ฟื้นแนวคิด "เมืองคอนโด" สร้างจุดขาย สวนภาวะเสี่ยงฟองสบู่

นับจากโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ย่านเมืองทองธานีของกลุ่มบางกอกแลนด์เป็นต้นมา แนวทางการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในลักษณะเมืองคอนโดก็เงียบหายไปจากตลาด ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะโครงการดังกล่าวเกิดในจังหวะที่ตลาดกำลังจะวาย เมื่อฟองสบู่ทางเศรษฐกิจแตกปี 2540 เมืองคอนโดย่านเมืองทองธานี จึงเจอวิกฤตตามไปด้วยเช่นกัน ทำให้โครงการลักษณะเมืองคอนโดที่ต้องใช้เม็ดเงินลงทุนสูง กลายเป็นเรื่องที่เสี่ยงเกินไปของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม การพัฒนาโครงการในลักษณะดังกล่าวเริ่มฟื้นกลับมาอีกครั้ง และมีโอกาสจะขยายตัวเพิ่มขึ้น ประเดิมด้วยเจ้าพ่อคอนโดมิเนียมอย่าง “แอล.พี.เอ็น.” ที่ประกาศตั้งแต่ต้นปีแล้วว่า ปีนี้พร้อมคลอดโครงการแนวคิดเมืองคอนโดแน่นอน โดย โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ กล่าวว่า โครงการลุมพินี ทาวน์ ชิพ ซึ่งเป็นแนวคิดเมืองคอนโด บนทำเลรังสิตคลอง 1 พร้อมจะเปิดขายประมาณไตรมาส 3

ทั้งนี้ โครงการดังกล่าวอยู่บนพื้นที่กว่า 100 ไร่ เป็นอาคารชุด ความสูง 8 ชั้น รวม 50 อาคาร จำนวน 1 หมื่นยูนิต ราคาเริ่มต้นประมาณ 6 แสนบาทเศษ มูลค่าโครงการรวมกว่า 7,000 ล้านบาท มีลักษณะเป็นเหมือนเมืองในเมือง (New Town in Town) โดยเบื้องต้นจะแบ่งขายเป็นเฟส และทยอยก่อสร้างให้แล้วเสร็จ ซึ่งเชื่อว่าโครงการลักษณะนี้จะเกิดได้เพราะปัจจุบันตลาดยอมรับการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม อีกทั้งลักษณะโครงการเป็นอาคารโลว์ไรส์ ไม่ใช่อาคารที่สูงมาก เน้นงานก่อสร้างตามเฟสที่เปิดขาย

ทางด้านกลุ่มเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ที่พยายามกระจายความเสี่ยงด้วยการขยายฐานลูกค้ามายังกลุ่มกลางล่างมากขึ้น ล่าสุด คลอดโครงการคอนเซปต์เมืองคอนโดเช่นกัน โดยใช้บริษัทลูกที่ชื่อ “เอ็มเจอาร์ ดีเวลลอปเม้นท์” พัฒนาเมืองคอนโด ภายใต้ชื่อ “ชิค ดิสทริคท์” บนทำเลรามคำแหง 53 บนพื้นที่กว่า 30 ไร่ มีด้วยกัน 20 อาคาร เป็นอาคารความสูง 5 ชั้น รวม 800 ยูนิต เน้นห้องชุด 1 ห้องนอน ขนาด 28 ตร.ม. และ 35 ตร.ม. ราคาเริ่มต้น 1.8 ล้านบาท โดยโครงการนี้ยังวางแนวคิดให้เป็นมิกซ์ยูส มีอาคารพาณิชย์ 4 ชั้น จำนวน 112 ยูนิต และพื้นที่ค้าปลีกในลักษณะคอมมูนิตีมอลล์อีก 3,000 ตร.ม. มูลค่ารวมกว่า 3,000 ล้านบาท

สุริยน พูลวรลักษณ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า โครงการเมืองคอนโดแบบชิค ดิสทริคท์ ถือเป็นโมเดลใหม่ของบริษัทที่ช่วยขยายฐานลูกค้า และสร้างโปรดักต์ที่แตกต่างจากรูปแบบเดิมที่มีอยู่ในตลาด แต่เมืองคอนโดจะได้รับการตอบรับควรเป็นมิกซ์ยูส หรือมีการพัฒนาแบบผสมผสาน มีทั้งส่วนค้าขาย สำนักงาน มีทั้งพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่ให้บริการพื้นฐาน โดยจะทยอยขายเป็นเฟส ตั้งเป้ายอดขาย 6 เดือนแรก 1,400 ล้านบาท และจะทยอยขายหมดภายใน 2 ปี ส่วนงานก่อสร้างจะสร้างทุกอาคารให้แล้วเสร็จพร้อมกันในปี 2558

สำหรับการพัฒนาโครงการในแบบเมืองคอนโด ชิค ดิสทริคท์ ในภาวะที่หลายคนกังวลเรื่องฟองสบู่อสังหาฯ จิตรดี พูลวรลักษณ์ ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายขายและการตลาด บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า ถ้าพูดถึงทำเลย่านรามคำแหงลาดพร้าว ประเมินว่า อุปทานคอนโดมิเนียมยังไม่ล้น เพราะมีห้องชุดที่เปิดตัวไปแล้วและคาดว่าจะเปิดใหม่เร็วๆ นี้ ประมาณ 5,000 ยูนิต ดูดซับไปแล้ว 70-80% ทำให้ไม่กังวลมาก อีกทั้งทำเลรามคำแหง 53 ในย่านทาวน์อินทาวน์ ถือเป็นทำเลใกล้เมือง มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง

ทั้งนี้ จิตรดีวิเคราะห์ถึงแนวคิดเมืองคอนโดว่า เป็นการสร้างจุดขายใหม่ๆ สร้างความแตกต่างจากโครงการเดิมๆ และโครงการคู่แข่ง ซึ่งการสร้างชุมชนขนาดใหญ่ แล้วเสริมด้วยพื้นที่เชิงพาณิชย์ จะทำให้โครงการมีความเป็นเมือง มีชีวิตชีวา โดยโครงการลักษณะนี้ไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะทำ เพราะต้องมีที่ดินขนาดใหญ่ในทำเลที่ดี ซึ่งกลุ่มเมเจอร์ฯ มีแนวคิดพัฒนาเมืองคอนโด จากการได้ที่ดินมาก่อน แล้วค่อยมาวางคอนเซปต์ ซึ่งถ้าโครงการชิค ดิสทริคท์ ได้รับการตอบรับที่ดี มีความเป็นไปได้ที่จะพัฒนาเมืองคอนโดแห่งที่สอง โดยโครงการที่มีจุดขายชัดเจน จะเลือกพัฒนาในนามบริษัทลูก “เอ็มเจอาร์ ดีเวลลอปเม้นท์” ซึ่งปลายปีนี้จะมีโครงการแนวคิดใหม่อีก 1 โครงการในนามบริษัทดังกล่าว

สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ จะยังคงพัฒนาในนามบริษัทแม่ ซึ่งปีนี้คาดว่าจะมีโครงการใหม่ประมาณ 34 โครงการ เฉลี่ยโครงการละ 2,000-3,000 ล้านบาทต่อโครงการ ซึ่งนับจากนี้จะกระจายพอร์ตการลงทุนไปยังธุรกิจเช่ามากขึ้น โดยตั้งเป้าในอีก 35 ปีจะมีสัดส่วนรายได้จากการเช่า 25% จากปัจจุบันมีรายได้จากการเช่าเพียง 5% จากโรงแรมมาราเกซ ปีหน้าจะมีอาคารสำนักงานในโครงการอีควิน็อกซ์ พหลวิภา ซึ่งจะทำให้สัดส่วนเช่าเพิ่มเป็น 1015% โดยชิค ดิสทริคท์ นอกจากจะเป็นโครงการเมืองคอนโดคอนเซปต์ใหม่ของกลุ่มเมเจอร์ฯ แล้ว ยังเป็นโครงการที่จะสร้างรายได้จากการเช่าในพื้นที่คอมมูนิตีมอลล์ด้วย

อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางตลาดคอนโดมิเนียมที่ยังอยู่ในภาวะซัพพลายเสี่ยงจะล้นไม่ล้น คงต้องจับตามองการตอบรับของเมืองคอนโดทั้งสองแห่งว่าจะมีผลเป็นเช่นไร