ฟันธงอสังหาฯ ไร้ฟองสบู่จับตาภูมิภาคซัพพลายส่อฟุ้ง

สัญญาณความร้อนแรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ปลายปีที่แล้วจนถึงต้นปีที่ผ่านมา ส่งผลให้เกิดการตั้งข้อสังเกตว่าความร้อนแรงที่เกิดขึ้น จะนำไปสู่ภาวะฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์เหมือนเมื่อปี 2540 หรือไม่

คนในวงการอสังหาริมทรัพย์ล้วนวิเคราะห์ว่า ณ เวลานี้ยังไร้สัญญาณที่จะสื่อว่าตลาดเริ่มเข้าสู่ภาวะเสี่ยงฟองสบู่ โดย ธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า แม้ว่าปีนี้คอนโดมิเนียมยังคงร้อนแรงต่อเนื่อง แต่สถานการณ์ยังห่างไกลจากปี 2540 จึงมั่นใจได้ว่ายังไม่เกิดภาวะฟองสบู่ โดยเห็นได้จากราคาอสังหาริมทรัพย์ โดยภาพรวมยังไม่สูงเกินกว่าพื้นฐาน ไม่ว่าจะเป็น ราคาที่ดิน ปรับขึ้นจากความต้องการจริง ราคาห้องชุด ขยับขึ้นจากปัจจัยค่าก่อสร้างและราคาที่ดินที่สูงขึ้น ซึ่งถือว่าอยู่บนพื้นฐานความเป็นจริง ไม่ได้ปรับราคาจนหาผู้ซื้อไม่ได้

อิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ในส่วนของราคาที่ดินที่ขยับสูงขึ้นต่อเนื่องตลอด 10 ปีที่ผ่านมา เป็นผลจากความต้องการสูงขึ้น แต่การมีข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน หรือเอฟเออาร์ ควบคุมในบางพื้นที่ มีผลทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในเมืองสูงขึ้น เช่น ถ้าเป็นที่ดินกลางเมืองราคาสูง 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา (ตร.ว.) เป็นเรื่องเข้าใจได้ เพราะเอฟเออาร์กำหนดให้สร้างได้ 10 เท่าของขนาดที่ดินนั้นๆ แต่กรณีย่านเอกมัยมีข้อกำหนดเอฟเออาร์อยู่ที่ 7 เท่า แต่ราคาที่ดินขยับไปถึง 1.2 ล้านบาทต่อ ตร.ว. ใกล้เคียงที่ดินใจกลางเมือง สะท้อนว่าราคาที่ดินสูงขึ้น แต่กลับสร้างได้ไม่มาก

ปัจจัยดังกล่าวจึงเป็นเหตุผลสำคัญที่มีผลต่อราคาที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นปัจจัยพื้นฐานที่ทำให้ราคาขึ้น ไม่ใช่การปั่นราคาจากนักเก็งกำไรเหมือนยุคปี 2540 อีกทั้งหากย้อนกลับไปยุคฟองสบู่ จะเห็นว่าราคาที่ดิน บ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม ปรับขึ้นไปจนผู้ซื้อไม่สามารถซื้อได้เพราะมีการเก็งกำไร

นอกจากนี้ หากวิเคราะห์จากตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2555 ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์สำรวจ ที่ระบุว่าคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ 6.2 หมื่นหน่วย แม้จะเพิ่มขึ้น 49% เมื่อเทียบกับปี 2554 แต่เป็นผลจากปัจจัยเรื่องน้ำท่วมเมื่อปลายปี 2554 ทำให้ความต้องการคอนโดมิเนียมสูงขึ้น ขณะที่ตลาดบ้านจัดสรรปีที่ผ่านมาเปิดตัวใหม่เพียง 3.8 หมื่นหน่วย ลดลง 5% จากปัจจัยเรื่องน้ำท่วม สะท้อนว่าความต้องการที่อยู่อาศัยบางส่วนได้เปลี่ยนจากแนวราบเป็นแนวสูง ซึ่งทั้งหมดนี้อยู่บนพื้นฐานความต้องการที่เกิดขึ้นจริง

ธำรง กล่าวต่อว่า การขยายตัวของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปีนี้ เชื่อว่าจะเติบโตในบริเวณส่วนต่อขยายมากขึ้นตามแนวส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้า ทำให้คอนโดมิเนียมตามตะเข็บเมืองจะเพิ่มมากขึ้น ซึ่งเป็นประเด็นที่น่าจับตามอง เพราะบริเวณรอบนอกเมืองผู้บริโภคมีทาวน์เฮาส์เป็นทางเลือก ส่วนการพัฒนาคอนโดมิเนียมของผู้ประกอบการรายเล็กปีนี้ ต้องเผชิญกับความยากลำบากเรื่องต้นทุนก่อสร้างและราคาที่ดิน โดยเชื่อว่าคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทในซอยที่เดินทางสะดวกยังคงน่าสนใจ

สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยต่างจังหวัดปีนี้ยังคงร้อนแรงต่อเนื่อง อิสระ กล่าวต่อว่า โดยเฉพาะทางภาคอีสาน เช่น ขอนแก่น อุดรธานี อุบลราชธานี มุกดาหาร สกลนคร มหาสารคาม เพราะภูมิภาคนี้ได้รับผลบวกจากหลายปัจจัย ไม่ว่าจะเป็นเศรษฐกิจภูมิภาค การลงทุนจากประเทศเพื่อนบ้าน และความเป็นเมืองมหาวิทยาลัย ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเติบโตขึ้น แต่มองว่านักลงทุนต้องระมัดระวังมากขึ้น โดยต้องศึกษาความต้องการที่แท้จริงของตลาด ซึ่งเชื่อว่ากลุ่มผู้ประกอบการท้องถิ่นไม่ได้ลงทุนอย่างหวือหวา แต่รายใหญ่จากส่วนกลางจะเข้าไปปลุกกระแสตลาด

อธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ความต้องการในต่างจังหวัดเติบโตจริง แต่รายใหญ่ต่างเข้าไปลงทุน เพราะมองว่าเป็นโอกาส โดยไม่มีการสำรวจข้อมูลถึงความต้องการที่แท้จริงของตลาด จึงหวังให้ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เร่งสำรวจเพื่อเป็นแนวทางให้นักลงทุน อีกทั้งตลาดต่างจังหวัดเติบโตกระจุกตัวเฉพาะกลางเมือง ถ้าผิดที่ ผิดทำเล หรือหวังพัฒนารอบนอกอาจเสี่ยงได้

ไม่มีความต้องการได้ ไม่เหมือนตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่เมืองขยายตัวไปตามรอบนอก ตลาดที่อยู่อาศัยรอบนอกเมืองจริงเกิดได้ ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ ที่ผู้ประกอบการทุกค่ายต่างประเมินว่าเติบโต และจะเป็นอีกหนึ่งปีที่สดใส ต้องจับตามองว่าภายใต้ความร้อนแรงที่กำลังเกิดขึ้น เป็นการเติบโตจากพื้นฐานทางเศรษฐกิจ หรือจากผู้ประกอบการที่ต้องการขยายธุรกิจ