กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ดีต่อเนื่อง

...เจียรนัย อุตะมะ

มุมมองของสองโบรกเกอร์ทั้ง บล.ธนชาต และ บล.ดีบีเอส วิคเคอร์ส (ประเทศไทย) ยังเชื่อว่าหุ้นในกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์ปีนี้จะดีต่อเนื่องจากปีก่อน

ผลจากการที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวน 8 แห่ง เข้าร่วมงาน Property Day กับ บล.ธนชาต เมื่อวันศุกร์ที่ 26 มี.ค.ที่ผ่านมา โดยมีผู้บริหารของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 8 บริษัท เข้าร่วมงานในครั้งนี้ และนายบัณฑิต นิจถาวร รองผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ให้มุมมองของเขาที่มีต่อเศรษฐกิจและอัตราดอกเบี้ยของไทย โดยบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 8 บริษัท ได้แก่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH) บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (AP) บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท (PS) บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) บริษัท ศุภาลัย (SPALI) บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) และบริษัท ห้างสรรพสินค้าโรบินสัน (ROBINS) และมีผู้จัดการกองทุนในประเทศเข้าร่วมงานทั้งหมด 35 คน

แม้ว่ามาตรการภาษีกระตุ้นกำลังซื้อใกล้จะสิ้นสุดลง แต่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังมีมุมมองบวกต่อกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ โดย บล.ธนชาต ประเมินว่าบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ไม่กังวลต่อการสิ้นสุดลงของมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ และอัตราดอกเบี้ยที่จะเริ่มมีแนวโน้มขาขึ้น

บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่สบายใจกับแนวโน้มเศรษฐกิจ และไม่รู้สึกว่าได้รับผลกระทบจากการประท้วงของกลุ่มต่อต้านรัฐบาลมากนัก บริษัทเหล่านี้มีแผนที่จะเปิดตัวโครงการจำนวนมากในปีนี้และปีหน้า

นอกจากนี้ ผู้พัฒนาศูนย์การค้าอย่าง CPN และ ROBINS ยังมีมุมมองที่เป็นบวกต่อเศรษฐกิจมากขึ้นเช่นกัน CPN ยืนยันเดินหน้าแผนการขยายธุรกิจ ไม่ว่าจะขายสินทรัพย์ใหม่ให้แก่กองทุนอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทหรือไม่ก็ตาม

ขณะที่ ROBINS มีแผนที่จะขยายธุรกิจในรูปแบบใหม่ มีโอกาสที่ดอกเบี้ยจะถูกปรับขึ้นเร็วกว่าที่คิด

นายบัณฑิตให้มุมมองต่อเศรษฐกิจไทยซึ่งตรงกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ เศรษฐกิจไทยฟื้นตัวดี และมีแนวโน้มดีขึ้นต่อเนื่อง โดยเป็นการฟื้นตัวในทุกกลุ่มทั้งภาคการเกษตร อุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ และท่องเที่ยว

นายบัณฑิตยังได้กล่าวถึงเงินเฟ้อที่เกิดจากกลุ่มอาหารและตลาดแรงงาน โดยมองว่าเงินเฟ้อที่เดิมถูกมองว่าเกิดจากต้นทุนการผลิตมีราคาสูงขึ้น อาจจะนำไปสู่การเกิดเงินเฟ้อในทั้งระบบก็เป็นได้ และไทยเป็นหนึ่งในประเทศที่มีอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่แท้จริงที่ติดลบมากที่สุดในภูมิภาค ดังนั้นจึงมีโอกาสที่อัตราดอกเบี้ยจะถูกปรับขึ้นมาในระดับที่ปกติกว่านี้

ดังนั้น บล.ธนชาต จึงยังคงมุมมองที่คาดว่าอัตราดอกเบี้ยนโยบายจะเพิ่มขึ้นภายในช่วงครึ่งแรกปี 2553 เทียบกับตลาดที่คาดว่าจะปรับขึ้นในช่วงครึ่งหลังปี 2553

อย่างไรก็ตาม บล.ธนชาต มีความกังวลเล็กน้อยต่อตลาดคอนโดมิเนียมที่มีราคาระดับกลางสูง ราว 11.5 แสนบาทต่อตารางเมตร เล็กน้อย เนื่องจากเป็นกลุ่มที่ขายดีตั้งแต่ปีที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน เนื่องจากได้รับความนิยมสูง จึงน่าจะทำให้มีการแข่งขันที่รุนแรงอย่างมากด้วยการผลิตใหม่ที่มีจำนวนมาก แม้ว่าปัจจุบันความต้องการจะครอบคลุมผลิตภัณฑ์นี้ แต่ไม่มีใครทราบแน่นอนว่าเป็นความต้องการเพื่อการลงทุน และความต้องการเพื่อการเก็งกำไรเท่าไหร่

คอนโดมิเนียมกลุ่มนี้มีราคาที่เพิ่มขึ้นในอัตราที่สูงที่สุดในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา แต่กังวลว่าราคาจะสามารถเพิ่มไปได้อีกเท่าไหร่ในช่วง 2 ปีข้างหน้านี้ เมื่อถึงกำหนดการโอนหากราคาเพิ่มขึ้นไม่มากนัก อาจจะทำให้ผู้ลงทุนไม่โอนก็เป็นได้ ขณะที่บางบริษัทกล่าวถึงความกังวล และบางบริษัทไม่ โดยส่วนใหญ่ยังคงไม่เห็นปัญหาในปีนี้

ด้าน บล.ดีบีเอส วิคเคอร์ส เชื่อว่าสำหรับปี 2553 ความเชื่อมั่นผู้บริโภคจะฟื้นตัวและอยู่ในเกณฑ์ดีหากไม่มีเหตุการณ์ความรุนแรงทางการเมือง ทั้งนี้เพราะราคาสินค้าเกษตรที่สูงขึ้นเป็นปัจจัยหนุนการบริโภค การฟื้นตัวของเศรษฐกิจภายในและต่างประเทศ ทำให้การส่งออกมีแนวโน้มแข็งแกร่ง แม้ว่าค่าเงินบาทจะแข็งค่า แต่เชื่อว่าปริมาณการส่งออกจะเติบโตในอัตราที่สูงกว่าอัตราการแข็งค่าของเงินบาท ประกอบกับความสามารถในการแข่งขันของบริษัทส่งออกไทยไม่ได้ลดลง เนื่องจากค่าเงินของประเทศคู่แข่งขันก็แข็งค่าขึ้นเมื่อเทียบกับเงินเหรียญสหรัฐ

ดังนั้น จึงคาดว่า GDP ปี 2553 ของไทยจะขยายตัวได้อัตราที่สูงถึง 6% จากลบ 2.3% ในปีก่อนหน้า นอกจากนั้นดัชนีหุ้นตลาดหลักทรัพย์ที่ปรับขึ้นประมาณ 7% นับตั้งแต่ต้นปี เป็นอีกปัจจัยที่หนุนความเชื่อมั่นธุรกิจที่พักอาศัยปี 2553 ให้ขยายตัวต่อเนื่อง คาดการณ์ว่ายอดขายที่พักอาศัยในปี 2553 จะเติบโตต่อเนื่องจากปีก่อน โดยหลายบริษัทประกาศเปิดขายโครงการใหม่จำนวนมากขึ้นในปี 2553 เพราะเชื่อมั่นในการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และมองว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคสูงขึ้นตามความเชื่อมั่นผู้บริโภค แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะเปลี่ยนทิศทางเป็นขาขึ้นตั้งแต่กลางปี 2553 ก็ตาม ซึ่งคาดว่าอัตราดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์จะปรับขึ้น 0.500.75% ในช่วงครึ่งหลังปี 2553

การรับรู้รายได้ของกลุ่มเพิ่มขึ้นโดยมีแรงหนุนจากยอดขาย ยอดขายที่เพิ่มและยอดโอนที่สูงมากในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2553 เพราะรัฐบาลให้ลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะเป็น 0.11% (จากอัตราปกติ 3.3%) ถึง 28 มี.ค. 2553 และลดหย่อนค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเป็น 0.01% (จากอัตราปกติ 2% และ 1% ตามลำดับ) ถึงสิ้นเดือน พ.ค. 2553 ทำให้ผู้ประกอบการและผู้บริโภคเร่งโอนเพื่อรับสิทธิลดหย่อนภาษีและค่าธรรมเนียมดังกล่าว

บล.ดีบีเอส วิคเคอร์ส ประมาณการว่ากำไรสุทธิของกลุ่มที่พักอาศัยปี 2553 จะเติบโต 8% ดังนั้นให้ PS และ QH เป็นหุ้นที่แนะนำให้ซื้อสูงสุด โดย PS มีความโดดเด่นที่การบริหารต้นทุนการผลิต โดยเป็นบริษัทผู้ผลิตต้นทุนต่ำและการหมุนรอบเร็ว (ต้นทุนต่ำ สร้างเร็ว ขายเร็ว) มีผลิตภัณฑ์หลากหลายทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม

ทั้งนี้ PS เป็นบริษัทที่มีส่วนแบ่งการตลาดทาวน์เฮาส์สูงที่สุดในอุตสาหกรรมที่ 63% ฐานะการเงินแข็งแกร่ง โดยสิ้นปี 2552 มีฐานะเป็นเงินสดสุทธิ แนะนำซื้อ ให้ราคาตามพื้นฐาน 22.02 บาท

ส่วน QH มีการกระจายของฐานรายได้ที่ดี โดยมีทั้งยอดขายที่พักอาศัยแนวราบและแนวสูง มีรายได้ค่าเช่าที่แน่นอนจากอาคารสำนักงานและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และคาดว่ากำไรสุทธิไตรมาสแรกปี 2553 ของบริษัทจะสูงมากเป็นประวัติการณ์ เพราะมีการโอนคอนโดมิเนียมเป็นจำนวนมากในไตรมาสนี้ แนะนำซื้อ QH โดยให้ราคาตามพื้นฐาน 3.05 บาท