อสังหาฯยุคเปลี่ยนผ่าน มองหาโอกาสที่เปลี่ยนแปลง

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังอยู่ในยุคเปลี่ยนผ่านครั้งสำคัญ อันเนื่องมาจากหลากหลายปัจจัยแวดล้อมที่จะค่อยๆ

โดย...วราพงษ์ ป่านแก้ว

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังอยู่ในยุคเปลี่ยนผ่านครั้งสำคัญ อันเนื่องมาจากหลากหลายปัจจัยแวดล้อมที่จะค่อยๆ เปลี่ยนโฉมหน้าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไปในอนาคตอันใกล้นี้ ซึ่งหากใครยังไม่เปิดรับปรับตัวกับกระแสแห่งความเปลี่ยนแปลงครั้งนี้ ก็อาจจะตกขบวนธุรกิจได้อย่างไม่ทันตั้งตัว

นักวิชาการด้านการตลาดอย่าง วิทวัส รุ่งเรืองผล หัวหน้าภาควิชาการตลาดและกรรมการโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ มองว่า ลูกค้าอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงรวดเร็วมาก โดยเฉพาะในช่วง4-5 ปีหลัง เมื่อคนรุ่นใหม่หันมาซื้อคอนโดมิเนียมในเมืองจนปีนี้คอนโดมิเนียมมีสัดส่วนถึง 2 ใน 3 ของตลาดรวม

ซิตี้คอนโดฯ ยังไม่ใช่คำตอบสุดท้าย

ตลาดได้เปลี่ยนจากแนวราบไปสู่ตลาดแนวสูง ในขณะเดียวกันความต้องการได้แยกย่อยแตกต่างกันออกไปกลายเป็นความต้องการเฉพาะกลุ่มจะเป็นโจทย์สำคัญที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องมองให้ทะลุปรุโปร่ง นอกจากนี้ความต้องการที่อยู่อาศัยในแต่ละช่วงชีวิตที่มีความแตกต่างกันออกไป แม้คนรุ่นใหม่จะนิยมอยู่คอนโดฯ แต่ก็จะไม่อยู่ในคอนโดฯ ไปตลอดชีวิต เมื่อสถานะของตัวเองเปลี่ยนไป

 

บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงต้องปรับเปลี่ยนบทบาทมาเป็นที่ปรึกษาด้านการอยู่อาศัยในแต่ละช่วงของวงจรชีวิต

หากมองถึงแนวโน้มพฤติกรรมของผู้บริโภคในปัจจุบันนี้จะพบความเปลี่ยนแปลงที่กำลังจะเกิดขึ้น ซึ่งจะทำให้เกิดความต้องการใหม่ๆ ตลาดใหม่ๆ ขึ้นมาในหลายกรณีวิทวัสอธิบายต่อว่า สิ่งที่กำลังจะเกิดขึ้น หรืออาจจะเกิดขึ้นบ้างแล้วคือ คนที่อยู่คอนโดฯ มาได้ 7-10 ปี เริ่มอยากจะเปลี่ยนที่อยู่อาศัย

คนกลุ่มนี้จะอยู่ในช่วงอายุ 30-40 ปี กำลังต้องการขยับขยายครอบครัว โดยการขายคอนโดฯ ที่อยู่ออกไปเอาเงินที่ได้มาดาวน์บ้านหลังใหม่ ราคาที่สามารถซื้อได้จะอยู่ที่ 5-6 ล้านบาท

คนกลุ่มนี้จะมีทางเลือกในการซื้อมากขึ้น เช่น อาจจะซื้อคอนโดฯ ที่มีขนาดใหญ่ขึ้น หรือซื้อทาวน์โฮมราคา 5-6 ล้านบาท ที่ยังอยู่ในเขตเมืองสามารถเดินทางด้วยรถไฟฟ้าได้ หรืออาจจะออกไปอยู่นอกเมือง ซื้อบ้านเดี่ยวที่อยู่ใกล้ทางด่วน หรืออยู่ในแนวรถไฟฟ้าที่จะเกิดขึ้นในอนาคต

รถคันแรกเปลี่ยนตลาดคนรุ่นใหม่

อีกความเปลี่ยนแปลงหนึ่งอันเกิดจากนโยบายของรัฐบาลที่มีผลกระทบมายังตลาดที่อยู่อาศัยนั่นคือ นโยบายรถคันแรก ที่ทำให้คนรุ่นใหม่วัยเริ่มทำงาน ซึ่งเดิมจะเลือกซื้อซิตี้คอนโดฯ ก่อนซื้อรถหันมาซื้อรถคันแรกก่อนซื้อคอนโดฯ เมื่อซื้อรถแล้วทำให้กำลังซื้อถูกลดทอนลงไป หรือถ้ายังสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ก็จะหันไปซื้อทาวน์เฮาส์ หรือคอนโดฯ ที่ไกลออกไปสามารถเดินทางโดยรถยนต์ไม่ต้องพึ่งรถไฟฟ้า และจะคำนึงถึงโครงการที่มีสัดส่วนที่จอดรถรองรับมากขึ้น

ขณะเดียวกันโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าทั้งในปัจจุบันและอนาคต รวมถึงรถไฟความเร็วสูงจะยังมีส่วนสำคัญให้เกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างมากมาย เพราะรถไฟฟ้าจะเปิดหน้าดินใหม่ๆ สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้บริโภคจะมีทางเลือกในการอยู่อาศัยมากยิ่งขึ้น ทั้งการอยู่ในเมือง อยู่นอกเมือง โดยมีทางรถไฟฟ้าและรถไฟเชื่อมและจะเกิดการพัฒนาบริเวณสถานีรถไฟฟ้าใหม่ๆ เกิดขึ้น

แม้ว่าราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าจะถีบตัวสูงขึ้น แต่ผู้ประกอบการอาจจะเปลี่ยนไปพัฒนาโครงการที่อยู่ในซอย ซึ่งมีราคาที่ดินถูกกว่าและหาพื้นที่ใกล้ๆ สถานีรถไฟฟ้าทำเป็นเลานจ์หรือพาร์กแอนด์ไรด์ เอาไว้บริการเฉพาะลูกค้าโครงการ สำหรับเป็นจุดพัก พื้นที่นัดหมายรอรับสมาชิกในครอบครัวก่อนเดินทางกลับบ้านพร้อมๆ กัน ก็เป็นอีกเทรนด์หนึ่งที่จะเกิดขึ้นตามแนวรถไฟฟ้า

ในขณะเดียวกันภาครัฐจะนำที่ดินขนาดใหญ่ที่มีอยู่ในแนวรถไฟฟ้ามาร่วมลงทุนกับภาคเอกชนพัฒนาเป็นโครงการระดับมาสเตอร์แพลน ดีเวลลอปเม้นท์ จะเป็นอีกความเปลี่ยนแปลงที่จะก่อให้เกิดเมืองขนาดย่อมๆ มีการพัฒนาแบบผสมผสาน หรือมิกซ์ยูส ทั้งที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม สำนักงานคล้ายๆ เมืองทองธานีจะเกิดขึ้นในอนาคตด้วยเช่นกัน

บ้านราคาแพงเปลี่ยนซื้อเป็นเช่าอยู่

อีกประเด็นที่น่าสนใจ สำหรับการเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้นกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตนั่นคือ ปัญหาราคาที่ดินในเมืองที่แพงขึ้นจนทำให้ราคาขายคอนโดมิเนียมในเมืองแพงตามไปด้วย ผลที่ตามมาความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองจะลดลง เมื่อตลาดแคบจะเริ่มขายลำบากขึ้น และเริ่มเห็นคนเจ็บตัว เพราะซื้อของแพง แต่สามารถปล่อยเช่าได้ในราคาที่ไม่คุ้ม แต่ก็ต้องยอม คนที่เคยคิดจะซื้อแต่ซื้อไม่ได้ เพราะราคาแพงเกินจะมารอเช่าในราคาถูกๆ แทน

ทางด้าน ธันยวัชร์ ไชยตระกูลชัย ผู้เชี่ยวชาญด้านการตลาด กล่าวว่า การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือเออีซี จะทำให้เกิดการขยายตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไปในภูมิภาค อย่างไรก็ตาม การขยายตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตนั้นจะส่งผลให้ผู้ประกอบการท้องถิ่นต้องประสบกับการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้น โดยเฉพาะการแข่งขันจากกลุ่มทุนในประเทศและทุนข้ามชาติขนาดใหญ่ที่จะเข้ามาตีตลาดผู้ประกอบการท้องถิ่น

วิธีหนึ่งเดียวที่จะสามารถแข่งขันกับผู้ประกอบการรายใหญ่และผู้ประกอบการข้ามชาติคือ การรักษากลุ่มลูกค้าเดิมด้วยการสร้างแบรนด์ และการสร้างความภักดีในแบรนด์ พร้อมๆ กับการใช้ข้อได้เปรียบจากการเป็นเจ้าของพื้นที่ ซึ่งเข้าใจความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่ดีมากกว่า และพยายามอย่าทำสินค้าแข่งขันกับรายใหญ่ หรือถ้าเป็นไปได้ก็ให้เป็นพันธมิตรในการทำตลาดร่วมกัน

หากสามารถทำตัวให้คุ้นชินกับการเปลี่ยนแปลง ปรับองค์กรให้ไดนามิกตามกระแสโลกที่เปลี่ยนเร็ว และพยายามมองหาโอกาสใหม่ๆ ที่เกิดขึ้นได้ ขุมทองที่อยู่ในความเปลี่ยนแปลงก็อยู่ไม่ไกลเกินเอื้อมเช่นกัน