินิยมทำกัน คือ ต้องมีทั้งในรูปแบบการเช่าและการขายเพื่อบริหารความเสี่ยง โดยปัจจุบันมีโครงการก่อสร้างบ้านโครงการแรกทำเพียง 10 ยูนิต ที่พระราม 2 ราคายูนิตละ 15 ล้านบาท และตอนนี้กำลังจะเริ่มโครงการ 2 เพิ่มเป็น 47 ยูนิต

“จากที่ทำโครงการขายบ้าน แสดงให้เห็นว่าถ้าสามารถสร้างบ้านที่ตอบโจทย์ได้ตรงกับความต้องการ โดยเฉพาะตลาดที่มีความต้องการเฉพาะ (นิชมาร์เก็ต) ในบ้านที่ใช้วัสดุก่อสร้างดี มองความคงทนแข็งแรง และเป็นบ้านแห่งที่ 2 ได้ดี ถึงอย่างไรก็ยังมีความต้องการที่แท้จริงอยู่ และจากการลงทุนทั้งสองแบบ พบว่าการทำโครงการเพื่อขายให้ผลตอบแทนที่เร็วและดีกว่าการซื้อตึกมาทำใหม่แล้วให้เช่า ที่เฉลี่ยกว่าจะได้ผลตอบแทนนานถึง 610 ปี”

นอกจากนี้ เขาคนนี้ถือเป็นนักลงทุนที่กระจายความเสี่ยงในทุกสินทรัพย์ ที่น่าเป็นตัวอย่างของคนที่ชอบลงทุนแบบระยะยาวได้ดี พอร์ตปัจจุบันแบ่งเป็น 4 ส่วน คือ 1.เงินสดหรือสินทรัพย์ที่พร้อมจะเปลี่ยนแปลงเป็นเงินสดได้เร็ว ซึ่งสามารถเก็บไว้รองรับการใช้เงินของเราได้ใน 3 เดือนข้างหน้า ซึ่งรวมถึงกองทุนรวม หรือมันนี่มาร์เก็ต 2.ทรัพย์สินที่มีค่า เช่น พวกที่ดิน ทองคำ อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งทองคำเป็นสินทรัพย์เดียวที่มูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคตแน่ แต่ระหว่างทางจะไม่มีอะไรออกดอกออกผล 3.หุ้นกู้ของภาคเอกชนอย่างน้อยที่ต้องมีอันดับเครดิต BBB ขึ้นไป โดยเลือกในองค์กรที่มีความมั่นคงที่จะให้อัตราดอกเบี้ยสูง อย่างเช่นบริษัท ปตท. บริษัท ปูนซิเมนต์ไทย และ 4.หุ้นที่เขาตอบโจทย์ตัวเองได้ว่าเป็นคนลงทุนระยะยาวที่มีงานประจำรับผิดชอบ แต่ก็สามารถดูหุ้นได้ทุกวัน

เขาบอกว่า เรื่องหุ้นโจทย์แรกคือ เน้นหุ้นที่ต้องมีการจ่ายปันผลสม่ำเสมอก่อน และต้องเป็นหุ้นปันผลที่มีพื้นฐาน แต่ระหว่างที่ราคาหุ้นมีการผันผวนเราก็ยังได้ปันผล ขณะที่ผมเน้นการลงทุนระยะยาว จึงมองเรื่องส่วนต่างราคาหุ้นเป็นปัจจัยรองลงมา แต่หากถือยาวก็ไม่ต้องกังวลอะไร และที่สำคัญไม่ควรถือหุ้นเกิน 5 ตัว หากหุ้นที่ถือราคาตกแต่พอเช็กพื้นฐานอย่างแน่ชัดแล้ว ก็จะตัดสินใจเข้าไปซื้อถัวเฉลี่ยทุกครั้ง

ส่วนกลุ่มที่เขาไม่ลงทุน คือ หุ้นที่มีการผูกขาดกับผู้ขายหรือผู้ให้บริการเพียงน้อยราย หรือที่ต้องมีความเกี่ยวข้องกับนโยบายของภาครัฐที่จะออกมาคุมเรื่องราคาไม่ปล่อยไปตามกลไกทางการตลาด

แต่ทั้งหมดนี้ “ปริญญา” ทิ้งท้ายว่า ขอให้เชื่อเถอะว่าสมัยนี้การนำเงินมาลงทุนในตลาดทุน ขอเพียงให้ใจเย็นๆ ย่อมได้ผลตอบแทนมากกว่าฝากแบงก์ไว้ขาเดียวแน่นอน