เศรษฐกิจไทยกับอสังหาฯในรอบ10ปี

ก่อนอื่นดิฉันต้องขอแสดงความยินดีกับ นสพ.โพสต์ทูเดย์ เนื่องในโอกาสย่างเข้าสู่ปีที่ 11 และขอบคุณที่ทำให้พวกเราคนไทยได้รับข่าวสารสาระอันเป็นประโยชน์ สามารถนำไปใช้ในการวางแผนทางธุรกิจ หรือแม้กระทั่งดำเนินชีวิตประจำวัน ด้วยข้อมูลเชิงลึกและบทวิเคราะห์ที่เฉียบคมค่ะ

ตลอด 10 ปีที่ผ่านมา คุณผู้อ่านคงเคยมีคำถามเกิดขึ้นในใจอยู่บ่อยครั้งว่า เหตุใดอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์จึงถูกหยิบยกเชื่อมโยงเข้ากับสภาวะเศรษฐกิจของประเทศในหลายๆ ครั้ง ไม่ว่าจะเป็นการกระตุ้นระบบเศรษฐกิจผ่านการกระตุ้นธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ หรือการที่รัฐบาลต้องคอยออกมาตรการป้องกันต่างๆ เพื่อไม่ให้เศรษฐกิจต้องได้รับผลกระทบ ในภาวะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์อาจเกิดฟองสบู่

หากย้อนหลังกลับไปเมื่อ 10 ปีที่แล้ว ในช่วงปี 2546 นโยบายทางเศรษฐกิจไทยพยายามเน้นกิจกรรมภายในประเทศให้เพิ่มมากขึ้น ลดการพึ่งพาการค้าและการลงทุนจากต่างประเทศ พร้อมกับฟื้นฟูการส่งออก จึงทำให้เศรษฐกิจไทยฟื้นตัวจากวิกฤตการณ์ต้มยำกุ้ง จนมีอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจ (GDP) อยู่ในระดับที่สูงถึง 7.1% สอดคล้องกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

โดยพิจารณาจากจำนวนที่อยู่อาศัยที่ขายได้ในช่วงดังกล่าวที่มีจำนวนทั้งสิ้น 75,718 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าถึง 98.7% ซึ่งในจำนวนนี้เป็นที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวมากถึง 31% และขายได้เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า 117.4%

เมื่อเป็นเช่นนี้ รัฐบาลเกรงว่าจะร้อนแรงจนกระทบระบบเศรษฐกิจได้ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จึงต้องออกมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ (Loan to Value : LTV ratio) เพื่อป้องกันปัญหาฟองสบู่ที่อาจจะเกิดขึ้นกับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต จากนั้นในปี 2549 เศรษฐกิจไทยก็ต้องประสบกับปัญหาการเมืองภายในประเทศ จนส่งผลให้อัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจปรับตัวลดลง โดยสถานการณ์ความไม่สงบได้ทอดยาวมาจนกระทั่งถึงปลายปี 2550 บรรยากาศทางการเมืองและการลงทุนจึงกลับมาคึกคักอีกครั้ง

ในช่วงต้นปี 2551 รัฐบาลได้ออกมาตรการสำคัญที่กระตุ้นเศรษฐกิจผ่านทางด้านอสังหาริมทรัพย์

จนกระทั่งในช่วงต้นปี 2554 ธปท.ต้องออกมาตรการกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value : LTV ratio) โดยสินเชื่อที่อยู่อาศัยประเภทคอนโด กำหนด LTV อยู่ที่ 90% ส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยแนวราบ กำหนด LTV ที่ 95% เพื่อลดความเสี่ยงภาวะฟองสบู่ในอนาคต

แต่ถึงกระนั้นเศรษฐกิจไทยก็ต้องเผชิญกับวิกฤตที่เกิดขึ้นอีกจากมหาอุทกภัยในช่วงปลายปี 2554 ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบในเขตพื้นที่ที่ประสบอุทกภัยเกิดชะงักงันไปชั่วคราว แต่ในช่วงเวลาเดียวกันรัฐบาลก็ได้ออกมาตรการลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท หักลดหย่อนภาษีเงินได้ 10% ของราคาบ้าน เป็นระยะเวลา 5 ปี จึงมีส่วนช่วยกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2554 ให้ผ่านพ้นไปได้ในระดับหนึ่ง

จากเหตุการณ์ต่างๆ ที่เกิดขึ้นในช่วง 10 ปี ที่ผ่านมาจะเห็นได้ว่ารัฐบาลให้ความสำคัญกับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาโดยตลอด เนื่องจากเป็นภาคธุรกิจที่ส่งผลกระทบต่อการจ้างงานจำนวนมาก รวมถึงมีความเชื่อมโยงกับภาคธุรกิจอื่นๆ อย่างมากมาย

ดังนั้น ในช่วงที่เศรษฐกิจมีความซบเซา รัฐบาลจึงต้องคอยออกมาตรการกระตุ้น และในขณะเดียวกันช่วงที่มีความร้อนแรงมากจนเกินไป มีการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ มากกว่าอุปสงค์ที่มีอยู่ จนอาจเกิดภาวะฟองสบู่ขึ้น รัฐบาลก็จะต้องคอยออกมาตรการเพื่อป้องกันความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นได้เช่นกัน